|
Реституция согласно Конституции |
Реституция на оба ваши дома!
Конституционный суд занялся изучением конституционности ст. 167 ГК и связанной с ее применением практики, сложившейся из-за жалоб граждан, которые пострадали от квартирных аферистов.
Схема афер была примерно одинаковая. Некий собственник продавал свою квартиру или иное недвижимое имущество, однако умышленно допускал определенные нарушения при оформлении сделки. Чаще всего такими нарушениями являлись игнорирование интересов несовершеннолетних, проживавших в проданном жилье, заключение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным лицом и т. п. Через некоторое время продавец подавал иск, требуя признать заключенную им сделку недействительной. К этому времени недвижимость могла быть многократно перепродана, а ее новые владельцы и не подозревали, что одна из заключенных сделок является незаконной.
Тем временем суд, удовлетворяя иск, применял ст. 167 ГК, в соответствии с которой стороны по недействительной сделке обязаны вернуть друг другу полученное по ней имущество. В правовой науке это называется реституцией. При этом у нового владельца отбиралась приобретенная им квартира, которая возвращалась первоначальному собственнику. По правилам двусторонней реституции и собственник должен был вернуть стоимость квартиры.
Но, как правило, возвратить деньги было нереально: заявитель их проедал, пропивал или иным способом растрачивал, а обратить взыскание на квартиру, которая часто являлась его единственным жильем, было практически невозможно. Даже если собственник был вполне платежеспособным, удавалось взыскать только номинальную стоимость недвижимости, указанную в договоре купли-продажи. Это, конечно, не покрывало убытки добросовестного приобретателя, поскольку за годы, прошедшие с момента заключения сделки, цены на недвижимость значительно менялись, да и в самом договоре стороны часто указывали не истинную стоимость квартиры, а ее оценочную стоимость по данным БТИ.
Положение усугубляло то, что, согласно ч. 1 ст. 181 ГК, срок исковой давности по одному из видов недействительных сделок, по так называемым ничтожным сделкам, составляет 10 лет с момента начала их исполнения. Иными словами, даже если сомнительная сделка была заключена в середине 1990-х годов, новые владельцы квартир и сейчас не могли бы спать спокойно.
Сложившееся к моменту рассмотрения дела в Конституционном суде положение вещей подкрепляла судебная практика в системе судов общей юрисдикции. Это наглядно демонстрируют дела заявителей жалоб в КС. Они обращались и в кассацию, и в надзор, но все инстанции признавали законность решений судов первой инстанции, отобравших у них квартиры.
Разумеется, рынок приспособился к такой правоприменительной практике. Прежде всего опасения относительно своих прав у приобретателей недвижимости стимулировали развитие таких услуг риэлтерских агентств, как проверка юридической чистоты недвижимости. Кроме того, страховые компании предлагали приобретателям специальный продукт, защищавший их от риска утраты владения имуществом в результате предъявления иска о реституции (титульное страхование).
Виндикация спасительная, но не тотальная
Интересно, что в арбитражных судах практика была диаметрально противоположной. В случае, если собственник утрачивал имущество по сделке, признанной впоследствии недействительной, арбитражные суды удовлетворяли иски о применении последствий недействительности сделок и проводили двустороннюю реституцию только в том случае, если имущество находилось у покупателя — стороны по сделке. Если же имущество оказывалось перепродано, реституция не применялась. По мнению судей арбитражных судов, в данном случае речь шла не о реституции — восстановлении прав сторон по сделке, а об истребовании имущества из незаконного владения, то есть о виндикации. В этом случае применялись правила не ст. 167, а ст. 302 ГК, согласно которой предъявить виндикационный иск можно лишь при наличии особых оснований. К таким основаниям относятся, в частности, безвозмездный характер приобретения имущества (дарение, например) или случаи, когда имущество отчуждено у собственника помимо его воли (хищение, вымогательство и т. п.).
Изменяется в этом случае и срок исковой давности. Виндикационный, как и любой другой, иск можно предъявить в течение трех лет с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав (ст. 196, 200 ГК).
Таким образом, рассмотрение жалоб заявителей — физических лиц, по существу, являлось спором между двумя ветвями судебной власти: арбитражными судами, позицию которых в КС озвучил судья Высшего арбитражного суда Владимир Слесарев, и судами общей юрисдикции. Победила правовая позиция арбитражных судей. Конституционный суд постановил, что содержащиеся в пп. 1 и 2 ст. 167 ГК общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Решения по делам заявителей, основанные на ином толковании ст. 167 ГК, подлежат пересмотру.
Обычно после постановлений КС пересмотр осуществляется "по вновь открывшимся обстоятельствам". Для этого всем добросовестным приобретателям необходимо подать заявление о пересмотре дела в районные суды, принявшие первоначальное решение. Однако добросовестным приобретателям, у которых суды отобрали квартиры, дома и иную недвижимость, рано радоваться. Ведь не исключено, что квартиры уже вновь проданы и находятся не в собственности стороны в споре, а у новых приобретателей. В этом случае никто возвращать имущество не будет, ведь новые собственники — особенно если новая сделка полностью соответствует закону — имеют не меньший объем прав, чем добросовестные приобретатели. Зато те, кто судится сейчас, имеют все шансы отстоять приобретенное имущество от происков процессуальных оппонентов — им достаточно сослаться на это постановление КС.
Видимо, значительные изменения ожидаются на рынке риэлтерских услуг. Теперь покупателю недвижимости ни к чему проверять всю цепочку сделок с этой недвижимостью, и помощь специалиста из риэлтерской компании ему не потребуется. До постановления КС помощь риэлтера в оформлении сделки, когда покупатель и продавец сами нашли друг друга, оценивалась в среднем в 5-6% от суммы сделки. Теперь стороны вполне могут договориться без участия посредника. Риэлтерам придется либо снижать размер комиссионных за оформление сделки, либо вообще отказаться от этой услуги. Что касается юридического оформления сделки, то с этим вопросом лучше справляются не риэлтеры, а юристы (нотариусы, адвокаты и т. д.).
Как страховой продукт, титульное страхование, несомненно, останется. Однако стоимость такой страховки будет меньше, да и страховаться имеет смысл не на 10 лет, как раньше, а на более короткий срок.
Отложенная благодать
Однако говорить о том, что от вердикта КС на граждан снисходит благодать, рановато. Новая правоприменительная практика расширит применение новой технологии передела собственности, с успехом освоенной отдельными олигархами в судебных войнах, которые они ведут в арбитражном суде.
Например, год тянется тяжба между компанией "Илим Палп Энтерпрайз" и холдингом "Базовый элемент" известного олигарха Олега Дерипаски. Суть конфликта в том, что незаконно отчужденные у "Илим Палп" контрольные пакеты акций Котласского и Братского целлюлозных комбинатов достались после серии перепродаж "Базовому элементу". Основным аргументом последнего в судебных спорах стало то, что дочерние структуры "Базового элемента" являются добросовестными приобретателями спорных пакетов акций.
Аналогичные тяжбы ведет и Андрей Андреев, в недавнем прошлом контролировавший Автобанк, "Ингосстрах" и металлургический комбинат "Носта". По странному совпадению одним из его процессуальных оппонентов являются добросовестные приобретатели — дочерние структуры "Базового элемента". Нельзя утверждать, что положением добросовестного приобретателя воспользуется только господин Дерипаска. Например, владельцем Автобанка и "Ингосстраха", с которым судится господин Андреев, является инвестиционная группа "НИКойл".
Теперь довод о том, что приобретатель имущества является добросовестным, можно приводить и в судах общей юрисдикции. Это означает, что применительно к квартирам схема будет работать так. Сначала манипуляторы уговорами, посулами, обманом или угрозами заставляют собственника (какую-нибудь одинокую старушку) продать квартиру. При этом ее стоимость либо сильно занижена, либо выручку от продажи квартиры продавец не получает вообще. После этого квартира проходит цепочку перепродаж через подставных лиц и в конечном счете оказывается в собственности "добросовестного приобретателя" — организатора такой махинации. Только в отличие от крупных собственников, которые могут позволить себе нанять зубастых юристов и попытаться отстоять собственность, у старушек финансовых ресурсов на то, чтобы нанять юриста и доказать, что произошло мошенничество, может попросту не хватить.
В общем, как гласит восточная мудрость, страдания имущих происходят из усилий в попытках сохранить собственность; бедные же страдают от того, что не владеют ничем.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail: lawyer@kommersant.ru.
|