«Коммерсантъ — Уфа» 23 октября совместно с девелоперской компанией «Талан-Уфа» собрал в ресторане «Россинский» на бизнес-завтрак представителей банковского сектора. Темой обсуждения стало взаимодействие застройщиков и банков при работе с эскроу-счетами и открытие проектного финансирования.
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
Фото: Сергей Словохотов
С 1 июля 2018 года строительные компании, начавшие новые девелоперские проекты, не могут привлекать на них деньги дольщиков напрямую. Они должны храниться на банковских счетах эскроу до самой сдачи дома. Каковы особенности перехода на новую схему работы, с какими сложностями столкнутся застройщики, готовы ли банки к проектному финансированию новостроек в Башкирии и как это отразится на ценах на жилье, — эти вопросы обсудили участники делового завтрака, организованного компанией «Талан» и газетой «Коммерсантъ-Уфа».
Инициатором встречи компания «Талан» выступила не случайно. Это один из первых застройщиков, который уже приступил к «обкатке» новой схемы работы. Пилотный проект был запущен летом при строительстве жилого комплекса в Перми. Партнером компании выступил Сбербанк. Объем проектного финансирования составил 1,7 млрд руб.
Новая модель работы, апробированная компанией, выявила ряд сложностей, с которыми придется столкнуться застройщикам. «Чтобы получить проектное финансирование, нам пришлось согласовывать с банком финансовую модель, — рассказала руководитель отдела маркетинга компании «Талан» в Уфе Елена Гарипова. — Проблема — в различиях банковского и девелоперского подходов. Банк понизил предполагаемую цену продажи, удлинил период продаж, в итоге финансовая модель по прибыли и доходности у нас разнилась. Но уже за 70 дней с момента старта проекта мы в два раза превысили объем планируемых изначально средств на эскроу-счетах, а ставка по проектному финансированию снизилась до нуля».
Цикл у строительных компаний довольно долгий: так, проектирование комплекса комфорт-класса занимает до года, еще три–четыре месяца уходит на экспертизы и получение разрешений, год длится непосредственно строительство. Не имея возможности оперировать деньгами дольщиков до сдачи дома, застройщик должен найти новый источник финансирования. Помочь здесь могут бридж-кредиты, позволяющие получать авансовые платежи в счет будущей прибыли. Такая схема позволит не только строить текущие объекты, но и финансировать новые проекты.
Проектное финансирование подразумевает и банковский контроль над операциями застройщиков. Это потребует от банков создания собственных служб или обращения к подрядным организациям. Опять же эти расходы будут заложены в цену финансирования, отметили участники дискуссии.
Группа «Талан» готова строить по схеме проектного финансирования новый проект в Уфе.
Почем деньги?
Представители банков, участвовавшие в дискуссии, рассказали, что уже получили заявки на открытие эскроу-счетов. В их числе Сбербанк, «Российский капитал», ВТБ, «Газпромбанк», «Запсибкомбанк» и другие. Другие, как например «Уралсиб» планируют получить аккредитацию в 2019 году. В то же время заявок от местных застройщиков пока поступили единицы. По прогнозу представителей банков, на новую схему первыми перейдут крупные компании, ранее уже работавшие по схемам проектного финансирования.
Банкиры отмечают, что для них работа с застройщиками по новым схемам не станет чем-то новым. Подобные продукты были отработаны в смежных отраслях.
Условия кредитования застройщиков разнятся. В Сбербанке это «плавающая» ставка в среднем 5-6%, которая зависит от объемов эскроу-счетов и может доходить до нуля, если средства дольщиков на счетах значительно превысят суммы выданного финансирования.
В «Российском капитале» стартовая ставка начинается от 12-12,5% и может быть снижена до 3% по мере наполнения эскроу-счетов. Одна из одобренных заявок банка — из Башкирии. «Средняя ставка по уже заключенным проектам — 6,2-6,6%», — отметил директор по корпоративному бизнесу Илья Ларин.
«Газпромбанк готов обеспечить финансирование до 80% стоимости готового проекта», — сообщила заместитель начальника отдела клиентских отношений Лариса Халикова. Срок кредитования — до четырех лет. Залогом могут выступить земельные участки и доли в уставном капитале. Ставки колеблются от 5 до 11%.
Что будет с ценами
Сдерживающим фактором для застройщиков также может стать рост стоимости ипотечных кредитов. По оценке руководителя отдела продаж уфимского филиала «Талан» Эльвиры Каримовой, доля ипотечных сделок на жилищном рынке республики составляет 50-70%, в филиалах компании «Талан» до 80-90%.
После изменения Центробанком РФ ключевой ставки ряд банков уведомили о повышении ставок по ипотеке. В частности, на днях в Сбербанке ставки выросли на 0,4% (до 9,5%). По словам начальника управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Руслана Галина, условия по уже одобренным заявкам не изменились. При сохранении ставки рефинансирования на текущем уровне дальнейшего повышения стоимости ипотеки в банке не ожидают. В то же время, отмечают эксперты, спрос на нее не снижается даже после повышения ставок.
Новые правила игры не могут не сказаться на ценах на жилье, пришли к выводу многие участники дискуссии. Эксперты прогнозируют, что нововведения приведут к росту цен на жилье на первичном рынке на 8–10%. В то же время новый механизм финансирования новостроек воспринимается потребителями позитивно - как дополнительный фактор надежности застройщика, отметили они.