Эпоха перестройки
Градостроительные итоги года в Прикамье
Отношения между властью и пермскими застройщиками весь этот год проходили проверку на прочность. Краевой минстрой взялся за масштабную ревизию градостроительной отрасли, провел несколько крупных проверок и обнаружил целый ряд нарушений. Претензии минстроя в основном касались деятельности муниципальных органов власти, однако их последствия сказались и на девелоперах.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
В начале 2018 года пермские застройщики столкнулись со сложностями при получении разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Некоторые участники рынка связывали это с намерением краевых властей переложить на застройщиков обязательства по строительству социальной инфраструктуры там, где возводится жилье. Свои проблемы с получением разрешительных документов девелоперы изложили в письме к губернатору Пермского края Максиму Решетникову. Правительство отреагировало на это специальным заседанием общественного совета при минстрое, которое состоялось в начале марта этого года. Главной темой обсуждения стала ситуация в отрасли: регулирование градостроительной деятельности, нарушения законодательных норм со стороны участников строительного рынка, сложности девелоперов с получением разрешительной документации.
Минстрой проанализировал основные нарушения законодательства и пояснил, что власти ведут надзорную работу, которой в крае не было долгое время, в результате накопился шлейф проблем. По словам главы краевого минстроя Михаила Сюткина, нарушения градостроительных порядков должны были пресекаться на начальных этапах, но этого не делалось, поэтому минстрой начал вести надзорную работу и выдавать предписания. В ведомстве подчеркивали, что зачастую претензии относятся не к застройщикам, а к местным органам власти, допускавшим нарушения. Например, такая проблема возникала, когда муниципалитет выдавал градостроительный план участка, не соответствующий правилам землепользования и застройки, высотным регламентам и красным линиям.
Правильные выводы С этой ситуацией столкнулся один из крупнейших застройщиков Перми — холдинг «Сатурн-Р». У девелопера появились сложности со строительством второй очереди микрорайона Красные Казармы (ЖК «Арсенал»), когда в начале этого года администрация Перми отменила пять градостроительных планов и отказала компании в выдаче разрешений на строительство по двум участкам. Муниципалитет сделал это после того, как краевой минстрой проверил деятельность городского департамента градостроительства и архитектуры (ДГА) и выдал предписания. Суть их заключалась в нарушении предельных параметров разрешенного строительства, в том числе предельной высотности зданий. Минстрой указал, что представленные застройщиком градпланы также не соответствуют форме, утвержденной приказом Минстроя РФ, а места допустимого размещения объектов строительства определены без учета линий регулирования застройки и красных линий, утвержденных генпланом Перми.
Владелец холдинга «Сатурн-Р» Александр Репин заявлял, что в случае с Красными Казармами девелопер проектировал полностью в соответствии с проектом планировки, прошел все согласования и экспертизу проекта. По словам господина Репина, проектные работы обошлись застройщику в 150 млн руб.: «Теперь посчитайте: пять отказанных градпланов — это 150 тыс. кв. м общей площади. Это 100 млн руб. коту под хвост в этой ситуации». Он также отмечал, что подобные ситуации ведут к простоям, а значит к дополнительным издержкам девелопера. На заседании общественного совета господин Репин посетовал на то, что из-за вопроса с градпланами с января не работает его ЖБК по выпуску свай, простаивают транспортные схемы по разработке грунта, а через два месяца освободятся бригады со строительно-монтажных работ, и им некуда будет переходить на новые объекты.
Но уже в апреле этого года напряженность в отношениях между холдингом Сатурн-Р» и властями спала. Девелопер подписал соглашение с правительством Пермского края и администрацией Перми о строительстве социальной инфраструктуры на территории микрорайона Красные Казармы. По его условиям, застройщик за свой счет проектирует и строит школу на 1225 мест со стадионом и встроенный детский сад на 175 мест. Объекты будут переданы в муниципальную собственность в качестве пожертвования. После подписания соглашения Александр Репин признал, что в компании «увидели выгоду взаимодействия с городскими и краевыми властями» при освоении такой крупной площадки в центре Перми (32 га, 0,5 млн кв. м жилья). «Мы не в состоянии решить все вопросы, а это водоснабжение, теплоснабжение и прочее. Мы не собираемся превращать площадку в долгострой, мы собираемся полностью ее освоить через три-четыре года. Без помощи городских и краевых властей это сделать невозможно. Это выверенное, взвешенное решение, которое не говорит „вам заломали руки“. Сначала казалось, что это звучит так, но по факту мы благодарны друг другу»,— резюмировал Александр Репин.
Глава Прикамья Максим Решетников на церемонии подписания документа поблагодарил застройщиков за то, что «они свою позицию смягчили, с пониманием отнеслись к новым правилам». «Мы договорились о едином понимании градостроительного регулирования. Теперь город, понимая это, изменит некоторые свои правоустанавливающие документы», — сказал господин Решетников. В результате город действительно запустил процесс внесения поправок в отдельные градостроительные документы, включая правила землепользования и застройки. В конце июня администрация Перми выдала «Сатурн-Р» градостроительные планы земельных участков второй очереди ЖК «Арсенал», а также разрешения на строительство пяти домов второй очереди. Общая площадь застройки второй очереди ЖК «Арсенал» составляет 119 тыс. кв. м, предполагаемая численность населения — около 3 тыс. жителей.
«Вместе с застройщиками выработали правила: они берут на себя затраты на строительство школ и садиков. А поликлиники, дороги, пожарные части и все остальное — берут на себя краевые и местные власти. При этом планы по строительству должны четко следовать планам комплексного освоения территорий. Застройщики приняли эти договоренности. А мы, в свою очередь, будем давать „зеленый свет“ и оказывать максимальную поддержку комплексной застройке»,— заявлял губернатор Максим Решетников, отчитываясь в мае в краевом парламенте об итогах работы правительства.
Судебные задержки Однако не всем девелоперам удалось найти взаимопонимание с городом и краем. Наиболее резонансной оказалась история со строительством многофункционального центра на набережной (Монастырская, 2б). Девелопером проекта является компания «Магнат». Разрешение на реконструкцию магазина рядом с Речным вокзалом общество получило еще в 2005 году. В 2009-м компании было выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного центра площадью почти 5 тыс. кв. м, однако объект так и не был завершен. Очередное изменение проекта не прошло согласование в пермской мэрии: несколько лет назад ДГА отказал в выдаче разрешения на реконструкцию здания.
«Магнат» оспорил отказ в суде и добился выдачи разрешительной документации в 2015 году.
Однако этой зимой краевой минстрой внепланово проверял департамент градостроительства и архитектуры и, в числе прочего, посчитал, что основание для выдачи разрешения на строительство МФК по ул. Монастырской, 2б, противоречит Градостроительному кодексу. Министерство выдало департаменту предписание устранить нарушения. ДГА, в свою очередь, отозвал разрешение на строительство у ООО «Магнат». На момент отмены разрешения готовность объекта составляла более 90%, общая его площадь — 10,4 тыс. кв. м, высота — шесть этажей, включая подземный.
Отмену разрешения на строительство «Магнат» обжаловал в суде. Осенью первая инстанция отказала застройщику в удовлетворении требований, «Магнат» подал апелляционную жалобу. Кроме того, осенью в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к ООО «Магнат» обратилась Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Пермского края. Инспекция потребовала признать недостроенный многофункциональный комплекс самовольной постройкой и снести его. Ведомство ссылалось на то, что реконструкция (надстройка трех этажей) создает угрозу сохранению памятников истории и культуры, расположенных в районе Перми I, к тому же осуществляется без разрешения. По ходатайству инспекции суд наложил обеспечительные меры и запретил ООО «Магнат» и иным лицам производить любые работы по строительству или реконструкции объекта. В компании «Магнат» заявляли, что претензии являются необоснованными, а цель иска инспекции — наложить обеспечительные меры и остановить стройку. Решение по первой тяжбе вступило в законную силу.
Отметим, что на участке с недостроенным МФК власти рассматривают возможность строительства трамвайного кольца в рамках проекта «Пермь: 300 лет на Каме» (реновация пространства вдоль набережной и еще нескольких территорий к юбилею города). Обустройство трамвайного кольца — часть поэтапного формирования новой трамвайной линии в центре Перми. Для реализации этих идей были подготовлены поправки в генплан Перми, но поправки еще не приняты. «Сейчас прорабатывается вопрос запуска трамвая вдоль набережной, ориентировочное местоположение разворотного кольца предусмотрено по ул. Монастырской. Сегодня ведутся расчеты и анализ маршрутных изменений»,— заявляли ранее в пресс-службе мэрии.
Новая смена Летом краевые власти провели еще одну ревизию на соблюдение градостроительного законодательства. Минстрой проверил гордуму и администрацию Перми и нашел целый ряд нарушений. Так, в списке из 15 нарушений гордумы оказались как претензии общего характера (например, дифференцированный коэффициент плотности застройки), так и претензии по конкретным площадкам. В частности, краевое министерство отмечало, что были нарушены положения генплана и Градкодекса: решением гордумы от 25 августа 2015 года было изменено зонирование бывшего пермского ипподрома, оно отменяло специализированную зону ипподрома и устанавливало зонирование, позволяющее возводить коммерческие объекты и многоквартирные дома.
Муниципалитет оперативно отреагировал на предписания минстроя. По итогам проверки была запущена процедура смены зонирования нескольких участков ипподрома (шоссе Космонавтов, 162) общей площадью 8 га. Речь шла о тех участках, которые относятся к жилой зоне. ДГА предложил установить здесь зону оптовой торговли и рынков, чтобы исправить обнаруженное минстроем несоответствие генеральному плану. Значительную часть территории под жилье собирался застраивать ижевский девелопер «Талан» — зимой компания приобрела здесь около 6 га для строительства многоквартирных домов. Предполагалось, что общая площадь проекта составит 75 тыс. кв. м, дома эконом- и комфорт-класса будут переменной этажности — до 25 этажей. Компания рассчитывала получить разрешение на строительство по первому этапу в первом квартале 2019 года. «Получили эту информацию. Сейчас анализируем ситуацию. Окончательного решения по этому вопросу еще нет»,— заявляли в компании «Талан» в сентябре этого года.
Кроме того, реагируя на предписания министерства, администрация Перми экстренно внесла на сентябрьское заседание думы проект, который запускает процесс корректировки правил землепользования и застройки. Конкретные поправки в правила до марта 2019 года будет готовить специальная рабочая группа. «Скоропостижность» внесения документа в думу вызвала беспокойство у депутатов думы. Они также заявили о необходимости «качественно изменить» комиссию по землепользованию и застройке, потому что именно на основе ее рекомендаций дума принимала решения, к которым теперь претензии у минстроя.
Репутационные риски В начале осени краевой минстрой снова проверил городской департамент градостроительства и архитектуры. Аудит касался двух объектов — гостиницы квартирного типа по ул. Макаренко, 19в (застройщик — АО «Стройпанелькомплект», общая площадь — 26,3 тыс. кв. м) и многоквартирного дома с гостиницей, встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по ул. Луначарского, 97 (застройщик — «Керамостройсервис», общая площадь — почти 56 тыс. кв. м).
По итогам проверки минстрой обнаружил нарушения законодательства о градостроительной деятельности со стороны должностных лиц ДГА при подготовке и выдаче разрешения на строительство гостиницы на ул. Макаренко. Как утверждает министерство, разрешение от 6 апреля этого года выдано при наличии оснований для отказа, которые установлены Градостроительным кодексом. Например, к заявлению о выдаче разрешения на строительство застройщик не представил положительное заключение экспертизы, проведенной в соответствии с требованиями законодательства РФ. Минстрой обязал департамент устранить нарушения и отменить разрешение на строительство гостиницы, а также провести проверку в отношении должностных лиц ДГА.
Разрешение на строительство высотного дома по ул. Луначарского, 97, рядом с Центральным рынком, было выдано еще несколько лет назад, а в этом году застройщик обратился за его продлением (продлено до 4 января 2022 года). Минстрой обнаружил несколько нарушений со стороны ДГА. Ведомство указывает, что неверно определен срок, до которого должно было выдаваться разрешение: документ должен быть выдан до 22 апреля, а не до 4 мая этого года. Кроме того, в пакете документов отсутствовало заявление застройщика о продлении разрешения на строительство, а также документы, подтверждающие начало строительства объекта. Минстрой также ссылался на положения Градкодекса, согласно которым в продлении срока действия разрешения должно быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Ведомство предписало отменить продленное разрешение и провести проверку должностных лиц, допустивших нарушения.
«Замечания регулирующих органов в процессе реализации девелоперских проектов возникают всегда. Но в последнее время в связи с ужесточением норм федерального законодательства — новых требований Градостроительного кодекса, закона о долевом строительстве — количество этих замечаний действительно выросло. Те моменты, к которым раньше руководство строительного блока могло подойти более лояльно, поскольку в вопросах градостроительства не было четкого толкования и возникали „белые пятна“, сейчас строго регламентированы. Полагаю, в ближайшее время „турбулентность“ в сфере строительства сохранится, процесс регулирования и отработки новых норм не завершен», — считает член комитета по вопросам градостроительства, планирования и развития территории гордумы Перми, гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный. Он добавляет, что к этому процессу стоит подходить взвешенно, чтобы не было перегибов. «Ситуации с отзывом разрешений на строительство влияют на репутацию застройщика и в целом на состояние пермского рынка. Все это происходит на фоне довольно непростых экономических условий, в которых находятся девелоперы. Как правило, отзыв разрешений связан с какими-то формальными нарушениями, которые абсолютно не влияют на качество и безопасность строящегося объекта, на его технические характеристики. На мой взгляд, вполне допустимо рассматривать и другие варианты в подобной ситуации — например, предписать застройщику устранить нарушения, не отзывая само разрешение. Тем более разрешение выдает муниципалитет, а не девелопер», — отмечает господин Бесфамильный.