Девелопмент столкнулся с рынком
Строительство
Объемы долевого строительства в 2018 году на Кубани продолжили сокращаться. По словам экспертов, это связано с изменениями в ФЗ №214 и падением спроса на жилье, и эта тенденция сохранится в ближайшие годы
Основное падение объемов произошло в сегменте многоэтажного жилья
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Лидерство на фоне падения
По данным администрации Краснодарского края, за девять месяцев 2018 года девелоперы ввели в Краснодаре 1,1 млн кв. м жилья — это на 601 тыс. кв. м или 35 % меньше показателя за тот же период в 2017 году. В масштабе всего края падение оказалось не таким большим, но тоже существенным — 15,7 %. При этом Кубань сохранила второе место в стране по объемам ввода жилья (более 3 млн кв. м за десять месяцев), традиционно уступив лишь Московской области. В Южном федеральном округе Кубань сохранила первенство. Снижение показателей в департаменте экономического развития Краснодара объяснили тем, что застройщики старались максимально ввести в строй объекты в конце 2017 года.
Структура предложения на рынке осталась примерно прежней. Из общего объема многоквартирного жилья за десять месяцев 2018 года введено 1,9 млн кв. м (89 % к 2017-му), а индивидуального — 1,2 млн кв. м (84 %).
«Основными сдерживающими факторами развития в 2018 году стали увеличение себестоимости строительства многоквартирных домов и большое количество предложений на продажу жилья на первичном рынке, что сдерживает рост цен. А также недостаточный рост доходов населения»,— рассказал „ЭР” вице-губернатор Андрей Алексеенко. При этом, по его мнению, большинство добросовестных застройщиков останутся на рынке, невзирая на эти факторы, и сделают акцент на строительство комфортабельных жилых комплексов по более высокой цене. В данный момент на рынке долевого строительства региона действуют 347 девелоперов, которые возводят 876 объектов.
Застройщики ушли по-английски
По словам генерального директора Macon Realty Group Ильи Володько, из-за ряда экономических факторов предложение в сфере жилья сокращалось на протяжении последних двух-трех лет. Причем уходили застройщики с рынка очень плохо — через банкротства, порождая недострои и обманутых дольщиков. Или, в лучшем случае, завершали свои объекты, но к новым уже не приступали. 2018 год стал периодом, когда назревшая проблема долгостроев начала глобально решаться. По данным администрации края, было введено в эксплуатацию 74 проблемных дома площадью 1,1 млн кв. м. Еще 16 инвесторов уже дали согласие на достройку оставшихся недостроев.
Как заявил Андрей Алексеенко, в основном это стало возможно благодаря принятому в этом году региональному закону, согласно которому власть получила право выделять земельные участки в качестве компенсации тем девелоперам, которые берутся завершать долгострои. В 2019 году его планируют дополнить еще одной нормой, подразумевающей выделение субсидий муниципалитетам для выплаты денежных компенсаций, а не только земельных. При этом получать их будут лишь застройщики, которые станут достраивать инвестиционно непривлекательные объекты, от которых они не получат прибыли.
Одним из ключевых факторов, которые повлияют на строительный рынок в ближайшее время, эксперты называют изменения в ФЗ №214 «О долевом строительстве», предусматривающие отказ от привлечения средств дольщиков напрямую — теперь функцию финансового посредника между населением и девелопментом будут выполнять банки.
По мнению властей, эти поправки должны стабилизировать рынок, однако, как считает управляющий партнер компании «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных, они накладывают на девелоперов дополнительную финансовую нагрузку, которая в условиях падения рентабельности в строительной сфере может стать критичной.
«То, что сейчас делают власти, может привести к появлению новой волны обманутых дольщиков. Прошлые годы показали, что даже крупные девелоперы не всегда способны просчитать экономику своих проектов. А в связи с поправками в ФЗ №214 управлять ей станет еще сложнее — особенно если компания одновременно строит большое количество жилых комплексов. Поэтому сейчас риск финансового краха участников этого рынка очень велик»,— говорит эксперт.
Президент корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов ранее комментировал „ЭР”, что многое будет зависеть от того, какую позицию займут банки в новой системе взаимоотношений с застройщиками. В частности, от условий проектного финансирования, которое станет основой экономики строительных объектов в отсутствии возможности привлечения средств дольщиков.
Один на один со спросом
Илья Володько не считает, что изменения в закон «О долевом строительстве» были определяющими для рынка в 2018 году. По его мнению, куда большее влияние на него оказали совсем другие факторы. «Пока большой роли ФЗ №214 не сыграл. Скорее всего, реальный эффект от поправок застройщики ощутят не ранее 2019 года. Намного больше негатива для отрасли было связано с падением спроса в целом. И в текущем году он, к сожалению, не рос, а продолжал стагнировать»,— констатировал господин Володько.
По его словам, в 2016–2017 годах спрос удерживала на относительно стабильном уровне снизившаяся средняя ставка по ипотеке, ставшая самой низкой в истории банковской системы России (порядка 9 %). «Но сейчас она падать уже не будет, а со следующего года, в связи с повышением НДС, может вырасти. И по факту уже не будет влиять на рынок. Можно сказать, что застройщики останутся один на один со спросом и будут крайне осторожно строить планы на будущее»,— рассказал Илья Володько.
Пока цифры не обнадеживают — в целом по России по информации Macon Realty Group, спрос на многоквартирное жилье в 2018 году упал на 15 %. И, по мнению эксперта, Краснодарский край ощутит эту тенденцию в полной мере, даже несмотря на огромные объемы миграции в регион (около 60 тыс. приезжих в год), которые всегда поддерживали рынок. «В бизнесе чудес не бывает, хотя все их почему-то ждут. Покупательская способность населения падает, и от этого никуда не деться»,— считает аналитик рынка недвижимости.
Портфель без поправок
Большинство крупных строительных компаний региона уже заявили о том, что получили большой массив разрешений на строительство до вступления в силу новых норм ФЗ №214 — до 1 июля 2018 года. Это дало им возможность сформировать портфели проектов, которые они будут реализовывать еще по старым правилам и по-прежнему использовать деньги дольщиков. Как считает Илья Володько, это вполне нормальная практика в сложившейся
ситуации.
«Здесь нет никакой проблемы, поскольку существует законный порядок продления действия этих разрешений. И застройщики активно пользовались им и раньше. Так что, даже если по финансовым причинам они не смогут вовремя приступить к строительству всех объектов, разрешения на которые они получили, они могут сдвинуть их реализацию. Конечно, формально власть может счесть это нарушением и отозвать разрешение, но на практике такого обычно не происходит. Потому что все понимают, что добросовестных застройщиков и на рынке сейчас немного и лучше строить с ними нормальные рабочие отношения»,— прокомментировал Илья Володько.
По его словам, три года переходного периода, данные девелоперам на адаптацию к новым условиям, это очень мало — таков средний срок возведения одного жилого комплекса. И массовое получение разрешений на строительство по старым правилам хоть как-то нивелирует негативный эффект для рынка от поправок в ФЗ №214.
«Проще будет крупным девелоперам, у которых есть деньги и земельные активы. Впрочем, и небольшие застройщики все же могут адаптироваться к новым реалиям — просто они будут одновременно строить не больше одного объекта, и только после сдачи его в эксплуатацию браться за новый»,— считает эксперт.
Член совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Ирина Вишневская отметила еще одну тенденцию — девелоперы начинают активнее строить в районах края, а не в самом Краснодаре. По ее словам, в некоторых городах региона новое жилье не вводилось больше десяти лет, поэтому там спрос на него порой выше, чем в Краснодаре. При этом, по ее мнению, сокращение объема вводов жилья не свидетельствует о сокращении рынка — просто некоторые компании взяли передышку и сократили свой портфель до лучших времен.