|
Большая скупка |
 |
Главы администраций районов потирают руки — о таком количестве неучтенной налички вручаемой им за оформление первичных документов на пользование землей им пару лет назад не приходилось и мечтать. Таджикская рабочая сила не отягощенная карточками трудового мигранта тянется в область целыми кишлаками — кто кроме них выкопает тридцатиметровый колодец всего за пять дней и за $300. Эйфория кончится через год — все привлекательные участки будут проданы, а оставшуюся землю по задранной цене никто из находящихся в здравом уме покупателей брать не будет.
Зигзаг у дачи
Риэлтеры, оценивая подмосковную землю, прежде всего оперируют двумя критериями — направление и удаленность от МКАД. После того, как вы определились с этими двумя вещами, вас попросят определиться с пятью другими критериями. Вы можете купить землю: во-первых, на пустыре без каких-либо коммуникаций; во-вторых, в стародачном поселке, в-третьих, в "шанхае", то есть дикой подмосковной застройке; в-четвертых, в коттеджном поселке и, наконец, в-пятых, в поселке VIP-класса. Цены соответствуют выбору.
По просьбе "Денег" ведущие риэлтерскиие агенства Москвы сообщили свою экспертную оценку стоимости подмосковных участков. Как выяснилось, учитывая два основных и пять дополнительных критериев, всю подмосковную землю по ее ценнности можно разделить на 16 ценовых территорий. 12 из 16 территорий находится в границах областной кольцевой автодороги, в проторечии именуемой "бетонкой". 10 из 12 самых популярных территорий находятся на западе Москвы. Точную стоимость подмосковных соток "Деньги" на основании риэлтерских оценок свели в публикуемую карту-схему.
Первая базовая категория — "пустыри". Это участки полностью лишенные какой-либо инфраструктуры. Ни газа, ни электричества, ни канализации, ни каких либо других симптомов цивилизации на этих участках нет. Интерес они представляют прежде всего для застройщиков, которые выкупают землю у местной администрации, проводят коммуникации, разбивают территорию на участки и продают ее в розницу будущим жильцам. "Пустыри" представляют интерес не столько не для будущих жильцов, а для именно для бизнесменов от недвижимости. Стоят эти участки в зависимости от места расположения от $300 до нескольких тысяч за сотку. После проведения коммуникаций и разбивки территории на участки цена "пустырей" возрастает в 5-6 раз.
Ночь в "шанхае"
Стародачные поселки — территория риэлерами почти не контролируемая. Большая часть сделок заключается "по знакомству". Продавцы не обращаются в риэлтерские агенства, предпочитая искать покупателей среди друзей и родственников. Риэлтеры этот сегмент рынка игнорируют сознательно. В отличие от
 |
 |
Поэтому помощь риэлтера — это роскошь, которую участники дачного рынка просто не могут себе позволить. Тем не менее почти все риэлтерские агенства проводят регулярный мониторинг цен участков в стародачных поселках. Просто потому, что со временем большая их часть получает "коттеджный" статус, с соответствущим этому уровню покупателями и комиссионным вознаграждением риэлтерами.
"Дикую" котеджную застройку риэлтеры называют "шанхаем". Шанхай — он и есть шанхай. Домики, построенные вне архитектурного стиля и ландшафтного дизайна можно увидеть на любой подмосковной трассе. "Шанхай" — это основа подмосковного рынка недвижимости, на него приходится более половины заключаемых сделок. Ценовой диапазон цен весьма широк (см. схему) и прежде всего завит от того, насколько "шанхай" близок к коттеджному статусу. Например, "шанхай" деревни Аксиньино, расположенной сразу за Николиной горой, стоит $3-5 тыс. за сотку. Но покупать там участки никто не торопится, прежде всего потому, что на территории Аксиньино цивилизованный поселок никто делать не собирается.
Статус коттеджного поселка автоматически поднимает стоимость участка в 2-3 раза. В большинстве случаев переход в этот разряд можно сделать с помощью банального огораживания. Собственники нескольких соседних участков могут собрать деньги на возведение забора по периметру участков и наем службы охраны. Стоит это в пределах $1 тыс. за забор и около $100 в месяц за 2 охранинников, которые будут обеспечивать пропускной режим в импровизированном поселке. Но на самом деле жильцы "шанхаев" о формировании коттеджного поселка договариваются крайне редко. Реальные коттеджные поселки сейчас пояляются только в случае новой застройки.
 |
Каждый застройщик, предлагающий землю в подмосковном поселке, анонсирует свой поселок как элитный. Но разница между простым коттеджным поселком и действительно элитным огромная. Во-первых, коммуникации. В элитном поселке электричество, газ, канализация и пр. должны быть центральными, то есть как в Москве. Отопление — напротив, индивидуальное: в каждом коттедже должен быть собственный бойлер. Во-вторых, охрана. В обычном поселке, окруженным забором из проволоки, охранники озабочены исключительно организацией допуска жильцов поселка за охраняемый периметр через центральные ворота. В элитном поселке они патрулируют территорию, имея прямую связь с владельцами коттеджей, а периметр поселка находится под видеонаблюдением. Землю в элитных VIP-поселках не продают.
Поотенциальным собственникам земельного участка в VIP-поселке застройщики, как правило, предлагают приобрести землю вместе с подрядом на строительство коттеджа. Именно по этой причине Московская ассоциация-гильдия риэлтеров (МАГР) отказалась дать "Деньгам" оценку стоимости земельных участков в коттеджных поселках Подмосковья. Просто купить землю в элитном поселке и застроить ее по собственному усмотрению почти невозможно. По словам заместителя гендиректора Penny Lane Realty Вечеслава Ширяева, застрощики могут предложить потенциальным покупателям землю в элитных поселках за $5-15 тыс. за сотку, но на самом деле им придется заплатить в два-три раза больше — потому что застройщик всегда будет пытаться переложить свои инвестиционны риски на покупателя.
Стоимость земельных участков в элитных поселках Подмосковья — тема, достойная Книги рекордов Гиннеса. По данным компании Soho Realty, рекордная стоимость подмосковной земли сейчас составляет $50 тыс. за сотку, которые были выплачены за участок в поселке Жуковка в мае этого года. В Монако и Беверли Хилс земля стоит столько же. но за эти деньги там можно продать только самые лучшие участки.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ, СЕРГЕЙ КОЛЯДА
|