Мэрия Уфы согласно решениям арбитражных судов должна предоставить без торгов в собственность компании «Стандарт плюс», владельцы которой связаны с влиятельным башкирским предпринимателем Дамиром Мугиновым, 3,5 тыс. кв. м земли возле железнодорожного вокзала. Участок кадастровой стоимостью 97 млн руб. был частью территории, переданной мэрией в 2016 году структуре господина Мугинова по договору развития застроенных территорий. По договору мэрия обязалась передать землю в собственность застройщику, когда он расселит жителей ветхого фонда. Однако, благодаря тонкостям договора, у «Стандарт плюса» появился шанс получить землю рыночной стоимостью около 50 млн руб. и без исполнения обязательств по расселению. Юристов ситуация заставила говорить о своеобразности договоров, заключаемых мэрией с застройщиками.
Фото: Олег Николаев, Коммерсантъ
Две инстанции суда — арбитражный суд Башкирии и кассационная инстанция — обязали мэрию Уфы в течение месяца передать в собственность компании «Стандарт плюс» 3,5 тыс. кв. м земли в районе железнодорожного вокзала (в квартале улицы Маркса, бульвара Ибрагимова и проектируемого Западного шоссе).
Суды признали незаконным отказ городских властей в марте прошлого года предоставить этот участок компании в собственность без торгов. Решение кассационного суда было опубликовано 4 февраля.
«Стандарт плюс» через владельцев связан с крупным башкирским предпринимателем Дамиром Мугиновым, бизнес которого включает активы в сфере недвижимости, строительства и нефтехимии.
• По данным СПАРК-Интерфакс, ООО «Стандарт плюс» принадлежит Рустаму Ганееву и Константину Новикову (по 50%). Они же – совладельцы ООО Проектно-инвестиционная компания «Башкиргражданпроект»: господину Новикову принадлежат 50%, Ганееву – 25%, еще 25% - у ООО «Корпорация Железобетон», в котором 99,9% принадлежит Дамиру Мугинову.
Как следует из материалов арбитражного суда, «Стандарт плюс» получил права на этот участок по договору уступки от компании «Стандарт», которая в 2016 году заключила с мэрией договор развития застроенной территории площадью 5,7 га возле железнодорожного вокзала. По условиям этого договора «Стандарт» обязался заплатить за право развития 7,23 млн руб., в течение года предоставить в Главархитектуру проекты планировки и межевания квартала, а еще в течение двух лет передать муниципалитету квартиры для расселения жильцов ветхих домов на этой территории.
Для выкупа жилья, находящегося в частной собственности (на участке было также жилье, которое сдавалось по договорам социального найма), мэрия должна была принять постановление о его изъятии для муниципальных нужд. После исполнения всех этих условий «Стандарт» получил бы право приватизировать участки для строительства многоквартирных домов.
В 2014 году, когда «Стандарт» переуступил права на территорию «Стандарт плюсу», мэрия одобрила эту сделку. В августе того же года в Уфе прошли публичные слушания, где был одобрен проект строительства в этом квартале восьми домов высотой от 8 до 25 этажей общей площадью 77 тыс. кв. м. Сносу подлежали здания площадью 4,1 тыс. кв. м. В ноябре 2017 года проекты планировки и межевания были утверждены Главархитектурой.
Однако в прошлом году, как следует из материалов дела, «Стандарт плюс» обратился в мэрию с заявлением о передаче ему в собственность на основании того же договора только части этой территории — площадью 3,5 тыс. кв. м, свободной от застройки. По данным публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость участка, поставленного на учет в феврале 2018 года, составляет 97,38 млн руб. Он имеет вид разрешенного использования «строительство многоквартирных домов».
В мэрии предоставить землю в собственность компании отказались, сославшись на то, что застройщик не исполнил обязательства по расселению ветхого фонда. Однако суд первой инстанции в июле 2018 года признал правоту «Стандарт плюса». Он указал, что компания исполнила большую часть требований договора: заплатила деньги за право развития, оформила и защитила проекты планировки и межевания. Так как на участке, на который претендует компания, отсутствуют дома, подлежащие расселению, у нее не возникло обязательств по расселению, отметил арбитражный суд республики.
Апелляционная инстанция суда, куда подала жалобу мэрия, это решение отменила. Факт отсутствия на участке жилья, подлежащего сносу, не означает, что у администрации возникли обязательства по предоставлению участка в собственность компании, отметил суд.
Кассационная инстанция суда 4 февраля признала выводы апелляционного суда неправильными. Предоставление в собственность испрашиваемого земельного участка заявителю не нарушает права третьих лиц и соответствует целям, установленным договором развития застроенной территории, указал суд.
В мэрии намерены подать жалобу в Верховный суд РФ.
В компании «Аркада», управляющей недвижимыми активами Дамира Мугинова, вчера комментарии не предоставили.
У компании «Стандарт плюс» телефонов нет.
Это не первый земельный спор, выигранный лицами, близкими к Дамиру Мугинову, у мэрии. В январе арбитражный суд Башкирии обязал администрацию передать 5,7 га земли в Демском районе в собственность связанной с предпринимателем компании «Пионер». В этом разбирательстве основанием для предоставления участка в собственность без торгов стал акт выбора, утвержденный мэрией в 2015 году.
Рыночную стоимость участка у железнодорожного вокзала управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров оценивает в пределах 50 млн руб. По его оценке, на нем можно разместить один высотный двухподъездный дом. «В зависимости от этажности прибыль застройщика может составить до 400 млн рублей»,— полагает эксперт.
Александр Филиппов, курировавший в ранге вице-мэра Уфы в 2012-2017 годах земельную политику городской администрации, считает решение суда справедливым. «Если застройщик оплатил стоимость договора, сделал проект планировки, участок свободен от прав третьих лиц, мэрия не могла отказать в его предоставлении в собственность без торгов»,— отметил он.
Управляющий партнер судебного агентства «Барристер» Айдар Муллануров считает спор следствием «низкой культуры заключения договоров» в мэрии Уфы. «Я видел подобные договоры развития застроенных территорий, состоящие из нескольких листов. Их условия прописаны очень общо, без конкретики. Таких ситуаций можно было бы избежать, если бы администрация заранее досконально прописала условия в договоре. Остается только гадать, почему этого, видимо, сделано не было»,— заключил эксперт.