Застрявшие между городом и деревней

Некоторые виды жилья, получившие распространения на Западе и начавшие было развитие не отечественном рынке, так и не смогли завоевать сколько-нибудь серьезную нишу на рынке. К таким, например, относятся таунхаусы. Корреспондент Guide Олег Привалов разбирался в непопулярности этого формата.

Таунхаусы появились в Ленинградской области более 15 лет назад, когда у девелоперов возникла идея перенести опыт европейских таунхаусов в реалии Петербурга. Однако если в Европе этот формат предполагает строительство сблокированных домов в центре города, то в Петербурге их стали возводить исключительно за городом. Отсюда и произошел конфликт между названием формата, самим продуктом, ожиданиями покупателя и экономической выгодой девелопера.

Застройщики стремились освоить земельное пятно наиболее эффективно: получить максимум квадратных метров, разделить их на небольшие лоты и заселить их наибольшим количеством людей. Однако за городом покупателям важны в первую очередь не квадратные метры, а земельные наделы на придомовой территории, которые не предполагаются в формате таунхаусов. В результате недопонимания таунхаусы оказались менее привлекательными для покупателей в сравнении с другими объектами загородной недвижимости.

Родовые травмы

«Фактически перенос городского жилья за город подразумевает постоянное проживание с минимумом накладных расходов на содержание загородного домовладения, обслуживающего персонала. Таунхаусы как раз были призваны сэкономить бюджет на покупку и эксплуатацию лота. Однако в итоге недостаточно продуманная концепция проектов на рынке не позволила сегменту развиться должным образом»,— комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Период активного развития рынка таунхаусов в Санкт-Петербурге пришелся на 2011–2014 годы. Тогда, по официальной статистике комитета по строительству Санкт-Петербурга, в городе в год вводилось от 26 до 43 тыс. кв. м жилья в данном формате. В основном сдавались в эксплуатацию проекты в Курортном, Пушкинском, Приморском районах.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что на текущий момент формат таунхаусов переживает период меньшей активности. По ее оценке, в настоящее время в городе в стадии строительства находится всего пять проектов, из них в 2019 году ожидается ввод около 20,3 тыс. кв. м (один проект и очередь реализуемого проекта, которые строятся с 2012 и 2014 годов).

«Относительно Ленинградской области статистика ввода таунхаусов и коттеджных поселков непрозрачна (нет единого источника с полным перечнем введенных в эксплуатацию объектов, а в контексте коттеджей каждый дом сдается отдельно)»,— отмечает госпожа Трошева. Тем не менее, по оценке КЦ «Петербургская недвижимость», в Ленобласти также основной объем сдачи проектов таунхаусов пришелся на 2013 и 2017 годы (высокий объем ввода проектов во Всеволожском и Гатчинском районах). Стоит отметить, что заявленный объем ввода в 2019 году в размере 95 тыс. кв. м может корректироваться по причине переноса сроков завершения строительства, говорит госпожа Трошева

Свои минусы

Непопулярность формата вызвана рядом минусов. Например, как считает госпожа Конвей, таунхаусам не хватает лифтов. «За городом предпочитают жить пожилые люди, пары с маленькими детьми: пользоваться лестницей им неудобно, и отсутствие лифта является для них серьезным минусом. Стоимость лифтов невысока, однако девелоперы по-прежнему не предусматривают места для их установки в таунхаусах, что положительно сказалось бы на спросе. К тому же таунхаусам не хватает корректного зонирования и дополнительных "фишек", которые человек хочет видеть в своем загородном доме: от сауны и спа-зоны до собственной террасы и земельного участка»,— рассуждает эксперт.

Непопулярность таунхаусов эксперты объясняют тем, что сейчас одной из основных тенденций общества является запрос на более приватную жизнь, который противоречит формату таунхаусов. Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела», полагает, что к минусам формата можно отнести и то, что таунхаус — это некий тип коллективного жилья, а не собственный дом за забором. «Здесь вся жизнь открыто проходит на глазах у соседей, как в маленькой деревне, где все друг друга и все друг про друга знают. Это и плюс, и минус одновременно. С одной стороны, повышается безопасность, с другой — вырастает влияние общественного мнения на частную жизнь. Так что на первый план выходит вопрос добрососедских отношений. Таунхаус — формат жилья для очень открытых людей»,— делает вывод госпожа Агеева.

Еще один нюанс, на который следует обратить внимание,— аналогичная таунхаусу по площади квартира будет по факту больше, говорит она. Это связано с тем, что в таунхаусе часть площади «съедается» лестницей, техническими помещениями. «В двух- и трехуровневых квартирах не очень комфортно чувствуют себя пожилые люди: ходить по довольно крутым лестницам, какие обычно делают в таунхаусах для экономии места, им может быть тяжело»,— указывает госпожа Агеева.

Кроме того, в таунхаусах цена не всегда соответствует нише. «Если в одном и том же районе можно купить или участок с домом, или за те же деньги — секцию таунхауса, то в большинстве случаев человек выберет первое. Если же таунхаус занимает в цене свою нишу и является для покупателя промежуточным вариантом между отдельным домом и квартирой, он, безусловно, имеет право на существование и успешно продается»,— рассуждает госпожа Агеева. Она добавляет, что на подмосковном рынке к таунхаусам более лояльное отношение, чем в Петербурге и Ленобласти. «В частности из-за того, что наш рынок помнит негативную историю с поселками таунхаусов, которые предлагались по цене чуть ли не ниже квартиры. Эта порочная практика, не закончившаяся ничем хорошим, породила негатив, который до сих пор проецируется у покупателей на другие проекты аналогичного формата»,— считает госпожа Агеева.

Второе дыхание

Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость», подтверждает эти слова: «В какой-то момент таунхаусы вышли на рынок Подмосковья, еще в начале "нулевых", и выход этот оказался не особо успешным. Возможно, застройщики не совсем правильно оценили свои силы и запросы покупателей. Однако несколько лет назад началась вторая волна "экспансии" таунхаусов на нашем рынке, и на этот раз все идет гораздо успешнее. Теперь вопрос широты распространения этого формата — это вопрос времени. Еще два года назад доля таунхаусов в общем объеме рынка загородной недвижимости составляла около 5%. Сегодня она составляет уже 10%. То есть она удвоилась всего за пару лет. Очевидно, что ресурс роста популярности этого формата еще далеко не исчерпан, и в ближайшие пять-семь лет можно ожидать еще одного удвоения его рыночной доли».

Антон Гаринов, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Строительный трест», тем не менее, указывает и на существование плюсов. Например, содержание таунхауса и прилегающего к нему земельного участка значительно дешевле, чем обслуживание собственного коттеджа. Кроме того, налоговая нагрузка на такой тип недвижимости существенно ниже, чем у загородного дома. «К тому же, как правило, таунхаусы создаются в составе пригородных проектов, в которых быстро формируется комфортная среда и добрососедские отношения с жителями. А по сравнению с многоквартирными домами нагрузка на улично-дорожную сеть в поселках гораздо ниже. Качественный таунхаус от надежного застройщика в безопасном и благоустроенном поселке с управляющей компанией будет стоить 10–14 млн рублей. Это соответствует цене трехкомнатной квартиры в новостройке. Теоретически за 14 млн рублей можно уложиться и в строительство семейного коттеджа. Поэтому таунхаус как этап между городской квартирой и собственным загородным домом люди часто пропускают»,— заключает господин Гаринов.