Со всеми удобствами

Покупатели жилья становятся требовательнее к его качеству: их интересует не наличие бетонной коробки, а облагороженная территория, закрытый двор без машин и другие аспекты. Застройщики, чувствуя эти тренды, подстраивают под них свои проекты, при этом пытаясь сохранить баланс затрат на фоне перехода на финансирование с использованием эскроу-счетов.

Дмитрий Матвеев

Запрос на комфорт

На рынок выводится все больше проектов класса комфорт, и эта тенденция сохранится, считает руководитель аналитического центра компании "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов. Покупатели такого жилья обращают внимание на квартирографию, технологичность, благоустройство, а также на архитектуру домов. "Приглашение известных архитектурно-проектировочных бюро, выбор отделочных материалов, изменение размеров окон или формы парапетов — каждое решение имеет свою стоимость. Застройщик оценивает влияние опций на удорожание квадратного метра и принимает решение об их применении в зависимости от общей экономики проекта, ценности для покупателя каждого из архитектурных решений",— отмечает господин Ефремов. Правда, покупательная способность населения не растет, добавляет он, и девелоперам нужно искать баланс улучшения продукта и сохранения разумных цен.

Генеральный директор Etalon Group Геннадий Щербина отмечает, что ресурсы компании (группа вошла в состав АФК "Система".— SR) позволяют не только сохранять, но и улучшать качество строительства даже в новых условиях ведения девелоперского бизнеса. "Кроме того, сегодняшний покупатель стал весьма требовательным к жилой среде и при выборе квартиры обращает внимание на десятки нюансов, в их числе и архитектурная составляющая объекта. Оптимизация затрат путем упрощения архитектурных решений в текущих условиях рынка непозволительна",— констатирует господин Щербина.

Введение эскроу-счетов и тенденция к снижению маржи застройщиков вряд ли выльется в стремление упростить жилые проекты, считает директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин. Скорее это приведет к росту цен на рынке, что и происходило в течение последнего года. "Тенденция на первичном рынке как раз обратная: в последние пять лет продукт очень заметно шагнул вперед, что выгодно отличает его от продукта на вторичке",— уточняет господин Гущин.

В проектах масс-маркета застройщик соблюдает баланс между оригинальностью концепции и затратами на реализацию проекта, что, безусловно, отражается на конечной цене "квадрата", соглашается с коллегами руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. "Но никаких кардинальных изменений в проектировании данного класса жилья ни в сторону удорожания, ни в сторону упрощения концепта мы не ожидаем. Покупатель привык к определенному набору опций в комфорт-классе и продолжит выбирать проекты, исходя из них",— заключает эксперт.

Однако участие банков в качестве финансовых контролеров может накладывать определенные ограничения. В частности, получение проектного финансирования связано с довольно жесткими требованиями к маржинальности проекта, говорит генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп" Александр Брега. Для объектов массового сегмента это может привести к необходимости сокращения издержек, в случае чего архитектурной составляющей придется жертвовать. "Девелоперы в целях экономии вынуждены будут стандартизировать проектные решения, упрощать формы,— отмечает он.— Для объектов более высокого класса архитектурная концепция является одной из основных составляющих статуса, и застройщики сохранят индивидуальный подход к проектированию".

Концептуальное согласие

По мнению Дмитрия Ефремова, несмотря на то, что в случае отсутствия активных продаж в строящемся доме некоторые проекты в целях корректировки экономики могут меняться прямо в процессе реализации (может проводиться оптимизация отдельных архитектурных решений, подбор аналогов оборудования или материалов), основные опции, заявленные до старта и привлекшие покупателей, должны сохраняться в любом случае.

RBI жестко контролирует, чтобы покупатель получил то, что ему обещали в рекламных буклетах и при продаже, вторит Михаил Гущин. Геннадий Щербина утверждает, что Etalon Group детально прорабатывает архитектурные концепции проектов и всегда следит за их фактической реализацией, а в процессе строительства в обязательном порядке воплощает задуманный архитектурный облик того или иного объекта.

"Компании, которые дорожат своей репутацией, воплощают проекты, следуя изначальной концепции. Покупатель делает свой выбор в пользу того или иного жилого комплекса, основываясь на рендерах, и для него важно получить визуально максимально похожий результат. Поэтому мы стараемся придерживаться первоначальной архитектурной концепции",— объясняет управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов.

По словам директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Яна Фельдмана, от того, смогла ли компания в своем проекте выполнить все обещания, данные на этапе строительства, в том числе и в части архитектуры, зависит ее репутация. "Конечно, есть примеры, когда в процессе реализации проекта меняются рыночные и экономические условия, и девелоперы вынуждены менять некоторые решения, но это скорее частные случаи",— уточняет представитель "Ленстройтреста".

Заметные изменения, например, могут претерпевать проекты комплексного освоения территорий, у которых длительный срок реализации. "Наша компания глобально переосмыслила проект "Юнтолово" в Приморском районе. Он разрабатывался при участии российских и испанских архитектурно-проектировочных бюро. Изначально в районе планировалось строительство стандартного жилья, а сегодня мы проектируем кварталы классов комфорт и бизнес",— приводит пример Дмитрий Ефремов.

Счет на место не влияет

Выбор места для строительства жилья определяется спросом, и на пике популярности сейчас — проекты в зонах редевелопмента и жилье в пригородных зонах, которое значительно дешевле, чем квартиры в городской черте. Данная тенденция, считает Ольга Трошева, сохранится и после перехода на эскроу-счета.

При этом инвестиционный потенциал окраин города, подчеркивает генеральный директор Etalon Group, на данный момент практически исчерпан. "Реализация проектов на месте бывших промышленных территорий уже несколько лет представляет для девелоперов куда больший интерес. Это обусловлено близостью к центру города, наличием социальной и развлекательной инфраструктуры и хорошей транспортной доступностью проектов редевелопмента",— перечисляет господин Щербина. Приоритетным направлением редевелопмент в "сером поясе" является и для RBI: здесь за счет местоположения можно создать более дорогой продукт, и маржинальность здесь выше.  

По словам Яна Фельдмана, перспективно строить там, где есть возможность создать качественный и востребованный на рынке продукт. Такие факторы, как градостроительные ограничения, уровень спроса, стоимость самих участков, будут иметь гораздо большее влияние на выбор локации для застройки, чем переход на эскроу-счета.

""Серый пояс" тоже бывает разным. Это могут быть раздробленные участки с депрессивным окружением и огромным количеством собственников, договориться с которыми без городской поддержки и воли невозможно. А может быть компактное пятно для точечной застройки в обжитом районе",— отмечает Александр Брега. В итоге строить будет интересно там, где решение сопутствующих проблем будет компенсировано потенциальным спросом, резюмирует он.