Изменения в законодательстве о долевом строительстве, вступившие в силу в 2018 году (214, 218 ФЗ), наряду с падением спроса на жилье уже очевидно повлияли на рынок. Регионы Черноземья констатируют сокращение числа строительных организаций, участвующих в возведении многоквартирного жилья, и прогнозируют дальнейшее замораживание бизнеса. С одной стороны, эффект избавления рынка от недобросовестных компаний был ожидаем. С другой — анонсированное на 2019 год реформирование, по мнению застройщиков, может остановить и стабильные компании, выполнившие все условия переходного периода и оставшиеся «на плаву».
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Новая модель финансирования жилищного строительства в России, анонсированная в 2017 году и внедряемая на протяжении полутора лет, нацелена на защиту прав покупателей жилья, борьбу с «обманутыми дольщиками», избавление от недобросовестных застройщиков. При этом поправки в законодательство вносятся по ходу перестройки.
Так, со второго полугодия 2019 года будет требоваться обязательное банковское сопровождение строительства жилья, один застройщик сможет получить одно разрешение на строительство. Особую тревогу бизнеса вызывает новый механизм спецсчетов эскроу. Это аккумулирование и заморозка средств на возведение объектов жилищного строительства. Застройщики лишаются прямого финансирования стройки дольщиками, кредитование могут осуществлять только банки.
В конце декабря 2018 года стало известно, что президент Владимир Путин утвердил поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым все застройщики независимо от стадии возведения объекта с 1 июля 2019 года должны будут перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета. До поправок предполагалось, что эскроу-счета будут обязательны только для новых строек. Поправки сделали их обязательными и для уже запущенных проектов.
Причиной могло стать получение застройщиками разрешений на строительство, многократно превышающих число полученных годом ранее. В частности, в Воронеже, самом крупном облцентре Черноземья, в первом полугодии 2018 года было выдано беспрецедентное количество разрешительных документов — более чем в восемь раз больше по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. На 95% обращений застройщиков мэрия дала положительный ответ. По этим документам планируется возвести порядка 800 тыс. кв. м жилья. Застройщики признавались, что таким образом обеспечили себе задел на переходный период в преддверии изменений в отраслевом законодательстве.
После внесения поправок стало очевидно, что переходный период, на который рассчитывали девелоперы, стремясь начать строительство объектов до 1 июля 2018 года, на данный момент отменен. Между тем законодатели предоставляют возможность диалога с застройщиками. Так, ранее правительство РФ обратилось в регионы, чтобы получить предложения с мест. В конце января Союз строителей Воронежской области также направил письмо министру строительства и ЖКХ Владимиру Якушеву с просьбой рассмотреть предложения и учесть их при утверждении критериев. По мнению регионального строительного сообщества, установление высоких значений показателей критериев «приведет к резкому ухудшению финансового состояния большинства участников рынка долевого строительства жилья, начавших строительство в рамках полученных до 1 июля 2018 года разрешений на строительство, и может повлечь их неспособность выполнения обязательств перед кредиторами и дольщиками». При этом эксперты прогнозируют, что в таких условиях количество аккумулированных в Фонде защиты прав участников долевого строительства денег «будет недостаточным для завершения строительства проблемных объектов, поскольку с 1 июля 2019 года средства по договорам долевого участия (ДДУ) должны будут поступать на счета эскроу в кредитные организации». И такой разрыв «будет только увеличиваться».
Воронежское строительное сообщество считает, что действующее законодательство не содержит положений, регулирующих порядок получения такими застройщиками денежных средств по ДДУ, заключенным и зарегистрированным до 1 июля 2019 года, предусматривающим рассрочку платежа (если рассматривать каждый платеж по договору как привлечение денег дольщиков). Кроме того, в связи с наличием особых требований к качеству строительных работ и безопасности их результатов «объем выполненных работ в одно и то же время может не совпадать с объемом принятых застройщиком работ надлежащего качества», отмечается в письме. В итоге есть вероятность, что при установлении значения показателя степени готовности объекта свыше 10% от документально подтвержденного объема выполненных работ застройщики будут вынуждены в целях его достижения принимать объемы работ в ущерб их качеству.
В отношении застройщиков многоквартирных домов, разрешительная документация на которые получена до 1 июля 2018 года, если речь идет о нескольких разрешениях на строительство в соответствии с градостроительным планом участка или утвержденным проектом планировки территории, значение критериев степени готовности объекта и количества заключенных ДДУ должны приниматься равными 0%, предлагают строители. Это обусловлено планированием бюджета застройки территории без учета расходов застройщика по обеспечению проектного финансирования банками. В противном случае существенное удорожание строительства по нескольким разрешениям отразится на цене ДДУ и увеличит социальную напряженность в среде потенциальных покупателей, а также может повлечь банкротство застройщика или невозможность освоения территории в полном объеме в рамках проекта планировки.
Глава ГК «Развитие» Сергей Гончаров уточняет, что выполнить заявленные условия по вводу эскроу на данный момент «практически невозможно» для более 50% региональных застройщиков, а по обозначенной схеме смогут работать единицы. «В случае невнесения в законопроект поправок, обозначенных строительным сообществом, через полгода в регионах встанут почти все стройки, и девелоперы не смогут их завершить из-за курьезов законодательства, — предположил девелопер. — Компании смогут тратить деньги дольщиков только на те дома, в которых уже куплены квартиры. В случае если застройщик попытается оплатить строительство проблемных объектов средствами покупателей квартир в других домах, банк заблокирует операцию». По мнению Сергея Гончарова, строительные компании могут остановить работу, появятся недострои, обязательства по срокам сдачи объектов «значительно сдвинутся».
Кому подойдет режим «эскроу»
По мнению главы областного союза строителей Воронежской области Владимира Астанина, основное требование нового закона — установить критерии определения степени готовности объектов и количества заключенных ДДУ для проектов, строящихся по разрешениям, выданным до 1 июля 2018 года. Однако в силу своей жесткости предпринимаемые меры, направленные на защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков, могут серьезно ударить и по тем, кто честно ведет строительство.
Свои предложения внесли региональные департамент строительной политики и союз строителей. В отношении степени готовности объектов дискуссия застройщиков шла вокруг предложенных департаментом строительной политики 30%, что практически составляет коробку будущего дома. «Мы считаем, что оптимально было бы остановиться на 10%, — пояснил господин Астанин. — По сути, это фундамент здания. Если он заложен до 1 июля 2018 года, то застройщик может работать дальше по прежней схеме». По количеству заключенных и полностью оплаченных ДДУ департамент предлагает установить порог в не менее 20% от проектной стоимости строительства, союз — 10%. При этом объем выполненных работ на объекте должен превышать размер привлеченных у граждан средств на 10% (за вычетом тех, что размещены на счетах уполномоченных банков и защищены по умолчанию). Для компаний, участвующих в комплексной застройке, процесс распространяется на несколько объектов. В таком случае параллельно может идти и проектное финансирование, и привлечение средств дольщиков.
Примечательно, что в конце января на федеральном уровне Сбербанк отметил очень низкие темпы обращения застройщиков за проектным финансированием. Схема станет необходимой при переходе на обязательные расчеты через эскроу-счета. Из 5,7 тыс. девелоперов, работающих в стране, за проектным финансированием в Сбербанк обратились 587. Средний срок подготовки инвестиционной сделки в банке составляет 54 дня. Девелоперам, не обладающим опытом обращения в банк, на рассмотрение проектного финансирования понадобится три месяца. Таким образом, чтобы не оказаться в ситуации, когда с июля придется работать на собственные средства, пакет документов в банк нужно направить не позже 1 апреля.
Как изменяется рынок жилищного строительства
Количество застройщиков в регионах Черноземья сокращается. Это констатируют, в частности, в правительстве Воронежской области. С середины 2018 года число застройщиков в регионе уменьшилось на 14% — с 78 до 67 компаний. Показательно, что при анонсировании перемен и подготовке к ним застройщиков к открытию спецсчетов к июлю 2018 года оказались не готовы 32 воронежских компании. В итоге им запретили регистрировать ДДУ по 42 объектам.
Департамент строительной политики «на постоянной основе» проводит мониторинг финансово-хозяйственной устойчивости местных застройщиков, привлекающих средства граждан. Для анализа сформирован реестр, по состоянию на 1 декабря 2018 года в него включен 151 объект. На сегодня в регионе отклонения от планов-графиков строительства допущены застройщиками лишь по девяти объектам (по итогам 2017 года таких было 11). Однако «проблемных объектов» на территории области, по информации региональных властей, не выявлено.
В Липецкой области количество застройщиков за два года сократилось почти вдвое. По данным администрации региона, на территории региона сегодня работают 29 застройщиков, которые возводят жилье с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Количество таких компаний снижается, констатируют в профильном департаменте. В 2016 году в регионе с ДДУ работали 47 застройщиков, в 2017 году — 40.
По мнению чиновников администрации Липецкой области, изменения в федеральном законодательстве о долевом строительстве, произошедшие с 1 июля, существенно ужесточают требования к застройщикам и «усугубляют ситуацию» в отрасли. «Это приведет к резкому сокращению количества застройщиков, строящих дома, и, соответственно, скажется на объемах жилья», — прогнозируют в управлении строительства и архитектуры. Уход застройщиков с рынка жилья в региональной администрации объясняют и другими причинами, в частности, кризисными явлениями в экономике, снижением спроса на недвижимость, спадом объемов реализации жилья застройщиками.
В Тамбовской области застройщики озабочены повышением цен на жилье из-за дорогих кредитов, к которым придется обращаться компаниям. Эту проблему, как видится местным девелоперам, можно решить пролонгацией банками взимания процентов по кредитам до ввода объекта в строй. Застройщики указывают, что переходный период является небольшим, снова потребуется изыскивать дополнительные ресурсы и оперативно менять производственные планы. Вместе с тем в ходе инспекции полпреда президента РФ в ЦФО Игоря Щеголева в регион, банкиры подтвердили свою готовность включиться в реализацию нацпроекта «Жилье и городская среда». Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк уже активно проводят консультации с застройщиками. АИЖК станет первым клиентом Сбербанка по открытию эскроу-счетов. У ВТБ тоже есть клиенты-застройщики, которые планируют работать на рынке жилья.
Тенденция на снижение встретила сопротивление
Наряду с готовящимися изменениями в механизме финансирования строительства федеральные власти ждут от застройщиков существенного повышения объемов вводимого жилья. Эти требования прописаны в нацпроекте «Жилье и городская среда». Он рассчитан на 2019-2024 годы и предполагает увеличение объема жилищного строительства в РФ не менее чем до 120 млн кв. м в год в 2024 году.
Так, например, в Тамбовской области для комплексной застройки на севере облцентра необходимо порядка 1,2 тыс. га. Часть из них — более 800 га — находится в федеральной собственности, обсуждается возможность их вовлечения в оборот под жилищное строительство. В Липецкой области также изыскивают возможности расширения участков под комплексную застройку. Пока речь идет о 470 га территорий, осваиваемых «ВНИИ рапса». Кроме того, генпланом города Липецка определены свободные территории, пригодные для массового строительства жилья в районе села Желтые Пески — 860,5 га, новый жилой район Романово — 2,16 тыс. га.
Между тем пока в течение последних двух лет регионы демонстрируют тенденцию снижения объемов ввода многоквартирного жилья, а показатели ввода держатся на уровне предыдущих лет зачастую за счет данных по вводу индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По итогам 2018 года в целом показатели по вводу снизили Белгородская, Курская, Липецкая области. Воронежская, Тамбовская и Орловская показали повторение результатов 2017 года или их незначительное увеличение. При этом Воронежская, Курская, Орловская области отчитались о скачке ввода ИЖС по итогам года. Отметим, что в отчете липецкого регионального управления строительства и архитектуры прямо указывается о необходимости взаимодействия с органами технической инвентаризации по выявлению и постановке на кадастровый учет построенных населением жилых домов, что позволит увеличить объемы ввода ИЖС.
Таким образом, на данный момент и застройщики, и региональные власти видят перспективу увеличения объемов строительства преимущественно за счет технических средств. А рынок, по мнению участников рынка, в текущем году продолжит замедление темпов развития в основном из-за меняющихся условий строительства жилья в России.