После долгого перерыва власти Нижнего Новгорода решили возобновить аукционы по продаже прав развития застроенных территорий (РЗТ), победители которых строят новое жилье, расселяя ветхий фонд за свой счет. В июне прошлого года глава города Владимир Панов объявил о приостановке неэффективных торгов по РЗТ, на которые не приходят инвесторы. Однако альтернативного механизма реновации старых кварталов в мэрии не разработали и теперь думают над тем, как повысить эффективность аукционов. Эксперты советуют администрации активнее предлагать инвесторам участки в заречной части города.
На раселение старого фонда в администрации города снова решили позвать бизнес
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Директор городского департамента строительства Павел Саватеев, выступая в думе Нижнего Новгорода, сообщил, что идет подготовка к проведению первых пяти торгов РЗТ. «В самое ближайшее время мы начнем с определенной периодичностью проводить эти аукционы», — отметил чиновник. Торги, в рамках которых инвестор покупает право строить на земельном участке с обязательством расселить ветхий фонд, либо компенсировать администрации понесенные затраты на расселение аварийного жилья, не проводились в Нижнем Новгороде с начала прошлого года. В июне 2018 года Владимир Панов официально объявил о том, что накладывает мораторий на проведение новых аукционов РЗТ, так как они неэффективны и инвесторы их игнорируют. В администрации попытались придумать альтернативную схему расселения с компенсацией процентной ставки по жилищным кредитам гражданам, проживающим в ветхом фонде. Однако она оказалась нежизнеспособна.
Аукционы РЗТ заслуженно критиковали за финансовую нагрузку, падающую на застройщиков, которые ввязывались в расселение, и длительные бюрократические процедуры, связанные с разработкой и утверждением проектов планировки и межевания (ППМ). По аналитике департамента, застройщик до года тратил на разработку ППМ, еще до двух лет уходило на его утверждение, в среднем полтора года занимает расселение по очередям и до двух с половиной лет органы власти и кадастровая палата согласовывают получение освобожденного земельного участка в соответствии с очередностью. Учитывая еще два года, которые необходимы на проектирование и строительство, средние сроки реализации проектов составляли от 5,5 до 8,5 года.
Поэтому неудивительно, что из-за неконтролируемого по времени и затратам процесса многие стройки идут в вялотекущем режиме с давних пор либо замерли. По данным администрации, в 2007–2018 годах было заключено 120 договоров по развитию застроенных территорий, из них в настоящий момент действуют только 83. Господин Саватеев отметил, что в ближайшее время администрация прекратит действие еще ряда неисполненных договоров. Основная причина их расторжения — плохая информированность инвесторов обо всех особенностях предлагаемых территорий. «Иногда некоторые обстоятельства выясняются только после вступления договора в силу, и они делают проект нерентабельным. Бывает, что инвестор приходит на объект и выясняется, что мощностей, которые ему могут обеспечить ресурсоснабжающие организации, не хватает, а в инвестпрограммах данные дополнительные мощности не учтены. И главной проблемой развития застроенных территорий является расселение жителей», — добавил Павел Саватеев, пообещав в возобновляемых торгах обеспечить как рентабельность застройщика, так и интересы города. «Мы видим площадки, которые много лет назад были отданы инвесторам, и никаких действий на них не предпринимается. Они находятся в ужасном состоянии, обнесены забором и зарастают. Это концентрация свалок, собрания сомнительных компаний, и здесь надо наводить порядок. Надеюсь, что скоро мы получим результаты», — подытожил председатель комиссии гордумы по развитию города Андрей Дранишников.
Застройщики полагают, что городская администрация была вынуждена вернуться к практике РЗТ, так как иных механизмов предоставления земельных участков под строительство у муниципалитета практически не осталось. Областные власти, распоряжающиеся неразграниченными землями Нижнего Новгорода, также давно не проводили торгов на свободные участки: все они зарезервированы для решения проблем обманутых дольщиков. Отсутствие предложения негативно сказывается на стагнирующем рынке девелопмента, а крупные застройщики давно вынуждены искать площадки у частных лиц, говорит один из нижегородских предпринимателей.
Несмотря на все очевидные проблемы с реализацией договоров РЗТ, Нижний Новгород по этой практике был впереди всех остальных городов России, говорит бывший заместитель директора строительного департамента Артем Каразанов. «Я полагаю, что стоит активнее выставлять на торги застроенные территории в заречной части города. Ранее там готовились к аукционам десятки площадок, и может проявиться спрос у инвесторов. Исторический центр Нижнего более привлекателен в плане инвестиций, но здесь в последнее время развилась административная практика массово признавать уже расселенные деревянные дома вновь выявленными объектами культурного наследия, не подлежащими сносу. Инвесторы в таких условиях неопределенности работать не могут», — отметил Артем Каразанов. По его оценке, из пяти готовящихся в Нижегородском районе аукционов «выстрелить при продаже» может территория на ул. Белинского рядом с парком Кулибина. А завлечь инвесторов в район Сенной площади, где по генплану предусмотрена деловая застройка, будет непросто, так как крупными торговыми центрами город перенасыщен.