В конце 2019 года группа ЛСР завершит реконструкцию своего бизнес-центра класса А+ на Невском проспекте, 1. По окончании работ на объекте инвестор не исключает возможности его продажи. С учетом проведенной реконструкции его стоимость может превысить 3 млрд рублей. Эксперты "Ъ" уверены, что бизнес-центр будет интересен представительствам крупных международных или нефтегазовых компаний.
Дома по адресу Невский проспект дом 1/4 лит. А
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото
Как сообщили "Ъ" в группе ЛСР, реконструкция бизнес-центра включала в себя строительство двухуровневого паркинга на 24 машино-места, полную замену металлической кровли исторического флигеля, существующих окон и витражей на дубовые, реставрацию фасадов, интерьеров, лестничных маршей, предметов декоративно-прикладного искусства. В итоге совокупная площадь изменится с 9,4 до 11,6 тыс. кв. м, арендопригодная останется прежней — 8,5 тыс. кв. м. Инвестиции в реконструкцию объекта в компании раскрывать не стали, сославшись на коммерческую тайну. Однако как следует из оценки портфеля объектов компании, которую в декабре 2017 года подготовила компания Knight Frank St. Petersburg, рыночная стоимость бизнес-центра тогда составляла 2,5 млрд рублей, а затраты на реконструкцию превышали 1 млрд рублей.
Группа ЛСР приобрела особняк на Невском, 1, в 2006 году. Здание использовалось как бизнес-центр класса С под сдачу площадей в аренду. Реконструкция здания началась в феврале 2017 года, после проведения работ класс объекта поднимется до А+. Оставить в здании бизнес-центр в компании решили из-за нехватки качественных площадей высокого класса. "Мы ориентируемся в своем бизнесе на запросы рынка, и этот формат недвижимости сейчас востребован в городе", — пояснили в ЛСР. Ранее СМИ сообщали, что здание на Невском, 1, группа ЛСР собиралась приспособить под апарт-отель, стоимость квадратного метра в котором оценивалась аналитиками в 1,5 млн рублей.
Продавать полностью весь объект или продолжить его сдавать в аренду после завершения реконструкции, в компании пока не решили. "Нам поступают различные предложения как из российских, так и из заграничных структур, мы их рассматриваем. Окончательный итог будет зависеть от поступающих предложений и условий по ним",— пояснили в группе ЛСР, добавив, что если компания продолжит управлять объектом, то она будет рассчитывать на якорного арендатора.
Как следует из открытых данных, помимо БЦ "Невский, 1" в портфеле группы ЛСР есть БЦ "Невский, 68" общей площадью 8,5 тыс. кв. м, "Смольный" (7 тыс. кв. м) и "Георгиевский" (12 тыс. кв. м).
Заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин объясняет, что основными конкурентами для "Невского, 1" является объекты класса А суммарной арендопригодной площадью около 100 тыс. кв. м. К ним относятся бизнес-центры сети "Сенатор" на Большой Морской улице, 15, и Невском проспекте, 38/4, Ponomarev Center, "Пассаж", а также торгово-офисные здания ("Невский Плаза", "Дом Зингера"). Средняя заполняемость этих объектов по итогам 2018 года составила 91%. "Объект, безусловно, интересный, даже имиджевый. Он будет востребован и для офисной функции, и для ритейла. Единственный сложный момент — это парковка, которой там практически нет", — сказал Михаил Тюнин.
Бизнес-центр с локацией, как у "Невского, 1", интересен компаниям, которым нужен представительский офис площадью от 500 кв. м и выше, указывает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков. "Собственник выбрал формат сдачи объекта одному арендатору. Вероятно, это могут быть нефтегазовые компании или представительства крупных международных компаний",— полагает господин Починщиков. Он также добавил, что арендная ставка в бизнес-центре будет соответствовать верхнему уровню и может достигать 2,5-3 тыс. рублей за "квадрат", включая НДС и КУ.
"Создать в этом месте элитные апартаменты было красивым решением. Но, к большому сожалению, сейчас найти покупателей на подобные мегадорогие квартиры было бы тяжело. Спрос на них единичен. Поэтому деловой центр с представительскими офисами в самом начале Невского это оправданное с точки зрения экономики проекта решение",— полагает Екатерина Запорожченко, директор департамента недвижимости Docklands Development.
По данным IPG.Estate, уровень вакансий в бизнес-центрах класса А и В Петербурга снижался на протяжении 2018 года. По итогам года этот показатель в классе А достиг 3,9%, в классе В — 8,1% (в 2017 году — 5 и 9% соответственно). Низкий процент свободных площадей мотивировал собственников бизнес-центров увеличивать размер арендных ставок. В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что средняя ставка в БЦ класса А в 2018 году составила 1958 рублей за квадратный метр в месяц (плюс 6,7% за год), в классе В — 1179 рублей (плюс 0,5% за год).