Апартаменты принимают эстафету
Законодательство
В марте этого года Госдума в третьем чтении приняла поправки к Жилищному кодексу. Нововведения запрещают использовать жилые квартиры в качестве хостелов и гостиниц. Запрет может сыграть на руку владельцам апартаментов.
Наложив вето на хостелы и мини-отели в жилых домах, законодатели запретили не только действительно маргинальные средства размещения, но и вполне приличные мини-отели, которые работали честно, отвечали запросам рынка и обеспечивали его наполнение
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным 2ГИС, в настоящее время больше половины (53%) российских хостелов в крупных городах находится именно в жилых домах. Рекорд принадлежит Петербургу: здесь 77% хостелов окружено квартирами. Аналитики 2ГИС отмечают, что Северная столица лидирует и по доле хостелов, которые располагаются в жилых домах выше первого этажа, то есть с наибольшей вероятностью работают именно в квартирах, а не в коммерческих помещениях. Так, почти половина (46%) петербургских хостелов находится на втором этаже жилого дома или выше.
Уйти в тень
Генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь говорит, что хостелы обеспечивали доступный номерной фонд, спрос на который всегда превышал предложение. «Если целый сегмент будет удален, то в оставшихся отелях цены пойдут вверх, а дисбаланс спроса и предложения усугубится. В такой ситуации проигрывает малый бизнес: петербургский рынок хостелов объемом 1,5 млрд рублей в год. Из примерно 800 объектов останется 100–150 мини-отелей, не расположенных в жилых домах»,— отмечает эксперт. По оценке основателя управляющей компании HotelConsulting Романа Сабиржанова, примерно 80% всех малых средств размещений расположено именно в жилом фонде. «Хостелы — это малые средства размещения с оборотом до 1–1,5 млн рублей в месяц. В Петербурге это небольшие предприятия, и, как правило, это удел самозанятых предпринимателей, для которых это дело жизни. Прибыльность такого предприятия небольшая и составляет 100–200 тыс. рублей в месяц»,— говорит Роман Сабиржанов. От нововведений в законодательстве, конечно, пострадают владельцы таких отелей, но в первую очередь в минусе окажутся клиенты. «За годы работы малых несетевых отелей в Петербурге наработалась клиентская база гостей, которые выбирают небольшие гостиницы с душевной атмосферой. Такие объекты — визитная карточка города»,— отмечает господин Сабиржанов.
Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов полагает, что хостелы как сдаются, так и будут сдаваться. «Другое дело, что такие объекты будут запрещены как бизнес. Если же ведешь дело как физическое лицо, то никто воспрепятствовать не может. Думаю, что все объекты переоформят на физические лица. Основные сложности здесь будут с обеспечением бизнеса, ведь рекламировать объект как сетевой будет нельзя. В законе нет запрета на сдачу объекта частным образом. Кроме того, налог с физического лица меньше, чем с юридического»,— считает эксперт.
Профессор кафедры менеджмента и сервиса Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Галина Дехтярь обращает внимание, что необходимо защищать интересы и других жильцов домов, потому как такое соседство накладывает свой отпечаток. «В хостелах, размещенных в трехкомнатной квартире, может проживать 20–30 человек. Часто это дешевое средство размещения, которое занимают рабочие»,— отмечает она. При этом, по мнению Романа Сабиржанова, городские власти поддерживают малые средства размещения и хорошо понимают проблему закрытия отелей и хостелов в жилом фонде. Поэтому, скорее всего, процесс закрытия будет тормозиться.
Генеральный директор компании «Вало Сервис» Константин Сторожев полагает, что, наложив вето на размещение хостелов и мини-отелей в жилых домах, законодатели запретили не только действительно маргинальные средства размещения, но и вполне приличные мини-отели, которые работали честно, отвечали запросам рынка и обеспечивали его наполнение. «Новое законодательство заставит часть добропорядочных объектов "уйти в тень", в то время как по-настоящему маргинальные ночлежки, которые и так работали нелегально, скорее всего, так и продолжат функционировать»,— считает эксперт.
Новые возможности
Роман Сабиржанов полагает, что запрет расчистит дорогу для крупных сетевых игроков, которые работают в сегменте бюджетных средств размещения. «Мини-отели и хостелы закрывали нишу проектов категории "две-три звезды", в которой и так ощущался дефицит предложения. Сейчас в этом сегменте стало значительно свободнее, а значит, не за горами выход на рынок новых игроков. И в первую очередь место хостелов на гостиничном рынке займут апарт-отели,— считает Константин Сторожев.— Борьба с рынком "серой" аренды, падение интереса к арендному жилью "с рук", запрет хостелов — все это заставляет искать новые варианты. Апартаменты вполне могут удовлетворить этот спрос».
Генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер уверен, что этим летом практически ничего не изменится, но на следующий год, вероятно, будет дефицит мест для недорого размещения. «Апартаменты, которые сейчас активно возводятся, все-таки дороже и располагаются они по большей части далеко от центра»,— считает эксперт. По его мнению, в выигрышной ситуации будут отели категории «две-три звезды», которых не очень много в Петербурге.
«У рынка недвижимости есть решение возникающей проблемы в виде апартаментов. Это симбиоз гостиницы и "своего" жилья. С одной стороны, такой формат позволяет жить как дома, что идеально подходит путешественникам с детьми. С другой, апарт-отели предоставляют полноценный гостиничный сервис: ежедневную уборку, доставку еды, прачечную и химчистку. В свою очередь, в городской бюджет будут поступать налоги "белого" бизнеса. Тем более что для коммерческой недвижимости они выше, чем для жилой, где располагались хостелы. В свете запрета хостелов получается, что владельцы апартаментов выигрывают больше всех: они получат повышенный спрос на аренду»,— считает Сергей Мохнарь.
По данным Knight Frank, на конец 2018 года в Санкт-Петербурге и области объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов суммарной площадью 669 тыс. кв. м. За последние два года данный показатель увеличился в три раза. По предварительной оценке господина Сторожева, в ближайшие три года на рынок гостиничных услуг должно выйти около 18 тыс. юнитов. «Успешность этих проектов будет очень во многом зависеть от развития не только самого туристического рынка, но и от различных форматов внутри него, а также от внутренней инфраструктуры и оказываемых услуг. На сегодняшний день практически никто из отельеров последовательно не работает над укреплением формата long stay, в то время как именно он может обеспечить стабильность проекта и сократить затраты, ведь чем дольше срок пребывания гостя, тем меньше затраты на обслуживание номера»,— отмечает господин Сторожев.
Основной плюс апартаментов, который может обеспечить устойчивость проекта даже в маловероятных условиях того, что туристический рынок расти не будет,— комбинирование форматов. В частности, если часть номерного фонда занята под долгосрочное пребывание, а часть ориентирована на краткосрочную аренду, проект будет востребован всегда — ведь он отвечает на все типы возможных потребительских запросов.