В уходящем году в первичном сегменте жилья Москвы и Подмосковья стали продаваться квартиры в 135 комплексах общей площадью свыше 10 млн кв. м. Это рекордный показатель для рынка. Начать реализацию новых объектов девелоперов подтолкнуло будущее ужесточение правил привлечения денег дольщиков, которые будут блокироваться на специальных счетах в банках до завершения строительства. Но уже в среднесрочной перспективе, в том числе из-за изменения отраслевого законодательства, рост сменится спадом, прогнозируют участники рынка.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
2018 год оказался рекордным по выводу нового предложения жилой недвижимости Московского региона (включает Москву, Новую Москву и ближнее Подмосковье). Как следует из расчетов ЦИАНа, продажи начались в 135 новых комплексах общей площадью 10,6 млн кв. м. Это на 32,5% превышает аналогичный показатель прошлого года, когда было 8 млн кв. м. Общее количество выведенных на рынок жилых корпусов оценивается в 660 объектов, в то время как годом ранее речь шла о 610 домах. Аналитики ЦИАНа объясняют резкий рост активности застройщиков в этом году прежде всего ужесточением законодательства о долевом строительстве, существенно усложняющего процедуру привлечения средств дольщиков. Так, с июля этого года в силу вступила полная версия 218-ФЗ, предусматривающая, в частности, открытие эскроу-счетов в уполномоченных банках.
Именно законодательные нововведения продолжат влиять на рынок первичного жилья в 2019 году, предупреждает руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов. По его прогнозам, достижение в наступающем году текущих показателей по вводу жилья вполне возможно: сейчас у застройщиков Московского региона в общей сложности есть разрешения на строительство 780 новых корпусов, еще 2 тыс. объектов находятся на более ранних стадиях проработки. «Многие компании в своей стратегии ориентируются на запуск максимально возможного объема нового предложения в срок до 1 июля 2019 года»,— объясняет господин Попов. Аналогичные тезисы приводят и сами застройщики. «В 2019 году мы планируем увеличить объемы строительства, но сначала нужно дождаться вступления в силу законодательных изменений, чтобы понять новые правила игры»,— объясняет директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.
Но 2018 год стал рекордным не только по вводу первичного предложения, но и по росту его стоимости. По оценкам «Метриум», цена московских новостроек в этом году достигла 161,4 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись относительно аналогичного показателя прошлого года на 7,5%. Этот рост, по словам управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, стал самым заметным с начала кризиса 2015 года. Именно в этот период, отмечает она, был зафиксирован последний максимум, когда цены на первичном рынке достигали 160,7 тыс. руб. за 1 кв. м.
Эксперт объясняет заметную ценовую динамику повышением активности покупателей. На фоне увеличения доступности ипотеки за 11 месяцев этого года Росреестр зарегистрировал 71 тыс. договоров долевого участия, что на 49% больше аналогичного показателя 2017 года. «В такой ситуации застройщики ускорили повышение цен в строящихся жилых комплексах комфорткласса»,— говорит Мария Литинецкая. По ее мнению, второй важной причиной роста цен стали продолжившаяся девальвация рубля и ускорение инфляции, что привело к подорожанию большинства стройматериалов и услуг. Она ждет, что на фоне этих факторов и изменений в законодательстве динамика роста цен на первичное жилье сохранится и в первом квартале будущего года. Похожие прогнозы делает Андрей Цвет, по мнению которого первичное жилье в 2019 году может подорожать на 20%.
Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко предполагает, что при наличии технической и финансовой возможностей ускориться для застройщиков выгоднее ввести объект до июля следующего года. При этом уже 2020 год, по его мнению, может охарактеризоваться заметным спадом показателей жилищного строительства.