Привычные для многих жителей столицы и других городов ярмарки с недорогой одеждой китайского производства становятся непопулярными среди покупателей. Владельцы таких объектов не могут справиться с натиском онлайн-торговли и давлением со стороны контролирующих органов. Так, владельцы торгового комплекса «Москва» на юго-востоке столицы, где в 2018 году разгорелся скандал по подозрению в теневом обращении криптовалют, уже решили перестроить объект под современный торговый центр.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
В находящемся в столичном районе Люблино торгово-ярмарочном комплексе «Москва» (175 тыс. кв. м) — одном из крупнейших рознично-торговых центров города — с начала года свободными оказались 30% площадей, предназначенных для аренды, сообщили два источника “Ъ” на рынке недвижимости. Для собственников объекта — группы «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева — ситуация может оказаться критичной, полагает один из консультантов. Для сравнения: по данным JLL, в конце 2018 года в среднем в московских торгцентрах пустовало 5,2% площадей. Аналитики «Магазина магазинов» тоже обнаружили, что часть торговцев стали выезжать из «Москвы» и связано это с повышением арендных ставок. По их данным, арендаторы «Москвы» переезжают на рынок «Садовод», который также принадлежит «Киевской площади».
Получить официальный комментарий от компании “Ъ” не удалось. Собеседник “Ъ” в окружении бизнесменов утверждает, что арендаторы освобождают площади в «Москве» в связи с изменением формата комплекса. Он говорит, что новые арендаторы в «Садоводе» (60 га на 14-м км МКАД) тоже находятся временно, так как этот объект тоже будет в перспективе модернизирован.
ЗАО «Киевская площадь» — один из крупнейших владельцев рынков и ярмарок в Москве: кроме одноименного комплекса в Любино и «Садовода» компания контролирует комплекс «Фудсити» (91 га на Калужском шоссе). По оценке Forbes, выручка «Киевской площади» в 2017 году достигала 85 млрд руб.
Опрошенные “Ъ” эксперты скептически относятся к версии, что главной причиной переезда арендаторов «Москвы» стала реконцепция объекта. По мнению гендиректора «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, основным фактором роста вакантных площадей могло быть давление со стороны контролирующих органов после заявления Центробанка о том, что китайские бизнесмены, работающие в «Москве», «Садоводе» и «Фудсити», стали лидерами по предложению и покупке криптовалют с оборотом более 600 млрд руб. в месяц.
Другой фактор — устаревший формат мелкооптовой торговли непродовольственными товарами в «Москве» и «Садоводе». Он проигрывает онлайн-продажам недорогих товаров, которые сегодня стремительно растут через AliExpress и их маркетплейс Tmall, квартальный оборот которого уже превысил 10 млрд руб., добавляет господин Бурмистров. По его прогнозам, в 2019 году продажи через Alibaba Group в России составят не менее 300 млрд руб., из них около 15–17% выручки придется именно на Tmall.
По мнению управляющего партнера УК «Ванчугов и партнеры» Алексея Ванчугова, увеличение вакантных площадей в торговых комплексах, работающих по принципу ярмарок, уже можно считать общей тенденцией. В российских городах появилась современная торговая недвижимость, недорогие и качественные марки товаров, растут онлайн-продажи, и причин ездить за товарами в «Москву» становится все меньше, добавляет эксперт. «"Москва" — один из крупных российских оптовых хабов, где закупаются региональные предприниматели. В прошлом году спрос на такую продукцию сильно упал, и китайские торговцы, которые являются ключевыми арендаторами комплекса, банально не возвращаются в Москву»,— подтверждает источник “Ъ”, знакомый с ситуацией.
Эксперты затрудняются оценить потери «Москвы» от переезда арендаторов. Почти вся выручка от продаж в этом торговом комплексе находится в тени, поэтому подсчитать ее можно только по косвенным признакам, говорит господин Ванчугов. Скорее всего, предполагает он, китайские торговцы зарабатывают до 15 тыс. руб. с 1 кв. м торговой площади при стоимости аренды в 2–3 тыс. руб. за кв. м в месяц. Таким образом, с учетом общей площади комплекса и уровня вакансии ежемесячные потери собственника могут превышать 100 млн руб.