Ноябрьский рост цен в московских новостройках можно было бы назвать статистическим, так как он измеряется в единицах процентов, если бы не ажиотажный спрос. В условиях роста продаж за год почти на 50% девелоперы повышают цены, чтобы регулировать объем реализации квартир в соответствии с этапом строительства. Застройщики готовятся к неопределенности будущего года, когда рынок начнет работать по новым правилам.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В «старых» границах Москвы средняя цена квадратного метра выросла на 1% и составила 200,7 тыс. руб., посчитали в ЦИАН. Цены упали всего в двух округах — Южном и Центральном. Снижение цены в ЮАО на 3,1% руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объяснил тем, что в одном из крупнейших проектов округа покупателям давали 10-процентные скидки. В ЦАО падение составило 0,7% за счет вымывания квартир небольшой площади. Новую Москву эксперты по-прежнему оценивают отдельно. По словам Алексея Попова, здесь на протяжении второго полугодия цены растут ежемесячно. «На динамику влияет ценообразование в проектах крупнейших застройщиков»,— поясняет он. На 8% выросли цены в проектах А101, на 3% повысили цены «Абсолют» и группа ПИК. В целом по территории к началу декабря средняя цена выросла на 4% по сравнению с ноябрем и составила 114,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Алексей Попов говорит, что по той же причине цены начали расти и в ближнем Подмосковье, несмотря на то что предложение увеличилось в 1,3 раза. «Подмосковные застройщики стали активнее индексировать цены после успешных продаж в октябре — тогда за месяц они выросли на 26%»,— объясняет эксперт. В начале декабря квадратный метр в Подмосковье подорожал на 3%, до 94,3 тыс. руб.
Динамика цен на однокомнатные квартиры в крупнейших городах России*
|
Управляющий партнер агентства «Метриум» Мария Литинецкая говорит, что снижение ставок по ипотеке в первой половине текущего года настолько повысило активность покупателей (с привлечением кредита проходит 52% сделок в сегменте новостроек в Москве), что 2018 год может стать последним успешным с точки зрения продаж в этом десятилетии. По данным компании «Метриум», спрос на новостройки вырос на 47% (с января по сентябрь), а на жилье на вторичном рынке — на 25%.
Участники рынка сохраняют оптимизм в прогнозах на следующий год. Алексей Попов говорит, что в первой половине года рынок будут поддерживать тенденции второй половины уходящего 2018 года,— спрос сохранится, цены будут плавно расти. Во втором полугодии динамика изменится. Девелоперам придется более существенно повышать цены, они могут вырасти до 10–15% за год, а спрос может пропорционально упасть, не исключает Алексей Попов. Эти риски создает не только грядущее изменение механизма финансирования строительства жилья и продаж квартир в строящихся домах (реформа отраслевого закона №214), но и рост ставок по ипотеке. «В следующем году базовые ставки банков могут достичь и даже превысить психологически важный уровень в 10% годовых. Рост спроса замедлится или остановится вообще»,— считает госпожа Литинецкая.
Динамика цен в новостройках столичного региона*
|
Реформа федерального закона №214 повлияет на объем предложения на рынке и цены. Из-за перехода к новой системе финансирования строительства в нынешнем году застройщики торопились получить разрешения на строительство по старым правилам — их выдали на 21 млн кв. м. «До 1 июля нужно начать реализацию этих проектов, чтобы создать запас проектов, которые можно продавать по старым правилам»,— предупреждает Мария Литинецкая.