|
Бомжи элитных квартир |
 |
| Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, «Ъ» |
| 7 Жильцы элитного дома на Басманной улице уже два года проживают в нем незаконно. Мэрия считает их квартиры своими |
СКИНы делают бизнес
Дом по адресу ул. Старая Басманная, д. 12, стр. 5 был сдан госкомиссии два года назад. Квартиры в нем были распроданы покупателям по договору инвестирования еще до окончания строительства. Правда, объявление о продаже квартир в этом доме до сих пор висит на сайте агентства недвижимости МИАН. В 2001 году покупатели квартир узнали, что на скорое получение прав собственности им рассчитывать не стоит. У застройщика, компании СКИН, возникли проблемы со столичными властями. Проблемы оказались серьезными. СКИН купил инвестконтракт на реконструкцию 1 тыс. кв. м по указанному адресу. Согласно контракту, 75% площадей реконструированного дома в свою собственность получал СКИН, 25% — город в лице префектуры Центрального административного округа (ЦАО).
В 1998 году СКИН добился от столичных властей выпуска технико-экономического обоснования невозможности проведения реконструкции по причине ветхости здания. В результате дом был снесен, а на его месте построен элитный жилой дом площадью 8 тыс. кв. м. СКИН решил рассчитаться с городом, исходя из прежней схемы, предусматривающей предоставление в собственность города 25% возведенного жилья, то есть 250 кв. м. В результате городу были отданы всего лишь две квартиры общей площадью 250 кв. м. Город в лице префекта ЦАО Виталия Дегтева этим фактом возмутился и потребовал 25% от 8 тыс. кв. м.
Однако с реализацией претензий господина Дегтева возникли проблемы. На момент конфликта с префектом ЦАО СКИН продал свою, как ему представлялось, долю квартир в доме (7,75 тыс. кв. м) различным покупателям. Покупатели в квартиры вселились и начали обживаться. Но ни права собственности на свое жилье, ни прописку оформить не смогли. Префект ЦАО отказался подписывать акт госкомиссии о сдаче дома на основании "недостаточного учета интересов города в процессе строительства". Фактически это был сигнал СКИНу о том, что он должен отдать городу вместо 250 кв. м 2 тыс. кв. м или оплатить излишки полученной жилплощади деньгами. СКИН либо не захотел, либо не имел финансовых возможностей для заключения мирового соглашения с городом и предпочел пойти на конфликт. Был подан иск в Арбитражный суд Москвы о признании претензий города незаконными. СКИН проиграл в суде первой инстанции и апелляцию, однако выиграл суд по кассационной жалобе. В результате иск был отправлен на новое рассмотрение в первоначальную инстанцию — Московский арбитражный суд.
Отметим, что сами городские власти оспаривать заключенные СКИНом договоры соинвестирования в суде не стали. Они просто заблокировали оформление прав собственности на проданные квартиры и стали ждать, когда СКИН сдастся. В результате уже два года в доме на Басманной улице покупатели квартир живут без прав собственности, без прописки и без контракта с эксплуатирующей организацией. Застройщик, надо отдать ему должное, на произвол судьбы своих жильцов не бросил. Но за обеспечение коммунальными услугами запросил по коммерческим расценкам — $1,2-1,3 за кв. м в месяц. Часть жильцов дома на Басманной посчитала эти расценки завышенными и даже заявила о готовности прекратить платежи.
В самом СКИНе официальный комментарий "Деньгам" давать отказались. Однако неофициально сообщили, что компания готова "в любой момент оставить проект, бросить покупателей и оставить их один на один с представителями мэрии". Что будет в результате: СКИН и его активы объявят в розыск, затем мэрия потребует от покупателей вернуть полученные квартиры, а их владельцы будут долго и упорно судиться за сохранение прав собственности. Отметим, что дом на Басманной не является исключением. В Москве подобных проектов не менее тысячи.
Нормальное дело
Андрей Александров, менеджер отдела продаж компании "Кутузовский проспект", историю со СКИНом чем-то исключительным не считает. По словам господина Александрова, рекорд по сроку неоформления прав собственности был поставлен в 1998 году. Новостройка в Химках-Ховрино, строительство которой было начато в 1992 году, была сдана госкомиссии спустя два года. Однако застройщик, название которого риэлтер не смог или не захотел вспомнить, не заплатил городу за подведенные к дому коммуникации. Инцидент был исчерпан только в 1998 году. Все предшествовавшие четыре года жители дома обитали в нем без прав собственности и без прописки. Причем никто особенно не возмущался.
Вообще-то говоря, долготерпимость покупателей столичных новостроек уже стала легендарной. Что во многом объясняется процедурой оформления прав собственности на новостройки. Выглядит она следующим образом. Застройщик сдает строительный объект госкомиссии. Учитывая столичную практику, сдает всегда. После этого решение комиссии утверждает префект административного округа. Автоматически это происходит не более чем в 60% случаев. Дом на Басманной улице является характерным примером из других 40%. Затем Бюро технической инвентаризации (БТИ) утверждает поэтажные планы дома и экспликации к ним. После этого инвестор подает окончательный пакет документов на оформление прав собственности на купленную им квартиру в Московский комитет прав собственности на недвижимое имущество (КМЖ). КМЖ проверяет правильность поданных документов и, в случае отсутствия претензий, выдает документ о праве собственности на конкретный объект недвижимости.
Покупатель столичных новостроек в лучшем случае может рассчитывать, что этот процесс займет около шести месяцев. Однако в большинстве случаев он тянется год и более. Причина столь длительного срока оформления прав собственности заключается не только в сложности бюрократических процедур. Просто застройщики, уже получившие деньги за проданные квартиры, не слишком озабочены проблемой своевременного оформления квартир в собственность. Для принятия решений об оформлении прав собственности на квартиры в БТИ, КМЖ и прочих инстанциях требуются дополнительные средства (включая взятки чиновникам). Застройщики предпочитают не тратиться, в результате чего процесс затягивается на год и более.
Самоуправство управ
Еще один случай отказа столичных властей от регистрации прав собственности на построенный объект в своем роде является анекдотичным. Дело в том, что регистрации прав собственности, в том числе в судебном порядке, препятствуют районные управы, причем несмотря на решение столичной мэрии. Речь идет о торговом комплексе "Русское раздолье", построенном на Сокольнической площади. Инвестор проекта компания "Тверь-экспресс" для реализации проекта привлекла более сотни соинвесторов. В том числе и физических лиц, купивших машиноместа под двумя корпусами "Русского раздолья". Стоимость машиномест составила 80-85 тыс. руб. Половине из них права собственности на приобретенные гаражи оформить так и не удалось.
Правительство Москвы в 2000 году приняло постановление, в соответствии с которым ЗАО "Тверь-экспресс" — инвестор проекта — получало в долгосрочную аренду участок на Сокольнической площади для торгового центра и подземного паркинга. Взамен "Тверь-экспресс" должна была заплатить $1,386 млн за права аренды, что и было сделано. "Тверь-экспресс" начала строительство, а необходимые инвестиции получила за счет привлечения в проект соинвесторов: юридических лиц — на торговые площади и физических лиц — на гаражи. В прошлом году торговый центр и гаражи были построены. Однако права собственности на возведенную недвижимость инвесторы оформить не смогли.
Управа района "Сокольники" вспомнила, что в 1996 году она заключила с "Тверь-экспресс" договор о совместной деятельности, в соответствии с которым компания обязалась возвести на Сокольнической площади ряд торговых киосков, половина из которых должна была отойти в собственность управы, и решила применить этот договор к возведенному комплексу. В качестве обеспечительной меры управа по решению Арбитражного суда арестовала половину торгового комплекса и половину паркинга. Сейчас 26 граждан, купивших машиноместа в "Русском раздолье", паркингом пользуются, однако прав собственности на него не имеют. И оформить эти права до снятия ареста не имеют возможности.
"Тверь-экспресс", распродавшую торговые и паркинговые площади соинвесторам, текущие проблемы проекта совершенно не интересуют. ОАО "Пасифик хаус", купившее в комплексе 3,5 тыс. кв. м, напротив, предпринимает активные действия по законному оформлению своих прав собственности на возведенный объект. С этой целью глава "Пасифик хаус" Юрий Николаев направил Юрию Лужкову несколько писем с жалобами на самоуправство управы "Сокольники" и получил ответ: "...Правительство Москвы не претендует на получение в собственность части построенного комплекса, а управы районов в соответствии с действующим законодательством не могут иметь в собственности государственное имущество. С учетом вышеизложенного дано поручение главе управы 'Сокольники' Сюсько В. К. отозвать исковые заявления и заключить мировое соглашение с соинвесторами строительства торгового комплекса".
Письмо было подписано Юрием Лужковым и первым заместителем мэра в правительстве Москвы Олегом Толкачевым. Управа поручение мэрии проигнорировала. После того как оно поступило (9 апреля), управа успела выступить ответчиком по двум искам инвесторов "Тверь-экспресс" (17 апреля) и даже подать собственный иск в Арбитражный суд Москвы (28 апреля) о признании недействительным договора инвестирования одного машиноместа в паркинге "Русского раздолья" гражданкой Нефедовой.
На основании вышеизложенных фактов напрашивается любопытный вывод. Либо столичного мэра в городских управах никто всерьез не воспринимает, либо Юрий Лужков санкционировал вызывающую позицию муниципалитетов и, отвечая на письма инвесторов, просто лицемерит. Возвращаясь к случаю с построенным, но уже два года не принимаемым в эксплуатацию домом на Басманной улице, хотелось бы отметить, что проблему несвоевременного урегулирования спорных вопросов с инвесторами мэрия пытается переложить на плечи добросовестных приобретателей квартир. Если завтра, что не исключено, компания СКИН просто исчезнет, столичные власти попытаются получить свою долю квадратных метров в этом проекте с покупателей. Правда, при этом возникнет вопрос: почему они не предъявляли эти претензии компании СКИН в течение прошедших лет? Поневоле напрашивается предположение, что за это им платили.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ