Коммерческий директор ГК «Метрикс develoрment» Вячеслав Шпынов и директор по строительству Александр Кулагин рассказали о новых проектах компании и перспективах развития рынка жилищного строительства в России
Группа компаний «Метрикс develoрment» как единый бренд вышла на рынок Краснодарского края летом прошлого года в результате объединения трех кубанских застройщиков. Какие цели ставились при объединении?
В. Ш.: Строительный рынок входит в новую стадию развития, изменилось законодательство, регулирующее возведение жилья по ДДУ, меняются экономические реалии, все это приводит к тому, что лидеры рынка разрабатывают новые стратегии развития. На наш взгляд, в нынешних условиях объединение бизнеса под единым брендом эффективнее с точки зрения маркетинга, продаж, строительной экспертизы собственных проектов, взаимодействия с кредитно-финансовыми учреждениями и по ряду других показателей. При том что бренд «Метрикс develoрment» существует с лета 2018 года, компании, которые входят в группу, накопили большой опыт реализации строительных проектов в разных целевых сегментах. За восемь лет работы построено и сдано более 250 тысяч кв. метров жилья. Это свыше 7 тысяч квартир.
Какое место на строительном рынке региона занимает сегодня «Метрикс develoрment»?
А. К.: По данным Единого реестра застройщиков РФ (ЕРЗ), в крае по объемам строящегося жилья мы находимся на 7-м месте, в России — на 63-м. На сегодня общая площадь объектов, на которых идет строительство, составляет порядка 300 тысяч кв. м.
При этом в Рейтинге ЕРЗ, который рассчитывается, исходя из показателей своевременности ввода жилья, нам присвоен уровень «4» из возможных «5». При расчете рейтинга учитывается ряд показателей, прежде всего — насколько компания выполняет свои обязательства перед дольщиками, переносятся ли изначально продекларированные сроки ввода домов в эксплуатацию. Среди семи ведущих застройщиков Краснодарского края по объемам строительства такие показатели только у двух организаций, в том числе у ГК «Метрикс develoрment».
Эти высокие результаты — не предел. Мы планируем войти в ближайшие годы в ТОП-50 строительных компаний страны по объемам возведения жилья. Я уверен, что для этого у нас есть все необходимое: профессиональный менеджмент, высокие компетенции в сфере строительства, налаженные бизнес-процессы в области маркетинга и продаж и так далее.
Какие проекты вы реализуете в данный момент в Краснодаре?
В. Ш.: Мы хорошо известны жителям края по таким проектам, как ЖК «Ставропольский», ЖК «Парус», ЖК «Зеленая Долина» в Краснодаре. Они уже полностью завершены. Также завершены работы на первой очереди ЖК «Кремлевские ворота» по ул. Кореновской, 2, сдача комплекса целиком планируется в 2019 году. По ЖК «Россинский» на 1-м Краснодарском проезде первая очередь тоже сдана, вторая будет введена в эксплуатацию в 2019 году. Завершен 6-й литер ЖК «Славянка», по ул. Заполярной, 39, еще один литер запустим в текущем году. Ведутся работы в ЖК «Краски» в поселке Краснодарском, в ЖК «Тургеневский двор» на Тургеневском Шоссе, 1Г.
ГК «Метрикс develoрment» также запустила несколько проектов на побережье Краснодарского края. Что за объекты вы строите в причерноморской зоне?
А. К.: На Черном море мы реализуем три проекта в Туапсинском районе. В самом Туапсе строим двухподъездный десятиэтажный дом на ул. Свободы, 5 сразу за районной администрацией. В селе Ольгинка планируем возвести жилой комплекс общей площадью 70 тыс. кв. м. В селе Небуг возводим первый литер жилого комплекса бизнес-класса SunHills. Это будет десятиэтажный дом, уже возведен монолитный каркас здания, проведены все коммунальные сети, ведутся фасадные работы, остекление. Планируем все закончить и сдать в эксплуатацию к 1 июля 2019 года. Следующий литер в комплексе должен быть сдан в первом квартале 2020 года.
В. Ш.: Комплекс SunHills — это жилье высокого уровня комфорта: закрытая территория, дорогие лифты, дизайнерские входные группы, витражи в интерьерах мест общего пользования, видеонаблюдение. В отделке фасада мы постарались максимально использовать остекление, чтобы жильцы могли любоваться великолепными видами на море и горы. Все коммуникации — центральные, здания газифицированы, с регулируемым газовым отоплением, что позволяет экономить до 20% на коммунальных платежах. На территории будут гейзерные фонтаны, несколько зон барбекю, вай-фай, большое количество машиномест. При этом зона между первым и вторым литером будет полностью пешеходной без возможности заезда на личном транспорте, чтобы у жителей была возможность наслаждаться прогулками на свежем воздухе.
К тому же SunHills — это уникальный для кубанского побережья проект по соотношению цены и качества.
В чем его уникальность?
А. К.: Курортный поселок Небуг отличается от других причерноморских локаций наличием большого количества здравниц, пансионатов, санаториев. Здесь хорошо развита развлекательная инфраструктура, есть дельфинарий и аквапарк, много отличных ресторанов, центры дайвинга и подводной охоты. А самое главное — очень чистое море, дно просматривается до 4 метров, температура воды летом держится в «диапазоне комфорта» — 27–29 градусов, отличные галечные пляжи и прекрасный горный воздух.
Соответственно, средства размещения неплохо заполняются как в высокий сезон, так и в низкий. Цены на недвижимость высоки, предложений по элитному жилью мало.
SunHills — это наш пилотный проект на побережье, требования к качеству мы предъявляем высочайшие. Ведь по нему будут судить о том, стоит ли приобретать жилье в других жилых комплексах, построенных нашей компанией на Черном море. Используются лучшие материалы отделки, мрамор, металлические конструкции фасадов зданий. При этом стоимость одного квадратного метра в первом литере на данный момент начинается от 65 тысяч рублей. Студию можно приобрести по цене от 1,54 млн рублей. Аналогичное по классу жилье в Большом Сочи стоит от 150 тысяч рублей за «квадрат».
Такие цены мы держим только на этапе строительства первого литера. После того, как дом будет сдан в эксплуатацию (июнь 2019 года), стоимость квадратного метра в нем вырастет до 85–90 тысяч рублей за «квадрат». В новых литерах жилого комплекса SunHills средняя цена уже на этапе строительства планируется на уровне 80–85 тысяч рублей за квадратный метр.
В. Ш.: Если рассматривать покупку квартиры в SunHills как инвестирование средств, мы видим два выгодных варианта. Первый — вложение на этапе строительства с последующей реализацией по более высокой цене после сдачи дома в эксплуатацию. Маржинальность этого варианта с учетом текущих цен составит 25–30%. (см. табл. №1)
Второй вариант — сдача жилья внаем в периоды, когда собственник не будет им пользоваться. Нами предусмотрена такая форма взаимодействия с владельцами квартир, как заключение договоров с управляющей компанией. Она возьмет на себя функции агентства и все операционные расходы, связанные со сдачей жилья: от трат на привлечение клиентов до уборки квартиры, смены белья и так далее. Доля компании в доходах будет составлять порядка 25%, остальное получит собственник. (см. табл. №2)
Этот вариант особенно удобен в случае с Небугом, поскольку в высокий сезон уровень загрузки номерного фонда в отелях здесь близок к стопроцентному, а с октября по май составляет 60–100%. Если говорить о стоимости размещения, то аренда апартаментов бизнес-класса — аналога студии в SunHills — в июле 2018 года в Небуге стоила от 6 тысяч рублей в сутки, зимой 2019-го — от 2,5 тыс. рублей в сутки. По не самым оптимистичным прикидкам, за вычетом всех расходов обычная студия за счет сдачи внаем может приносить 400–500 тысяч рублей ежегодно.
Что отличает вашу компанию от других организаций, которые строят жилье на побережье Черного моря?
А. К.: Прежде всего масштаб бизнеса. Рынок жилищного строительства Черноморского побережья характерен тем, что здесь преобладают мелкие компании. Из крупных застройщиков по всему побережью Кубани действует, кроме нас, еще пара организаций, и это все. Есть такая бизнесовая поговорка: «Если считаешь, что компетенция твоего сотрудника стоит дорого, поверь — некомпетенция обойдется тебе гораздо дороже». Объективно, небольшая организация не может конкурировать с крупной ни по уровню специалистов, ни по возможностям обеспечения объектов коммунальной инфраструктурой, ни по соотношению цена/качество материалов, ни, собственно, по качеству работ. Есть примеры, и их, увы, немало, когда мелкие строительные организации допускают брак из-за низкого уровня специалистов, либо изначально экономят на всем ради конкурентной цены — от стройматериалов до зарплаты рабочим. Проконтролировать качество строительства очень трудно, особенно когда речь идет о скрытых работах. А результаты такого подхода могут быть плачевны. Если у компании один-единственный проект, репутация ее волнует меньше, чем сиюминутная прибыль.
В. Ш.: Особенно важными становятся репутация и размер бизнеса застройщика в свете тех событий, которые происходят сегодня на рынке жилья.
Что вы имеете в виду?
В. Ш.: До сих пор не определены условия взаимодействия застройщиков и банков в связи с вводом с 1 июля 2019 года эскроу-счетов для привлечения средств дольщиков. Также банки по новым правилам должны осуществлять проектное финансирование строительства домов.
Условия со стороны кредитно-финансовых учреждений наверняка будут достаточно жесткими. Банк, с одной стороны, не будет рисковать своими деньгами, с другой — настроен на максимальное извлечение прибыли, с третьей — не обладает уровнем экспертизы, который бы позволил глубоко оценить каждый строительный проект.
В итоге значительная доля мелких застройщиков, не имеющих собственного капитала и ликвидного имущества, просто не получит банковской поддержки. И менее чем через полгода будут вынуждены уйти с легального рынка — привлекать деньги дольщиков вне механизмов проектного финансирования и эскроу-счетов они не смогут.
А. К.: Хуже того, совершенно непонятно, что будет происходить с уже начатыми проектами, которые не успеют достроить до 1 июля в рамках пока еще действующих правил. Представьте себе ситуацию: застройщик заложил комплекс, построил половину на свои средства и деньги дольщиков, но половина дома осталась недостроена. Банк ему денег не дал, поскольку счел недострой недостаточно ликвидным для залога по ипотеке, а другого имущества у мелкого игрока нет. Привлекать деньги дольщиков компания с 1 июля не имеет права. Что будут делать в такой ситуации застройщик и дольщики?
Я полагаю, что в ближайшее время нас может ожидать череда банкротств мелких строительных организаций и увеличение числа обманутых дольщиков. Причем самое печальное, что у людей, вложивших свои деньги в строительство по договору ДДУ, даже не будет оснований для его расторжения. Ведь если застройщик действовал по правилам, использовал привлеченные средства по назначению, предъявить ему будет нечего. За действия государства он не в ответе.
В. Ш.: Для нас, как крупного застройщика с хорошей репутацией и «портфолио» из целого ряда сданных объектов, ситуация, наоборот, выглядит оптимистично. Мы на постоянной основе сотрудничаем со Сбербанком и Альфа-банком, строим исключительно на свои средства и деньги дольщиков, то есть имеем чистую кредитную историю с нулевой задолженностью, у нас высокий уровень наличия собственных ресурсов. Поэтому изменения условий игры нас не пугают.
Насколько, по вашему мнению, вероятно подорожание жилья в ближайшей перспективе?
В. Ш.: Этот процесс уже начался. В январе цена за «квадрат» поднялась в среднем по рынку на 2 тысячи рублей. Так девелоперы отреагировали на двухпроцентное увеличение НДС с 1 января.
Подорожание жилья неизбежно, это понимают все. Крупнейшие российские банки уже подняли в среднем на 1,5% ставки по ипотеке. С июля будут введены эскроу-счета, строить вне механизма проектного финансирования с использованием средств дольщиков станет невозможно. Средняя ставка по проектному финансированию составляет от 6,5% годовых. А дом возводится обычно за 2,5 года. Простым умножением мы получаем рост финансовой нагрузки на девелопера более чем на 16%. Добавьте к этому перспективу ухода с рынка целого ряда небольших компаний, которые не выдержат возросшей нагрузки,— у оставшихся застройщиков станет меньше конкурентов.
Все это дает основания полагать, что рост цен на жилье по итогам 2019 года может составить порядка 25%. Это объективная оценка. Так что если вы хотите решить свой жилищный вопрос или инвестировать в недвижимость, нужно это делать как можно скорее.
С другой стороны, у происходящего есть и положительные моменты. Крупные застройщики, естественно, попытаются занять нишу, освободившуюся после ухода мелких. Возрастет конкуренция за покупателя. Компании будут стараться предложить более качественные квартиры, более комфортабельные жилые комплексы. А вводимые государством меры сделают рынок более цивилизованным и менее рискованным для покупателя.