Новостройки раскупают как перед кризисом
Продажи жилья растут из-за опасений подорожания кредитов
Нынешняя осень для девелоперов жилья в Москве и Подмосковье оказалась даже лучше прошлогодней, когда покупатели активизировались на фоне падения ставок по ипотеке. Но в этом году продажи растут из-за опасений роста ставок по жилищным кредитам, так что оживление продлится недолго. Участники рынка прогнозируют, что к началу следующего года начнется спад продаж, который достигнет 20%. Такое падение было в начале текущего кризиса.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
По данным ЦИАНа, в октябре текущего года в столичном регионе (объединяет рынки Москвы и Московской области) зарегистрирован рекордный объем продаж — 13,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). По сравнению с сентябрем этого года рост составил 23,8%. Год к году результаты тоже оптимистичны: по сравнению с октябрем прошлого года продажи выросли на 10%. Показатели улучшают продажи в только что стартовавших проектах, которые выигрывают конкуренцию за счет низких цен, указывает руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов. «На всех субрынках региона — в старых границах Москвы, Новой Москве и Подмосковье — увеличилась доля продаж на этапе котлована на 7–10 процентных пунктов»,— объясняет эксперт, подчеркивая, что доля продаж в домах на высокой стадии строительства (монтаж верхних этажей, отделка) стала на пять процентных пунктов меньше.
Между тем, по словам господина Попова, тенденция роста продажи квартир в новостройках идет на спад. В августе нынешнего года по сравнению с августом прошлого года продажи выросли на 18%, в сентябре — на 17%, в октябре — всего на 10%. «Сокращается влияние высокой базы прошлой осени, которую определили умеренные показатели первой половины 2017 года»,— говорит господин Попов. На осень прошлого года пришелся пик снижения ставок по ипотечным кредитам, они упали ниже психологической отметки в 10% — это спровоцировало активность покупателей. При этом в первой половине 2017 года выдающихся результатов по зарегистрированным ДДУ зафиксировано не было.
Сейчас противоположная ситуация: покупатели хотят купить жилье до того, как ставки по ипотеке вырастут, указывают участники рынка. Первая волна повышений прошла в начале осени, когда кредиты подорожали на 0,4–1 процентный пункт. По итогам прошедшего октября в Москве с привлечением ипотеки заключено 52% сделок, в Новой Москве — 59%, в Подмосковье — 64%.
«Повышение стоимости ипотеки рано или поздно окажет негативное влияние на показатели продаж»,— констатирует управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая, отмечая, что трудно предсказать, когда это произойдет. По ее словам, резкого торможения продаж ждать не стоит, так как текущий уровень ставок все еще на 2–2,5 процентного пункта ниже среднего исторического уровня в 12,4%.
Управляющий партнер компании «ВекторСтройфинанс» Андрей Колочинский сохраняет оптимизм по прогнозу продаж до конца этого года. «В будущем году цены вырастут из-за вступления в силу нового механизма продажи жилья через эскроу-счета. Кроме того, покупатели перестанут ждать, что ипотека подешевеет. Эти два фактора будут поддерживать рынок в первой половине года»,— рассчитывает господин Колочинский. «К лету тревожные ожидания покупателей уже будут реализованы, трудно прогнозировать, как будет развиваться ситуация»,— отмечает он.
Мария Литинецкая ждет первых признаков падения активности покупателей на рынке жилья после новогодних каникул. «Сбережения будут истощены, вырастет НДС. Но главный фактор риска — возможный скачок курсов валют из-за новых санкций»,— перечисляет она. По словам госпожи Литинецкий, если события будут развиваться по этому сценарию, то у Центробанка появятся основания для быстрого повышения ключевой ставки, от которой зависят ставки по ипотеке. «Тогда спрос на жилье может обрушиться, как это было в начале 2015 года»,— предупреждает эксперт. Тогда в первом квартале продажи упали на 20%.