Сергей Медведев: «Стрит-ритейл должен формировать комфортную среду для горожан»

Ежегодно в Удмуртии растет объем ввода коммерческой недвижимости. Застройщики все чаще стали предусматривать данные площади на первых этажах жилых домов. О том, как изменился подход строительной компании при проектировании коммерческой недвижимости, почему решили контролировать сферы деятельности бизнеса в «Новом городе» и какие предоставляются акции инвесторам — рассказал директор по коммерческой недвижимости группы компаний «Острова» Сергей Медведев.

В Удмуртии ежегодно отмечается рост ввода торговых площадей. Кроме того, застройщики предусматривают коммерческую недвижимость на первых этажах при строительстве новых домов. Почему, на ваш взгляд, складывается такая тенденция?

- Сегодня застройщики, которые понимают рынок и изучают потребности своих клиентов, относятся к коммерческим площадям на первых этажах жилых домов не только как к источнику прибыли, но и как к инструменту для создания комфортной среды для жителей этих домов. Даже объем вводимых площадей рассчитывается с учетом количества жителей, которые поселятся в застраиваемом квартале и живут рядом с ним. Поэтому застройщики начинают выходить не только с продажей коммерческой недвижимости, но и с их целевым наполнением, например, под аптеку, банк, пекарню, кафе и так далее. «Острова» в полной мере следуют этому тренду.

То есть целевое назначение помещений закладывается уже во время проектирования нового объекта?

- Да. К примеру, пекарня или кафе требуют второй выпуск канализации, систему дополнительной вентиляции. Соответственно, технические решения под такие сферы деятельности закладываются в процессе проектирования и строительства. «Острова» в том числе проводят исследования среди наших покупателей, привлекают к работе различные институты изучения спроса, например, такие как RRG (Russian Research Group), «КБ23». Исходя из потребностей мы сформировали определенный список сервисов, которые понадобятся на первых этажах, под которые стараемся привлечь инвесторов.

Как на вас выходят покупатели, которые приобретают коммерческую недвижимость?

- Мы на рынке больше 10 лет, и в течение этого времени занимались не только жилой застройкой, но и вводом коммерческой недвижимости. Поэтому у нас сформирован круг постоянных инвесторов и клиентов, которой постоянно растет. Четверть сделок являются повторными. Поэтому, когда мы начинаем искать клиентов, то, в первую очередь, обращаемся к своим существующим партнерам.

Наше отличие в том, что мы не только продаем помещения, но и сдаем их в аренду, оставляя за собой право собственности. Для нас важно предоставлять площадки под запланированные нами бизнесы. Это же позволяет нам индивидуально подходить к выбору арендаторов. Например, жители «Нового города» захотят видеть на территории детский клуб, для владельца которого среднерыночная цена квадратного метра на нашем объекте может оказаться неподъемной. Здесь мы готовы пожертвовать доходностью непосредственно от этого помещения, но сделать жизнь в «Новом городе» такой, что в нем будут все необходимые услуги для наших покупателей.

Такой же подход в привлечении предпринимателей, занимающихся хэнд-мейдом. Когда мы вводили торговую галерею «Пушкин», то на эту площадку хотели привлечь их на особенных условиях, но не смогли это сделать для всех, потому что галерея «Пушкин» — это все-таки коммерческий проект. Но люди, занимающиеся рукоделием, — увлеченные, притягивающие к себе других. Поэтому в четвертом квартале «Нового города» будет сделано много небольших помещений, где люди смогут открывать свои небольшие лавочки и презентовать себя. Хочется, чтобы эта идея работала.

Есть ли у вас спецпредложения для инвесторов, которые могут себе позволить приобрести недвижимость по рыночной цене?

- Есть два типа инвесторов. Первые покупают квартиры и потом их перепродают или сдают в аренду. В этом случае доходность составляет порядка 6% годовых. Более серьезные игроки приобретают нежилые помещения, так как доходность от них выше — от 8% годовых. Но за этим следуют задачи: найти арендатора, составить договор аренды, понять принципы обслуживания объекта, выставлять счета и так далее. В наших проектах мы берем на себя ответственность по поиску арендаторов для наших инвесторов, при покупке подписывая договор долевого участия и договор о том, что мы берем помещение в доверительное управление или в аренду.

После введения объекта в эксплуатацию ближайшие два года клиент гарантировано получает 10-12% годовых в зависимости от выбранного помещения. Неважно, нашли «Острова» арендатора или нет. Таким образом, выгоду получают и инвестор, и «Острова»: владелец помещения закрывает потребность в поиске арендатора, застройщик привлекает на площадку те сервисы, которые ему необходимы. Пока это предлагают только «Острова».

Какие еще требования вы выдвигаете своим арендаторам кроме того, что нужно придерживаться выбранной сферы деятельности?

- Команду «Островов» объединяет желание сделать город лучше. Поэтому мы за то, чтобы избавляться от «кричащих» вывесок и придерживаться дизайн-кода, разработанного и принятого в Ижевске. Наши вывески будут одновременно информативными и эстетичными, формируя облик микрорайона. И это касается не только «Нового города». Например, у нас есть проект на улице Азина — торговый комплекс «Караван», который планируется к сдаче в марте 2019 года. Это торговые ряды, нацеленные на обслуживание частного сектора и ближайшего пригорода по южному направлению. Отмечу, что это не строительный рынок, здесь будут продавать товары для благоустройства участка: саженцы, инструменты, печи и камины, рулонные покрытия газонов и так далее. Здесь мы тоже прописываем правила по оформлению вывесок и требуем придерживаться дизайн-кода. Мы стремимся, чтобы наши проекты были эстетичными.

За последние годы в Удмуртии значительно изменился подход к строительству коммерческой недвижимости не только у «Островов». На ваш взгляд, с чем это может быть связано?

- Во-первых, в республике серьезная конкуренция. Во-вторых, меняется сознание. Уже прошли 90-е и 00-е годы, пришло понимание, что бизнес нужен не только для зарабатывания денег. Если человек остается жить здесь и не планирует переезжать, и при это имеет возможности, то ему проще изменить место под себя. Застройщики как никто другой могут это сделать как минимум визуально.

Раньше девелоперы мало уделяли внимания площадям и конфигурациям. Грубо говоря, «рубили» коммерческую площадь только по 100 квадратов и выше. Сегодня предлагаемые «Островами» коммерческие помещения в «Новом городе» по площади варьируются от 30 до 600 кв. м. Мы делаем упор на малые помещения, потому что хотим, чтобы развивался малый и средний бизнес. Нужно создать условия для тех, кто только начинает заниматься предпринимательством или кому нужен толчок для развития. Поэтому в следующих кварталах «Нового города» у нас появятся помещения по 15-20 кв. м. Нас очень вдохновляет идея, что жители «Нового города» смогут открыть бизнес в своем микрорайоне. Кстати, несколько помещений в микрорайоне уже приобрели будущие владельцы квартир.

Как варьируется стоимость площадей и какие факторы влияют на ее уровень?

- В сфере торговли цена зависит от множества факторов: от видимости рекламы с места движения транспорта и людей, пешеходного и автомобильного трафика, дополнительных коммуникаций — системы дымоудаления, вентиляции, канализации. В сфере облуживания и офисных помещений важны другие факторы: наличие парковок, освещенность (количество окон и их размеры), высота потолков, удобство инфраструктуры.

Как вы предотвращаете потенциальные конфликты между бизнесом и жителями?

- На этапе проектирования мы предусматриваем решения, которые позволяют избежать их. Например, в «Новом городе» кондиционеры устанавливаются не под окнами второго этажа — у нас запланированы между помещениями специальные декоративные коробы, куда будет выведена техника. Двор у нас закрытый, машины туда не допускаются ни у жителей, ни у предпринимателей, поэтому будет сделан дебаркадер для разгрузки с внешней стороны, чтобы не было необходимости загружаться или разгружаться во дворе.

Входные группы в магазины и офисы организованы так, чтобы не мешать жителям, а предприниматели получают гарантии, что входы и проезды к их помещениями не будут огорожены шлагбаумами и заборами. В результате таких решений обе стороны остаются довольными.

Какая стоимость коммерческой недвижимости в «Новом городе»?

- Разбег цен достаточно большой. От 1,5 млн до 30 млн руб. При аренде вариативность больше. Средняя цена — от 600 до 800 руб. за 1 кв. м. Но в тех местах, где большой трафик людей, стоимость может превышать 1 тыс. руб. Если есть вид бизнеса, который будет полезным для жителей, мы готовы пойти навстречу и снизить стоимость. Повторюсь, что коммерческая недвижимость в «Новом городе» выполняет функцию формирования среды. Она нужна для того, чтобы жители чувствовали себя комфортно, а бизнес оказался востребованным.

После возведения и сдачи домов вы продолжите контролировать виды бизнеса, которые заходят на площадки?

- Да. Мы заключаем договоры об аренде с собственники по вышеописанной акции на два года, хотя практика показывает, что если инвестор или арендатор находятся на одном месте в течение двух лет, то с высокой долей вероятности он продолжит там работать, поэтому необходимость в контролировании существенно снизится.

Какой объем предложения коммерческой недвижимости от группы компаний «Острова»?

- Ежегодно мы вводим на рынок около 50 помещений и будем ограничивать себя в рамках этого количества, что позволит не терять в стоимости и в качестве наполнения.

Есть ли уже заинтересованные в площадях «Нового города» предприниматели?

- Треть помещений первого и второго кварталов мы уже реализовали, еще треть находится в стадии переговоров или подготовки документов. Например, уже с уверенностью можно говорить, что у нас в первом квартале разместится центр эстетической медицины, продуктовый магазин, эко-маркет, кафе, языковой центр, детский развивающий центр и так далее.

В будущем мы хотим сконцентрироваться на реализации недвижимости только в жилых домах, хотя у нас появляются и другие коммерческие объекты. Если представляется возможность построить что-то современное, востребованное, при этом приносящее прибыль — почему нет, мы реализуем такие проекты.

Беседовала Юлия Стерхова