Апраксин двор: попытка номер пять

В июле 2018 года стало известно, что комплексной реконструкцией Апраксина двора вместо «Главстроя-СПб» займется другой крупный собственник его помещений — КЦ «Питер». Город начал искать стратегического партнера для проекта еще в начале 2000-х, однако сложная структура владения, исторические ограничения, а главное — отсутствие четких установок так и не позволили приступить к его реализации.

Маргарита Арановская

В прошлом году дочерняя структура концерна «Питер» ООО «Инвестиционно-строительная компания “Апраксин двор”» стала новым стратегическим инвестором по реконструкции территории одноименного рынка. К 2025 году, согласно проекту на сайте компании, на территории комплекса будет проведено несколько этапов преобразований, после которых там, помимо магазинов, появятся галерея искусств и ремесел, коворкинг, апартаменты площадью 34,5 тыс. кв. м. Часть корпусов отойдет под молодежную сцену БДТ.

Для КЦ «Питер» получение контроля над Апраксиным двором может быть очень символичным: компания, основанная выходцем из спецслужб Николаем Пономаревым, занималась его ремонтом еще в 1990-х. Контроль над двумя аналогичными объектами — Сенным и Троицким рынками — она получила без каких бы то ни было перипетий. Однако в 2000-х годах, когда город стал искать стратегического инвестора для «Апраксина двора», КЦ «Питер» был лишь одной из многих заинтересованных компаний.

Место проклятое

Изначально в 2002 году городом было зарегистрировано ОАО «Агентство по реконструкции и развитию “Апраксин двор”», которое начало искать инвесторов для отдельных корпусов комплекса. Но с ростом экономики рос и масштаб: в 2007 году городом был объявлен конкурс на комплексную реконструкцию рынка, в котором победил «Главстрой-СПб» Олега Дерипаски. Компанией был предложен красивый проект с «плавающей» крышей, пешеходной зоной и даже обновленным мостом через Фонтанку (купленное ею на торгах здание «Лениздата» планировалось снести и сделать открытую площадь). Предполагалось, что площадь объектов вырастет примерно в два раза, а объем инвестиций составит около 28 млрд рублей (начиналось все, к слову, с 10 млрд рублей). К 2016 году на месте комплекса должны были построить 70 тыс. кв. м жилья, 80 тыс. кв. м торгово-развлекательных площадей, гостиницу и офисы.

Ради всей этой красоты город начал расторгать договоры с другими инвесторами. Наиболее скандально выглядела ситуация с крупнейшим из них — шведским концерном Ruric AB, который реконструировал корпуса общей площадью около 17 тыс. кв. м. Его просто обвинили в том, что реконструкция была проведена с нарушениями. Компания пыталась заставить город компенсировать ей примерно 1 млрд рублей затрат в суде, но проиграла. С другими компаниями (среди которых были «Фармаюнион», «Охта групп») «Главстрой-СПб» заключал мировые соглашения, а также выкупал помещения у частных собственников. Общая площадь зданий Апраксина двора составляет около 170 тыс. кв. м, из которых на тот момент около 100 тыс. принадлежали городу, остальное — частным владельцам.

Однако в марте 2011 года стали известны результаты историко-культурной экспертизы, согласно которым не представляли исторической ценности только 4 из 58 зданий комплекса. Инвестор должен был работать в рамках прежних 170 тыс. кв. м, при этом объем инвестиций вырастал до 40 млрд рублей. Стоимость «квадрата», таким образом, становилась дороже более чем в два раза.

Тем не менее отказа от проекта не последовало: часть «Апрашки» обнесли забором, продолжилось выселение арендаторов. Однако к самим работам так и не приступили, процесс высвобождения объектов затягивался, да и согласование вместо планируемых нескольких месяцев затянулось на несколько лет. В феврале 2013 года петербургские власти объявили, что не будут продлевать контракт на реконструкцию Апраксина двора с «Главстроем-СПб», посетовав, что за прошедшие годы компания не сделала ничего. Дальше были иски, начисление пени, их оспаривание.

Город тем временем объявил новый конкурс. В 2015 году была представлена концепция «Студии 44» Никиты Явейна, разработанная по заказу компании Glorax Development, которая могла стать соинвестором проекта реконструкции. По предварительным оценкам, инвестиции в проект составляли около 20 млрд рублей. Однако проект вызвал критику экс-губернатора Петербурга Георгия Полтавченко из-за большого количества апартаментов и возможных проблем с социальной инфраструктурой. Другой проект (Тимура Башкаева) остался на бумаге.

Ближний круг

КЦ «Питер» тем временем увеличивал свой портфель объектов «Апрашки». В 2014 году стало известно, что объем принадлежащих компании площадей вырос с 10 до 15 тыс. кв. м после «сделок с частными владельцами». В 2016 году компания закрыла сделку с «Главстроем-СПб» по покупке зданий «Лениздата», став, таким образом, крупнейшим частным собственником помещений Апраксина двора («Лениздат» занимает три здания на набережной реки Фонтанки, 59, общей площадью около 30 тыс. кв. м, которые используются в качестве бизнес–центра класса B–). Сегодня «Питеру» подконтрольно около 25% недвижимости на территории федерального памятника. По всей видимости, компания несколько лет готовилась к тому, чтобы стать локомотивом процесса, и эксперты надеются, что она сможет сдвинуть процесс с мертвой точки.

«Очень надеюсь, что привлечение нового инвестора в лице концерна “Питер” придаст импульс всему процессу,— говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.— И что с этого года мы увидим значимые изменения — новые функции, интересных операторов, регулярные мероприятия, маркетинг этого проекта. Апраксин двор должен стать не просто современным рынком в 50 исторических корпусах, а многофункциональным пространством, где жизнь кипит круглые сутки весь год. Еще я убежден, что в таких кварталах обязательно должны появиться апартаменты и жилье. Они добавляют ощущение безопасности, создают дополнительных потребителей для местных операторов».

Судя по объему инвестиций, масштаб запланированных преобразований существенно меньше, чем у предыдущих инвесторов. По данным комитета по инвестициям Санкт-Петербурга, ИСК «Апраксин двор» вложит в проект 5,1 млрд рублей, из которых 1,5 млрд — собственные средства и 3,6 млрд — заемные. Срок окупаемости проекта при этом составит 16 лет. Однако даже при консервативном подходе до конца неясно, как КЦ «Питер» будет решать вопросы, которые не смог решить предыдущий инвестор.

«Потенциал у проекта гигантский, но, во-первых, это объект культурного наследия, а во-вторых, на территории находится большое количество собственников, которые не могут найти общий язык,— продолжает Андрей Косарев.— Также существует проблема изношенности инженерных сетей Апраксина двора. Сегодня они находятся в удручающем состоянии, их перекладку усложняет исторический статус зданий».

Эксперты сходятся в том, что основную роль в любом случае будет играть позиция города, который должен будет возглавить этот процесс.

«В европейских странах этот вопрос решился бы гораздо быстрее, однако у нас много заинтересованных сторон: правительство, стратегические инвесторы и градозащитники, и каждая из них преследует свои цели. В случае с Апраксиным двором я считаю, что если и решится вопрос, то только после выборов»,— заключает Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «Бестъ».

Стоит также отметить, что пока город, инвесторы, собственники и градозащитники пытались договориться, серьезно изменились рыночные реалии. В частности, эксперты отмечают, что, с одной стороны, многие ниши достигли высоких стадий насыщения, а с другой — появились новые.

«Сейчас создание современного объекта недвижимости на территории Апраксина двора во многом проще,— полагает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.— Раньше размещение традиционных офисов, торговли, крупных гостиниц в исторических зданиях с существенными ограничениями на развитие приводило к жертвам эффективности, а значит, и к повышению рисков реализации проекта. С другой стороны, экономическая эффективность девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости с 2007 года существенно снизилась, а многие рыночные ниши, которые тогда представлялись сравнительно свободными, уже достигли высоких стадий насыщения. Поэтому конкуренция за клиента будет более жесткой».