Российские столицы снова дорожают

Москва за период с декабря 2017 года по декабрь 2018 года переместилась с 98-го на 23-е место в мировом "Индексе изменения цен на элитную недвижимость". Год назад Москва и Санкт-Петербург находились в последней десятке индекса — на 98-м и 92-м местах (из 100), а цены на элитную недвижимость в них за год упали на 11,9 и 7,4% соответственно. По мнению аналитиков, такие низкие показатели тесно связаны с изменением цен на нефть, поэтому стоимость жилья упала в первой половине 2017 года и поднялась во второй половине.

Денис Кожин

Индекс изменения цен на элитную недвижимость (PIRI 100) разработан компанией Knight Frank. Он отслеживает динамику стоимости элитного жилья в 100 городах мира, включая первичный и вторичный рынки. Данные о нем опубликованы в отчете компании The Wealth Report 2019. В 2018 году в столице России зафиксирован рост цен на 4,3%, а в Санкт-Петербурге — на 0,7%. По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, положительная динамика обусловлена выходом на рынок новых проектов в топовых локациях с высокой ценой квадратного метра. Рост спроса на высокобюджетную жилую недвижимость Москвы (по итогам года на 38%) в совокупности с волатильностью рубля и новыми законодательными инициативами в сфере регулирования рынка недвижимости также способствовал поддержанию высоких ценовых показателей.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что для Петербурга положительный показатель динамики цен за последние годы — это уже хороший знак. Увеличение индекса PIRI, который отражает стоимость "новой вторички" на рынке элитного жилья, свидетельствует о повышении спроса на данные объекты на фоне сокращения предложения в сданных домах на первичном рынке. В последнее время состоятельные покупатели наиболее заинтересованы в приобретении готового жилья.

Среди проанализированных городов индекс продемонстрировал самые низкие темпы годового прироста с 2012 года — в среднем на 1,3%. Манила лидирует в рейтинге (+11%), поскольку покупателей мотивирует к приобретению недостаток предложения и процветающая экономика Филиппин.

Европейские города по-прежнему демонстрируют высокие результаты: положительная динамика в Эдинбурге — рост на 10,6%, Берлине — на 10,5% и Мюнхене — на 10%, в то время как показатели городов Поднебесной продолжают падать. Основные мировые центры, включая Нью-Йорк (-2,5%), Лондон (-4,4%) и Женеву (-2,0%), оказались в минусе.

Кейт Эверетт-Аллен, руководитель отдела международных исследований жилья Knight Frank, говорит: "Манила возглавила PIRI 100 с ростом цен на 11%. Однако данный показатель необходимо рассматривать в ретроспективе: за последние 12 лет, в течение которых мы составляли рейтинг, лидирующий рынок еще не демонстрировал годового роста менее 21%. Это можно считать отклонением от нормы. Еще год назад в одиннадцати городах был зафиксирован рост, выраженный двузначными числами, в 2018 году в эту категорию попало только пять городов, три из которых находятся в Европе. Растущий спрос на аренду, ограниченное предложение и, в большинстве случаев, быстроразвивающаяся экономика привели к положительной динамике цен в Эдинбурге, Берлине и Мюнхене более чем на 10%".

Миллионный индекс

Анализ глобальных рынков недвижимости Knight Frank также включает в себя "Индекс миллиона долларов", который отражает, сколько квадратных метров недвижимости можно приобрести за $1 млн в двадцати ключевых городах по всему миру. Лиам Бэйли, руководитель международных исследований Knight Frank, рассказывает: "Монако остается самым дорогим городом для покупки элитной жилой недвижимости. За $1 млн здесь можно приобрести лишь 16 кв. м жилья, что сопоставимо с размерами одной спальни. Однако в Лондоне из-за падения цен и ослабления фунта покупатель теперь сможет за ту же сумму получить на три квадратных метра больше, чем в прошлом году. Хотя это может показаться не такой уж и значительной цифрой, для лондонского рынка это возможность, которая выпадает раз в десять лет".

В 2018 году в Москве на $1 млн можно было купить 94 кв. м элитной недвижимости (на 13 кв. м больше, чем в 2017 году), тем не менее в рейтинге "Индекса миллиона" столица по-прежнему занимает 15-е место. Санкт-Петербург также сохранил свою позицию, несмотря на увеличение количества "квадратов" (со 166 кв. м в 2017 году до 194 кв. м в 2018 году).

По словам Алексея Новикова, увеличение площади, которую можно приобрести за $1 млн на первичном рынке высокобюджетной жилой недвижимости Москвы, в большей степени связано с ослаблением позиции рубля на мировом рынке валют. Определяющее влияние данного фактора нивелировало существующий тренд роста стоимости квадратного метра.

В состоянии накопления

В соответствии с новыми данными исследования численности состоятельных людей, проведенного для The Wealth Report 2019, через пять лет в России будет проживать на 24% больше ультрасостоятельных людей, а в Москве и Санкт-Петербурге — на 22% больше, чем сейчас. Согласно новым данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в течение ближайших пяти лет количество ультрахайнетов в России (размер чистых активов которых составляет не менее $30 млн) вырастет на 24%, достигнув численности в 1860 человек, 1240 из которых будет проживать в Москве, а еще 130 — в Санкт-Петербурге.

Господин Новиков отмечает, что данные нового выпуска The Wealth Report показывают, что ускорение темпов прироста ультрахайнетов в России соответствует общим мировым тенденциям. В пятилетней ретроспективе их количество увеличилось только на 16% в связи с затяжной рецессией в экономике и колебанием курса валют. "Тем не менее к 2023 году мы ожидаем позитивных изменений в политических и экономических прогнозах, поэтому российских мультимиллионеров станет больше почти на четверть",— говорит он.

В 2018 году Россия лидирует по темпу роста количества ультрахайнетов — на 7%, аналогичные показатели только у Индии (7%) и Замбии (6%). Однако в будущем средний показатель будет увеличиваться равномерно, без резких взлетов, наблюдавшихся во всем мире в 2017 году.

В течение ближайших пяти лет количество ультрахайнетов во всем мире вырастет на 22%, достигнув численности в 250 тыс. человек. Учитывая тенденции, отмеченные в предыдущих изданиях The Wealth Report, к 2023 году азиатские страны ожидает самый значительный прирост. В Индии показатель достигнет 39%, за ней следуют Филиппины (38%) и Китай (35%). Из 59 стран, включенных в прогноз, восемь из первой десятки расположены в Азии.

По прогнозам Global Data Wealth Insight, численность хайнетов во всем мире (стоимость чистых активов которых составляет не менее $1 млн) впервые превысит 20 млн человек. Около 6,6 млн из них будут проживать в Северной Америке, 5,9 млн — в Европе, еще 5,8 млн — в Азии.

Что касается долларовых миллиардеров, то в 2018 году Россия по их количеству находилась на пятом месте в мировом топ-10 и сохранит позицию даже через пять лет. Кроме того, согласно прогнозу, показатель вырастет еще на 23% — до 124 человек в 2023 году, а ведь еще в 2013 году показатель демонстрировал отрицательную динамику (падение на 8%).

Глобально по количеству миллиардеров в 2018 году лидируют США (585 человек), Китай (373 человека) и Индия (119 человек). Предполагается, что активный прирост миллиардеров продолжится по всему миру и через пять лет их количество увеличится на 21%: с 2229 человек в 2018 году до 2696 человек в 2023 году. Впервые число миллиардеров превысит 1000 человек в Китае.

Значимый город

В последнем выпуске The Wealth Report Лондон возглавил "Индекс значимых для мультимиллионеров городов" в 2019 году (City Wealth Index), сместив Нью-Йорк на второе место. Пятерку лидеров замкнули Гонконг, Сингапур и Лос-Анджелес. Лондон стал единственным представителем Европы в первой десятке наиболее интересных и перспективных для состоятельных лиц городов, несмотря на опасения в связи с «Брекситом». В топ-20 осталось всего шесть европейских городов, включая Лондон. Равное количество мест в рейтинге у Азиатско-Тихоокеанского региона и Северной Америки — по семь городов.

Лиам Бэйли говорит: "Будет ли «Брексит» простым, сложным или его не будет вообще — каким бы ни был его исход, в 2019 году Лондон останется ведущим мировым центром благосостояния. Благодаря наибольшему количеству ультрахайнетов город лидирует по годовым показателям "Индекса значимых для мультимиллионеров городов", смещая своего единственного серьезного конкурента, Нью-Йорк, на второе место".

В настоящее время в Лондоне проживает 4944 ультрахайнета, за пять лет их количество увеличилось на 582 человека — больше, чем в любом другом городе мира (для сравнения, в Москве 1021 ультрахайнет). Среди миллиардеров наиболее популярен Нью-Йорк, где проживает 94 человека с состоянием больше $1 млрд. Численность хайнетов и ультрахайнетов также активно растет в азиатских городах — Пекине, Гонконге и Сингапуре, которые замыкают первую пятерку лидеров по показателям благосостояния.

Североамериканские города привлекают больше частных инвестиций, занимая шесть первых строк в топ-10 по анализируемому показателю. По объему инвестиций Нью-Йорк расположился на первом месте, а Лондон лидирует по части национального разнообразия инвесторов.

В отчете также проанализированы наиболее привлекательные "города будущего" на основе их экономического потенциала. В топ-5 попали Бангалор, Ханчжоу, Стокгольм, Кембридж и Бостон. В Бангалоре и Ханчжоу наблюдается весьма высокий рост благосостояния и объема инвестиций благодаря их стремительно развивающимся технологическим секторам экономики. Прогнозируемый рост ультрахайнетов в этих городах в течение следующих пяти лет составит 40 и 34% соответственно.

Флора Харли, старший аналитик Knight Frank, рассуждает: "Учитывая неопределенность вокруг «Брексита», лидирующая позиция Лондона в "Индексе" этого года интригует и говорит о начале коренных перемен в сравнении с показателями прошлого года. Борьба городов Северной Америки за места в рейтинге затрудняется ростом благосостояния в Азии, где заметно увеличилось количество лиц с высоким уровнем дохода и ультрахайнетов. Технологии по-прежнему являются важным источником прироста благосостояния и стимулируют развитие перспективных городов, в которых в ближайшие годы будет проживать все большее и больше самых состоятельных людей мира".

Планы на выезд

По данным опроса The Wealth Report 2019, 39% ультрахайнетов России и стран СНГ имеют второй паспорт или двойное гражданство, а еще 42% рассматривают возможность их приобретения — больше желающих только в Латинской Америке.

"По нашим данным, 31% ультрабогатых граждан России и СНГ планируют эмигрировать на постоянное место жительства в другие страны. Здесь нас, опять же, обгоняет только Латинская Америка с показателем в 65%. Среди самых распространенных причин называют прежде всего трудности с созданием и накоплением благосостояния, вызванные внутренними политическими и экономическими условиями в стране. Так, только 5% ультрабогатых россиян считают, что в будущем условия для них изменятся в лучшую сторону",— отмечает Алексей Новиков.

"Говоря о предпочтениях российских ультрахайнетов, стоит отметить, что чаще всего они эмигрируют в США, Испанию, Великобританию, Швейцарию, Германию, Италию и Австрию. В последнее время мы часто получаем заявки на приобретение недвижимости в данных странах, а среди городов особенно выделяется Лондон, на который из года в год держится стабильный спрос. Среди ультрасостоятельных людей России также растет количество точечных запросов на экзотические направления, такие как Маврикий, Мальдивы, Таиланд, страны Карибского бассейна. С учетом перспективности рынков данных стран на них ожидается растущий спрос в 2019 году. С точки зрения инвестирования в недвижимость самым интересным для российских ультрахайнетов является Кипр",— дополняет Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia.

Табличный материал см. в PDF-версии