Пять лет назад, 23 февраля 2014 года, на стадионе «Фишт» в Сочи прошла церемония закрытия зимней Олимпиады, общие затраты на подготовку к которой превысили 1 трлн руб. У российских властей были особые виды на столицу Игр 2014 года: они рассчитывали, что бывшая всесоюзная здравница превратится в современный курорт, привлекательный для инвестиций. Но реальность оказалась другой: вернуть вложения в обозримом будущем не смогут не только те, кто строил спортивную инфраструктуру, но и девелоперы гостиниц, затраты на которые, по идее, должны окупаться быстрее. Причина в том числе в зависимости курорта от сезонного фактора и отсутствии роста турпотока.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ / купить фото
Заработать не удалось никому
Ни власти, ни девелоперы с экспертами даже спустя пять лет после Олимпиады в Сочи не могут прийти к общему знаменателю оценки затрат на ее подготовку. По данным Счетной палаты, на строительство олимпийских объектов ушло 324,9 млрд руб. Но в эту сумму аудиторы не включили расходы на транспортную инфраструктуру, включая автодороги и скоростное железнодорожное сообщение. Один из собеседников “Ъ” из числа бывших чиновников, знакомых со структурой расходов на подготовку к зимним Играм 2014 года, говорит о сумме примерно 900 млрд руб. Он настаивает, что именно эта цифра называлась на различных совещаниях, проходивших в том числе в федеральном правительстве после завершения Игр. «Некоторые эксперты, привлекаемые чиновниками, называли сумму и 1,5 трлн руб., которые пошли на подготовку к Олимпиаде, что называется, под ключ. Это не только деньги бюджетов разных уровней, но и средства монополий, частных инвесторов»,— говорит другой бывший чиновник, знакомый с ситуацией.
Еще один бывший «олимпиец», экс-сотрудник госкорпорации «Олимпстрой» (курировала строительство спортивных и инфраструктурных объектов в Сочи и после завершения Игр была ликвидирована) вспоминает: «Была задача показать, что проведение зимних Игр в летнем Сочи — это не просто амбиция, но и бизнес-проект. Поэтому и возникли такие "плавающие" цифры по объему вложений. Если надо было показать эффективность вложений средств бюджета, то у нас апеллировали к данным Счетной палаты, если хотели показать масштабность проекта, то появлялась магическая цифра 1,5 трлн руб.». Он объясняет разницу оценок также тем, что в Сочи практически с нуля появлялись проекты, которых исходно не было в олимпийском списке. «Так, в Красной Поляне, где за короткое время был создан целый горнолыжный кластер, требовалось создание специального укрепления от оползней, чего не было в первоначальном варианте. Это случилось из-за того, что не изучили тщательно почву перед началом строительства»,— приводит пример собеседник “Ъ”.
В итоге заработать на сочинской Олимпиаде пока не удалось никому — ни бюджету, ни госкомпаниям, ни частным инвесторам. Например, по данным Счетной палаты, выручка оргкомитета «Сочи-2014» составила 85,4 млрд руб. А согласно заявлениям Международного олимпийского комитета (МОК), операционная прибыль от проведения Игр в Сочи составила 3,25 млрд руб.
Один из собеседников “Ъ” из числа аудиторов, консультировавших олимпийских инвесторов, говорит, что у многих компаний рентабельность продаж составляла 3,8%, а рентабельность инвестиций на пике проведения Игр — всего лишь 1%. «Исходя из последней цифры очевидно, что сейчас отдача на инвестиционный капитал — это доли процента»,— замечает собеседник “Ъ”, добавляя, что это приводит к серьезному увеличению сроков окупаемости.
У гендиректора построенного к Играм курорта «Роза Хутор» (инвестор — «Интеррос») Сергея Бачина есть этому объяснение: «В самом начале, когда только началась подготовка к Олимпиаде, в единый проект были ошибочно, на мой взгляд, включены две составляющие — затраты на инфраструктуру и коммерческие объекты». Если брать в расчет оба этих фактора, то окупаемость «Розы Хутор» превышает 20 лет, а если только коммерческую часть (отели, рестораны, подъемники и т. д), то этот срок сократился бы до 12–15 лет, что наблюдается на аналогичных курортах Европы и США, отмечает господин Бачин (см. интервью).
От частного к ВЭБу
Формально большая часть вложенных в Сочи средств — частные. Но на деле многие вложения инвесторов были обеспечены благодаря кредитным линиям госструктур.
В январе 2014 года тогдашний глава ВЭБа Владимир Дмитриев заявлял, что общий объем финансирования, выделенный госкорпорацией на олимпийские объекты, составил 240 млрд руб. По текущим оценкам, на долю ВЭБа приходится 15% от совокупных вложений в олимпийские проекты, говорит источник “Ъ”, близкий к госкорпорации. На долю крупнейших проектов, включая горнолыжные курорты «Роза Хутор», «Красная Поляна», развлекательный центр «Сочи парк», пришлось около 190 млрд руб. кредитов ВЭБа. Там уточняют, что его олимпийские вложения составили всего около 10% от общего кредитного портфеля и под эти средства созданы резервы.
ВЭБ кредитовал строительство 17 олимпийских объектов, на текущий момент реструктуризированы займы, выданные на 12 объектов, отмечает собеседник “Ъ”. В конце 2017 года ВЭБ сам выступил с предложением пролонгировать сроки погашения кредитов до 2051 года и продлить до 2031 года механизм cash sweep по уплате процентов (когда весь свободный денежный поток направляется на досрочное выполнение обязательств). Причиной стал риск дефолта по займам со стороны «Розы Хутор» и «Красной Поляны» (см. “Ъ” от 7 декабря 2017 года).
Собеседник “Ъ” уточняет, что по ряду проектов, по которым первоначально предусматривался пересмотр кредитного договора, реструктуризация не понадобилась. Например, от этого отказался аэропорт Сочи, а девелопер «Сочи Плаза» нашел соинвестора.
При подготовке к Играм на кредиты ВЭБа, утверждает собеседник “Ъ”, построено до 22% номеров общего гостиничного фонда, существующего сейчас в Сочи. По подсчетам Cushman & Wakefield, к Олимпиаде в эксплуатацию было введено 22 тыс. номеров из 57 тыс. существовавших тогда в городе. Сейчас в Сочи работают брендированные отели на 5 тыс. таких номеров, 90% из них были открыты в 2013–2014 годах, отмечает руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер.
Не стоит рассчитывать на рост
После Олимпиады основные показатели отелей демонстрировали в основном положительную динамику. В этот период загрузка гостиниц прибрежного кластера увеличилась на 7 п. п., горного — на 22 п. п., вспоминает госпожа Веллер. Но в 2018 году темпы роста замедлились.
По расчетам JLL, четырех-пятизвездные гостиницы у моря нарастили загрузку на 1,2 п. п., до 53,3%, так как тариф увеличился в среднем на 13%, до 12 тыс. руб. У аналогичных объектов в горах загрузка выросла с 56% до 60%, при этом рост стоимости размещения оказался не таким значительным, составив всего 8%, до 6 тыс. руб. «Очевидно, гости выбирали размещение в горах даже в низкий для Красной Поляны сезон из-за более доступных цен»,— объясняет Татьяна Веллер.
Хотя зимой загрузка отелей в Красной Поляне держится на уровне 80–85%, среднегодовой показатель при этом составляет 55–60%, говорит владелец компании «Антерра» (открыл в горном кластере Сочи в 2017 году гостиницу Green Flow) Александр Тертычный. Загрузка бюджетных отелей категории «три звезды» во всем Сочи в 2018 году просела, сократившись с 65,5% до 63%. В JLL указывают, что это произошло на фоне 11-процентного увеличения средней стоимости размещения (до 4,2 тыс. руб.).
Управляющий партнер VIYM Андрей Якунин — о том, что мешает инвестировать в гостиничные активы в Сочи
В Сочи влияние фактора сезонности на гостиничный рынок действительно велико, соглашается руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова. И это влияет на инвестиционную привлекательность курорта. Более того, добавляет партнер практики «Оценка» «НЭО Центра» Арина Матвеева, сезонность оказывает сильное влияние на плановую рентабельность и окупаемость горнолыжных курортов в Сочи. На фоне этих проблем погасить полученные кредиты сможет лишь меньшая часть олимпийских проектов, пессимистично замечает старший директор департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Ирина Акутова.
Городу не стоит рассчитывать и на значительный рост турпотока, предупреждают эксперты. Как ранее заявлял премьер Дмитрий Медведев, внутренний турпоток за 2018 год вырос на 25%, но для Сочи динамика оказалась намного более скромной. По данным местных властей, в прошлом году курорт посетили 6,4 млн человек, это лишь на 1,6% выше аналогичного показателя 2017 года. Арина Матвеева объясняет: на рынке внутреннего туризма заметно растет конкуренция, для Сочи ее в первую очередь составляют альтернативные горнолыжные курорты Северного Кавказа. «Так, ВТРК "Архыз" по общей протяженности и уровню сложности трасс уже является альтернативой курорту "Газпрома" в Красной Поляне»,— рассуждает эксперт.
Не смог Сочи после своего обновления привлечь и покупателей высокобюджетной курортной недвижимости. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова рассказывает, что последние три года количество сделок в этом сегменте продолжало снижаться, сейчас их практически нет. Сократился и объем предложения: если перед Олимпиадой его объем оценивался в 150 тыс. кв. м, сейчас речь идет всего лишь о 35 тыс. кв. м.
