Стабильность на пороге неизвестности

Объем рынка элитного жилья Петербурга на начало нынешнего года достиг 480 тыс. кв. м. На первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга представлено 24 ЖК (без учета очередей). За прошлый год продажи были открыты в четырех новых жилых комплексах.

Олег Привалов

По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", объем предложения на 01.01.2019 в сегменте элитного жилья по всем территориям составляет около 170 тыс. кв. м, в том числе 66% на территории Петроградского района (преимущественно на Крестовском и Петровском островах), 42% предложения представлено в сданных домах.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", говорит, что в 2018 году на территории Санкт-Петербурга были открыты продажи в четырех элитных ЖК общей площадью жилья 71 тыс. кв. м, что на 44% меньше, чем в 2017 году (когда в продажу вышли такие крупные ЖК, как "Петровский. Квартал на воде" от Setl Group и первая очередь Neva Haus от ЛСР).

По оценкам ГК Active, наибольшим спросом в минувшем году у покупателей на вторичном рынке элитного жилья пользовались квартиры площадью от 100 до 150 кв. м с двумя-тремя спальнями и большой гостиной стоимостью от 20 млн рублей. Основными факторами, повлиявшими на решение о покупке, стали улучшение условий проживания и увеличение площади объектов.

На вторичном рынке элитной недвижимости в 2018 году преобладали объекты стоимостью от 20 до 40 млн рублей, что составило 48% от общего предложения. Значительную долю предложения занимали объявления о продаже квартир стоимостью 15-20 млн (12%) и 40-50 млн (17%). Квартиры, цена на которые превысила 90 млн рублей, заняли только 2% от общего объема предложения. Наибольшую долю в объявлениях занимали объекты общей площадью от 100 до 150 кв. м (46%) и от 150 до 200 кв. м — 25% от общего предложения.

Наиболее часто предлагаемыми к продаже объектами в 2018 году, по данным ГК Active, стали квартиры в элитных жилищных комплексах: "Привилегия", "Крестовский de luxe", "Дом у моря" (Крестовский остров), "Леонтьевский мыс" (Ждановская улица), "Дом на Кирочной", "Русский дом" (Басков переулок), "Дом Монферран" (Конногвардейский бульвар), "Гранвиль" (набережная Лейтенанта Шмидта), "Парадный квартал" (Парадная улица), "Смольный парк" (улица Смольного).

В структуре сделок по продаже элитной недвижимости на жителей Санкт-Петербурга в 2018 году пришлось 60%, оставшиеся 40% совершены с участием жителей Москвы, регионов РФ, а также нерезидентов. Как отмечает генеральный директор ГК Active Яков Волков, отмена налога для нерезидентов при продаже имущества с 1 января 2019 года поспособствует увеличению их доли в общей структуре сделок.

Стоимость квадратного метра в премиальном сегменте вторичного рынка в течение 2018 года изменилась незначительно. Годовой прирост уровня цен, связанный с повышением уровня инфляции, составил около 4,5%.

Наиболее дорогие объекты вторичного рынка со стоимостью квадратного метра более 600 тыс. рублей располагались на Итальянской улице, набережной реки Фонтанки, Каменноостровском проспекте, Крестовском острове и Песочной набережной.

За 2018 год совокупный спрос в классе составил около 80 тыс. кв. м, что на 11% выше уровня, достигнутого в 2017 году. В структуре спроса по классу 29% приходится на Петровский остров и 20% на Крестовский остров (в целом же доля Петроградского района составляет 63% в структуре спроса).

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента "Жилищное строительство, Россия" концерна ЮИТ, полагает, что рынок элитной недвижимости в Петербурге невелик по объему, но отличается тем, что очень стабилен: из года в год продается примерно одинаковое количество квартир.

Продолжается развитие Петровского острова, который пришел на смену Крестовскому как основная локация строительства элитного жилья. В настоящее время цены предложения на Петровском острове значительно ниже, в том числе ввиду начальной стадии освоения территории — 258 тыс. рублей за квадратный метр (против 395 тыс. на Крестовском острове). В 2018 году пул элитных объектов Петровского острова пополнил ЖК Familia от "Росстройинвеста", в январе 2019-го стартовали продажи в ЖК The One от Setl Group.

На 01.01.2019 средняя цена предложения жилья класса "элита" зафиксирована на уровне 339,3 тыс. рублей за квадратный метр. С начала 2018 года изменение составило +6,6% (+20,8 тыс. рублей за квадратный метр). Директор компании "Жданов Групп" Евгений Жданов говорит, что средний бюджет покупки на рынке элитного жилья составил более 40 млн рублей. Увеличилась доля покупателей квартир стоимостью от 30 до 50 млн, а также квартир с несколькими спальнями.

"Учитывая небольшой объем выборки, изменение средней цены значительно подвержено влиянию состава выборки объектов (появление новых объектов на старте или же выбытие объектов при завершении продаж, вымывание из предложения определенных типов квартир)",— говорит госпожа Трошева.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development, полагает, что в этом году цены на элитное жилье расти не будут. "На рынок выходят новые проекты в новых локациях, к которым еще не привыкли покупатели. Так что приманить их туда можно будет качеством жилья и проекта и, конечно, ценой. А также удобствами для жизни",— считает она.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, с коллегой не согласна и полагает, что в 2019 году возможен небольшой рост цен, который будет обусловлен не столько нововведениями в жилищном строительстве, сколько ограниченным предложением "элиты" в Северной столице. "Сейчас из элитных локаций наиболее активно эксплуатируется Петровский остров, который еще не у всех в умах уложился как полноценная элитная локация. Поэтому, когда на рынок выйдет несколько проектов на Крестовском острове, а у девелоперов там есть несколько пятен в разработке, безусловно, цены ввода будут довольно высокими. И связано это будет именно с ограниченным предложением "элиты" на Крестовском острове как уже утвердившейся премиальной локации города",— говорит госпожа Конвей.

Господин Жданов, так же, как и его коллега из Docklands Development, считает, что в 2019 году существенного роста цен не ожидается. "Картина может измениться в 2020-2021 годах, когда девелоперы закроют сделки по имеющимся земельным участкам и недвижимости, и им придется делать выбор: либо учиться работать в новых, не всем понятных еще условиях, либо уходить с рынка. Скорее всего, нас ждет глобальная монополизация рынка, что может отрицательно сказаться и на количестве, и на качестве строительных проектов",— рассуждает эксперт.

Елизавета Конвей отмечает, что реформы в жилищном строительстве в первую очередь коснутся жилых комплексов, которые только выводятся на рынок, однако элитных проектов на низкой стадии готовности в Петербурге сейчас практически нет, поэтому критичных изменений в сегменте не ожидается. "У "элиты" вообще запас прочности высокий",— поясняет она.

Коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Ольга Аветисова рассуждает: "Близится час Х, когда застройщики окончательно перейдут на банковское сопровождение проектов. Поэтому многие компании старались выводить на рынок как можно больше новых объектов в высокой ценовой категории, чтобы реализовать их еще по старым правилам. Большинство из них пришлось на бизнес-класс, несколько — на премиум. Безусловно, и мы ориентируемся на рыночные тенденции и законодательные инициативы, прежде чем презентуем публике наши новые проекты. Крупным застройщикам, к которым мы относимся, проще работать по новым правилам, поэтому новинки мы как выводили раньше, так и будем это делать впредь".

Внимание группы ЛСР в прошлом году было сосредоточено на завершении текущих объектов (элитные дома Verona на Крестовском острове и "Русский дом" в центре города) и работе над проектом "Neva на Петровском". "Ценность острова в ближайшем будущем будет расти в глазах не только покупателей, но и потенциальных инвесторов",— уверена госпожа Аветисова.

Андрей Кузнецов, руководитель ГК "Стоун", говорит: "2018 год для рынка жилой недвижимости стал годом рекордов, это вызвано прежде всего законодательными изменениями, которые в корне меняют правила ведения бизнеса и, собственно говоря, сам рынок недвижимости. То, что "первичка", в том виде, в котором мы ее знаем сегодня, в скором времени существовать не будет, поняли не только застройщики (поняли и запаслись разрешениями на строительство), но и покупатели (поняли и запаслись квартирами). На рынок элитной недвижимости пошел поток клиентов, которые давно хотели купить, но откладывали сделку, инвесторов, которые откладывали средства и готовы были инвестировать в дорогие квадратные метры, обычных покупателей, которым просто надо именно сейчас. Таким образом, удалось не только поддержать уровень спроса, но и незначительно его увеличить".

Он уверен в том, что основным драйвером покупательской активности стали именно законодательные изменения. "Все мы помним 2017 год, когда срок экспозиции лотов, даже самых рентабельных, растягивался на год и более. В 2018 году на протяжении всех четырех кварталов заключались сделки, квартиры приобретались как для себя, так и с целью инвестирования, рентабельное предложение вымывалось. Один фактор, кстати, особенно важен: на рынок вернулись инвесторы, которые поняли, что при переходе на проектное финансирование девелоперы в ближайший год в любом случае пересмотрят свой прайс, так что рост стоимости квадратного метра гарантирован. Хотя стоит отметить, что доля нераспроданных квартир в введенных новостройках все еще остается высокой — около 40%",— рассуждает господин Кузнецов.