Квартиры в новостройках могут подорожать из-за новых правил для девелоперов. Пока же рост цен сдерживает большой объем предложения, отмечают аналитики. Почему новые правила для девелоперов в России называют «тестом на выживаемость»? Что будет с ценами на строящиеся квартиры, когда изменения вступят в силу? И какие проекты в Москве и регионах будут иметь максимальные шансы на успех? На эти и другие вопросы ведущему «Коммерсантъ FM» Марату Кашину ответил президент группы компаний «Кортрос» Вениамин Голубицкий.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
— Это программа «Цели и средства», и сегодня мой собеседник — президент Группы компаний «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Вениамин Максович, здравствуйте.
—Здравствуйте.
— Вы уже называли новые правила для девелоперов тестами на выживаемость. На ваш взгляд, многие ли не пройдут их, стоит ли ожидать волны банкротств, поглощения слабых игроков рынка более сильными? Насколько вы себя уверенно чувствуете в этой ситуации?
— Когда море волнуется, кто выплывет, кто нет — вопрос квалификации пловца. Отрасль действительно немного штормит в связи с тем, что правила игры меняются, я уже неоднократно говорил, что в каком-то смысле рынок вычищают, но таким образом, что с него уйдут маломощные компании, у которых не было подушки безопасности в виде крупных финансовых структур. Но что делать: это правила, которые устанавливаем не мы, а регулятор, государство. Волны банкротства, наверное, не следует ждать, но то, что единичные будут, несомненно. Некоторые просто уйдут из отрасли, не в силах поддерживать тот режим, который задан новыми нормативными актами, — это прежде всего будет касаться небольших региональных, низкомаржинальных рынков, где традиционно были местные игроки. Но, я говорил, основной вопрос в том, сумеют ли их заменить федеральные игроки. Показатели очень простые: маржинальность в столицах значительно выше, чем в провинции, и сегодня при всей высокой конкурентности уходить из Москвы в регионы вряд ли кто станет. У нас есть такой опыт: мы работаем в Екатеринбурге и в Перми, долгое время работали в Ярославле, но это работа, собственно говоря, адресованная в будущее.
— К вашим региональным проектам мы сейчас вернемся. А пока хотелось бы понять, что изменится с введением новых правил для покупателей жилья. Понятно, что ситуация для них станет надежнее, но не станет ли платой за надежность отсутствие выбора: рынок сожмется, предложений будет меньше, цены могут взлететь.
— Вы знаете, за надежность всегда надо платить, и в этой ситуации придется платить всем, девелоперам и покупателям. Цены, несомненно, пойдут вверх: правила, которые сегодня действуют, предполагают, что, с одной стороны, снижается ставка, а, с другой, усложняется доступ к инвестициям. Раз доступ к инвестициям, рынок инвестирования сокращается, сжимается и рынок в целом. Я вам уже говорил, что, видимо, нас ждет год, когда какие-то компании придут к банкротству, какие-то уйдут с рынка. Пока действует задел из прошлого, но он, я думаю, будет исчерпан за год-полтора.
— Расскажите про ваши проекты в Москве. У вас на сайте написано, что вы делаете ставку на возведение целых кварталов. Почему? Какие это преимущества дает их жителям?
— Опыт нашей компании — это опыт комплексного освоения территории. Без излишнего бахвальства скажу, что мы, собственно, этот термин и ввели на рынке, когда еще в 2005 году начали делать огромный проект в Екатеринбурге — аж на 9 млн кв. м. жилья и 4,5 млн кв. м. коммерческой недвижимости. Это город в городе на 1,3 тыс. га., такие проекты как раз формируют определенные подходы. Мы с самого начала для себя решили, что будем продавать не квадратные метры, а условия жизни. В это широкое понятие входят какие-то социальные инфраструктурные преференции для жильцов, зеленые стандарты, умный дом и все остальное. Это насыщение возможно только при определенном объеме проекта. В отношении одного дома, я много раз говорил, вы не сможете улучшить среду, не обеспечите ему чистую воду, особые зеленые условия — вам для этого нужен район. Вы не сможете обеспечить даже вопросы охраны, потому что они тяжким бременем лягут на каждого жителя, но как только вы эти меры распространяете на район, каждый, немножко заплатив, будет обеспечивать общую безопасность. Поэтому мы приходим к такому комплексному освоению. И еще, что очень важно, мы брендируем каждый проект, он имеет имя и четкую адресность.
— Приведите пример, пожалуйста.
— Наш проект Headliner адресован молодым менеджерам, перспективным предпринимателям, которые только начинают свою жизнь в бизнесе, стремятся активно проявлять себя в социальной среде, им с самого начала хочется какой-то яркости, не зашоренности. Headline — это зданиевысотные здания с видом на центр столицы, собственно, с теми же видовые и прочими характеристиками, что «Москва-Сити», но совершенно с другой ценой квадратного метра.
Проект ILOVE, допустим — уже для тех, кто завел семью. Это еще молодые активные люди, но которые уже должны думать о колясочном пространстве, о прогулочной зоне для мам, о наличии поликлиники рядом и так далее. Такая адресация обеспечивает переход от одного проекту к другому, и самое главное — обеспечивает узнаваемость компании, независимо от того, на какой территории она работает.
Мы сейчас проект Headliner, который создали в Москве, внедряем в Перми, потом будет Екатеринбург. Это определенный стандарт, пока мы еще даже не начали строительство комплекса, вы можете приехать в Москву, посмотреть и сказать: ага, я и в Перми или Екатеринбурге так буду жить.
— Вы сказали, что московские девелоперы не очень охотно идут в регионы, но вы как раз исключение. И вы уже упомянули масштабный проект в Екатеринбурге на 1,3 тыс. га., в Перми вам разрешили построить первый в городе небоскреб на 32 этажа. Почему вы в отличие от многих остальных не боитесь идти в регионы?
— Причина очень простая: я думаю, что рынок в России при его высокой конкурентности и сжатости состоит не только из Москвы. И может быть, мы теряем маржинальности, но приобретаем объемы, стабильность: мы занимаем значительную долю рынка и в Екатеринбурге, в Перми — под 20%, это очень большой показатель, мы формируем среду. Мы подтягиваем потребителя к совершенно новым условиям: когда мы начинали в Екатеринбурге, невозможно было представить, что в эконом-классе будут лифты Otis, подземные парковки, домовые системы очистки воды и так далее. И потребитель за это не был готов платить. А когда он увидел эти условия, рынок переформатировался, люди перестали покупать то, что им стало казаться сараями. Конечно, у каждого из нас кошелек и возможности ограничены и на провинциальных рынках они значительно меньше. Но, тем не менее, готовность человека доплатить зависит от того, что он покупает, если это безопасность, здоровье, будущее детей, он готов на этой пойти.
— Название Headliner стало для вас то ли талисманом, то ли знаком качества. Вы еще и премию учредили с таким названием, которую будете вручать во второй раз. Расскажите, кому и за что?
— Вы знаете, Headliner — не просто название квартала, а определенный бренд, который мы хотим внедрить в сознание потребителей, это образ жизни молодых людей, которые нацелены на амбициозные задачи. И поэтому мы учредили премию, в которой каждый мог себя номинировать — сказать, что я в этом году имею такие-то достижения и хочу, чтобы их оценила среда. И вот люди стали рассказывать: один взобрался на Эльбрус, другой пробежал полстраны, третий сделал открытие, которое имеет значение в его отрасли —таким образом появились номинанты. А дальше интернет-среда их оценивала, в этом приняли участие порядка 112 тыс. человек.
В первый год вручения премии победила Лидия Мониава, которая с нуля собрала 20 млн рублей на детскую благотворительность, мы вручили ей квартиру. В других номинациях — в науке, в спорте — были свои победители. В этом году, когда премия вручается во второй раз, мы ее дополнили: появилось экспертное сообщество из самых влиятельных людей в бизнесе, спорте, науке. И в конце года мы обязательно вручим награду.