В сентябре после вступления в должность губернатор Ямало-Ненецкого автономного округа Дмитрий Артюхов включил в окружное правительство своего нового заместителя, курирующего строительную отрасль – Андрея Воронова. В интервью “Ъ-Урал” господин Воронов рассказал о ситуации на ямальском рынке недвижимости, достоинствах нового законодательства о долевом строительстве и первых результатах программы по переселению граждан из аварийного жилья.
Фото: Пресс-служба губернатора ЯНАО
— Какая ситуация складывается на рынке недвижимости ЯНАО по итогам 2018 года по объему введенного жилья?
— На территории Ямала за 11 месяцев ввели в эксплуатацию почти 98,1 тыс. кв. м жилья. В прошлом году за аналогичный период этот показатель составил около 150 тыс. кв. м. Есть небольшая тенденция к снижению, но тревоги это не вызывает, поскольку, как строитель, могу сказать, что больший объем ввода в эксплуатацию жилья приходится как раз на окончание года. Анализируя предыдущие годы и специфику организации строительного процесса, мы планируем достичь планового показателя в 200 тыс. кв. м. Жилье, запланированное к вводу в эксплуатацию в этом году, сейчас на завершающей стадии готовности. Кстати, губернатор в своем ежегодном докладе о положении дел в регионе поставил задачу – через пять лет достичь объемов в 310 тыс. кв. метров ежегодно. Это более 5,5 тыс. новых квартир в год.
— Какие муниципалитеты считаются лидерами ямальского рынка жилья, а какие отстают?
— Это вопрос инвестиционной привлекательности. Застройщикам интересны города с развитой инфраструктурой и спросом на жилье, соответственно, лидирующими городами Ямала пока остаются Новый Уренгой и Салехард. Есть города и поселения округа, где масштабные застройки не рентабельны. К тому же в удаленные районы затруднена поставка строительных материалов, поэтому срок производства работ немного дольше, чем в городах, не имеющих проблем с транспортной логистикой. Но мы-то понимаем, что жить ямальцы должны в комфортных условиях в любых уголках нашего региона. Для этого, независимо от города – Ноябрьск ли это с его развитой транспортной схемой или село Мужи, до которого можно добраться только по воздуху или воде, – мы будем стимулировать застройщиков и стремиться наращивать темпы строительства. На следующий год мы запланировали финансовую поддержку наших граждан в рамках действующих государственных и окружных программ.
Спрос и финансовая поддержка – не единственные факторы сохранения динамики роста строительства жилья на Ямале. Необходима инженерная инфраструктура, однако ее возведение на Крайнем Севере обходится дорого. Муниципальные образования сейчас вплотную заняты освоением земельных участков под жилищное строительство, в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) для многодетных семей. В рамках реализации адресной инвестиционной программы ЯНАО предусмотрено софинансирование, на 2019 год - около 700 млн руб.
— Как вы намерены влиять на ситуацию?
— Чтобы реально повысить на Ямале спрос на покупку жилья, нужно сделать ипотечный займ более доступным. Эту задачу регионам в майском указе ставит и президент. По данным ЦБ РФ, за девять месяцев 2018 года на Ямале выдано около 8 тыс. ипотечных займов со средней ставкой 9,47%. Акционерное общество «Ямальская ипотечная компания», субсидируемое из окружного бюджета, выдало около 89 займов со средней ставкой 5,5%. Для многодетных семей ставка составила 5,25%. Мы будем стремиться к увеличению ипотечных займов с максимально низкой процентной ставкой. Более того, сейчас оцениваем возможность расширить категорию льготников, которые смогут претендовать на пониженную ставку.
Для развития жилищной сферы будет применяться механизм строительства арендного жилья. Это совершенно новое для Ямала явление. Пилотные проекты будут запущены в Новом Уренгое и Губкинском. Мы намерены постепенно включать в проект все больше городов. Кстати, один из критериев арендных домов – это удобное с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности их расположение в районах населенных пунктов. Это важно, потому что возможностью арендовать квартиру мы хотим привлекать в округ специалистов.
— Участники рынка недвижимости отмечают, что самое серьезное изменение в строительной сфере – новый закон о долевом строительстве (принят 1 июля 2018 года). Для хранения денежных средств дольщиков в банках будут созданы эскроу-счета. Застройщик не сможет использовать деньги в процессе строительства, он получит их только после ввода объекта. Не приведет ли новое законодательство к монополизации рынка, когда на нем останутся только крупные игроки?
— В нашем округе категория застройщиков, показавшая отрицательную динамику, составляет не более 5%. Это означает, что рынок не будет монополизирован его гигантами. Сегодня все понимают, что новое законодательство необходимо для защиты дольщиков, и принимают его. Для реализации программ по переселению на Ямале основным «дольщиком» выступает НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО».
Безусловно, привлечение средств на эскроу-счета в кредитных организациях будет своего рода гарантом для участников долевого строительства. В дальнейшем, это позволит исключить понятие «обманутые дольщики», поскольку финансовая обеспеченность застройщика на этапе выхода на рынок и начала строительства чаще всего оптимистична, но, как показывает практика, на завершающем этапе некоторые застройщики оказываются не способными выполнить свои обязательства. В ходе переговоров с застройщиками и кредитными организациями мы договорились по работе с эскроу-счетами. Банками-партнерами в этом направлении являются Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ. Полный список кредитных организаций - партнеров можно увидеть на сайте Центробанка РФ.
— Какова динамика по обманутым дольщикам в округе?
— Как и в других регионах России, на Ямале есть обманутые дольщики, но их немного. Наша отдаленность здесь играет нам на руку. В этом году количество граждан, попавших в финансовые тяжбы с застройщиками, не увеличилось. С 2017 года есть три проблемных долгостроя - два в селе Аксарка и один в Ноябрьске. Принятый окружной закон «О мерах господдержки граждан - участников долевого строительства» позволяет нам помогать «обманутым дольщикам». Мы включаем их в региональный реестр для того, чтобы они могли получить социальные выплаты, но для этого застройщик должен быть признан банкротом. Жители Ноябрьска уже включены в реестр и получили сертификаты, собственники, из Аксарки подают заявления на включение их в реестр.
Сейчас мы делаем упор на профилактику: отслеживаем тенденции к появлению подобных ситуаций и стараемся не допустить развития негативных событий в дальнейшем. В Новом Уренгое в микрорайоне Крымский тоже есть несколько проблемных домов, все горожане знают эту проблему, местная администрация и губернатор в курсе. В середине ноября я встречался с людьми и совместно с НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» предложил гражданам три варианта решения их проблемы с застройщиком. Например, когда фирма уже не может выполнить свои обязательства и находится в стадии конкурсного наблюдения, жители не окажутся на улице. Какой бы путь ни выбрали дольщики, до момента получения жилья они будут жить в квартирах, которые им предоставил округ.
— В июле в ЯНАО была принята собственная «Программа по переселению населения из аварийного жилья». Удалось ли достичь поставленных показателей и в каких городах оказалось больше всего аварийного жилья?
— Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья является одной из главных целей, определенных майским указом президента РФ. С 2013 по 2017 мы переселили 5,4 тыс. семей. На сегодня нам удалось расселить около 52 тыс. кв. м. аварийного жилья, до конца года запланировано расселение 91 тыс. кв. м. Плановых показателей мы достигнем к концу года, поскольку самый пик ввода в эксплуатацию жилья, повторюсь, придется на его завершение.
Основной объем ветхого и аварийного жилого фонда приходится Ноябрьск, район Коротчаево, Новый Уренгой, Тазовский, Пуровский и Надымский районы. Сам Новый Уренгой, кстати, за последние годы преобразился до неузнаваемости за счет ликвидации старых деревянных домов. Большой процент такого жилья приходится на отдаленные поселения Ямала. Так исторически сложилось, что в округе много деревянного жилья, и оно продолжает ветшать. Поэтому, выполнив предыдущий майский указ президента, мы приняли новую окружную программу, включили в нее дома, признанные аварийными уже после 2012 года. Она будет действовать с 2018 по 2022 годы включительно, её результатом станет ликвидация 336,2 тыс. кв. м аварийного жилья. Это около 1,4 тыс. домов! В ближайшие три года новоселье по этой программе отпразднуют примерно 5 тыс. ямальских семей. Мы и дальше будем стремиться к тому, чтобы снести весь аварийный и непригодный для проживания жилфонд и построить для людей новые дома. Северяне должны жить в комфортных условиях, для окружного правительства это важнейшая задача.
— Какие показатели по программе запланированы на 2019 год?
— К планам по расселению аварийного жилого фонда на 2019 год мы подошли осторожно. Пока этот показатель около 52 тыс. кв. м, в которых живут 1,3 тыс. ямальских семей. Если позволят условия, этим планом мы не ограничимся. Мы более тщательно проверим застройщиков, чтобы исключить недобросовестных участников рынка, а также усилим муниципальный контроль за качеством строящихся объектов. Дело в том, что в этом году мы сталкивались со случаями, когда заказчик получал жилье качества ниже ожидаемого. Больше такого повторяться не должно. Муниципалитеты также будут участвовать в отборе строительной компании и контролировать процесс строительства. Мы будем поддерживать местных застройщиков, у которых есть положительная история и силы для того, чтобы осуществить задачи по обеспечению жителей комфортными условиями для проживания.
— Как еще жители региона могут улучшить свои жилищные условия?
— Программ достаточно много, а с нового года станет еще больше. Что важно – мы стремимся развивать адресную поддержку ямальцам, нуждающимся в улучшении жилья. Например, в программе для молодых семей есть несколько кардинальных изменений. В 2019 году планируется увеличить число самих выплат – их получат в два раза больше ямальцев. Мы также увеличим финансирование программы в три раза: средств хватит, чтобы за три года новые квартиры могли купить примерно 2 тыс. семей. Если семья стоит в очереди на получении субсидии по федеральной программе, у нее появится возможность перейти в региональную. Иногда получается, что ожидая федеральной субсидии, молодые люди «перерастают» возрастные ограничения программы. Они будут успевать ее получить по региональному проекту. Кроме того, сумма субсидии на покупку жилья на первичном рынке увеличится с 30% до 40% от стоимости квартиры. Еще одна мера поддержки предусмотрена для работников бюджетной сферы – врачей, учителей, спортивных тренеров, социальных и культурных работников. На субсидию могут рассчитывать и профессионалы высокой квалификации, желающие остаться работать на Ямале. Все они могут получить компенсацию в 40% от стоимости нового жилья. Получается, семье из трех человек вернут примерно 1,2 млн руб. За три года по этой программе около двух тысяч специалистов получат реальную помощь. Если говорить обо всех программах улучшения жилищных условий на Ямале, то мы планируем, что за три года новоселье отметят 10,5 тыс. ямальских семей.