Январь по традиции оказался спокойным месяцем для офисной недвижимости и стрит-ритейла. Участники рынка только готовятся к новому деловому периоду: ждут роста спроса на помещения стрит-ритейла со стороны рестораторов и несговорчивости собственников офисов, которые стали жестче при обсуждении скидок на аренду.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
У стрит-ритейла все стабильно
Рынок аренды помещений на первых этажах жилых домов в Москве в целом остается стабильным. Хотя ставки для одинаковых по качественным характеристикам вариантов, расположенных на одной и той же улице, могут различаться в разы.
«Это “пограничный эффект”, который становится все более ярко выраженным»,— отмечает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова. Она приводит в пример улицу Кузнецкий мост, где помещения в доме напротив ЦУМа на участке от Неглинной до Петровки сдаются по ставке в два-три раза выше, чем на оставшейся части улицы.
На основных торговых коридорах в Москве ставки аренды за прошедший год не изменились. Небольшая коррекция зафиксирована на Покровке, 1-й Тверской-Ямской, Садовом кольце. Заметное снижение — до 13% — произошло на Тверской и Новом Арбате.
Динамика средней ставки аренды на основных торговых улицах Москвы*
|
* Рублей за кв.м в год, рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100–300 кв.м, прямоугольнй формы,на первом этаже, с витриной и отдельным входом. Данные: JLL
В Столешниковом переулке, где в течение года отмечалась высокая ротация арендаторов, ставки снизились до 8%.
Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский оценивает долю свободных помещений в сегменте в 5% по итогам 2018 года.
Основной спрос на аренду в стрит-ритейле обеспечивают заведения общественного питания, и, по прогнозам консультантов, он будет только расти.
Если в прошлом году рестораторы сформировали 45% спроса, то в нынешнем году ожидается рост запросов до 10%, считают в Knight Frank.
Оксана Копылова отмечает, что высокий спрос сохранится на отдельные участки — с максимальным трафиком и ярко выраженным «профилем». «Кузнецкий Мост, участок Петровки от Кузнецкого до Столешникова, центральный участок Большой Дмитровки и т. д., те, что интересны для открытия флагманских форматов магазинов»,— полагает эксперт. Сейчас свободного предложения в этих локациях практически нет, так как самые интересные варианты даже не попадают на открытый рынок, добавляет она.
Динамика арендных ставок на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга*
|
*За кв.м в месяц, в помещении 100 кв.м, на первом этаже, с отдельным входом и витриной. Данные: JLL.
Ставки в бизнес-центрах опередили кризис
Аренда в сегменте офисной недвижимости за прошедший год подорожала. По оценке Cushman & Wakefield, средняя ставка в рублях в помещениях класса А и В выросла до 5% и составила 18,8 тыс. руб.
«Ставки аренды достигли докризисных максимумов в рублях, а в долларах они на 50% ниже, чем до начала текущего кризиса»,— отмечает коммерческий директор OF.RU Михаил Шнейдерман.
По данным Cushman & Wakefield, средняя ставка в долларах в бизнес-центрах класса А составляет $456 за кв. м в год, это 28,3 тыс. руб. за кв. м, в классе В — $236 или 16 тыс. руб. за кв. м в год.
Из-за низкого объема ввода новых площадей и замедления строительства на офисном рынке вакансия в этом сегменте сократилась. Поэтому собственники помещений стали менее гибкими при обсуждении условий аренды. Так, если в 2017 году скидки могли доходить до 20–30%, то в 2018-м они составляли лишь 5–10%.
Динамика ставок ареды офисов в деловых районах Москвы*
|
*Рублей за квадратный метр в год. Данные: Cushman&Wakefield