Квартиры в проекте

Как и ожидали участники рынка и аналитики, подготовка к переходу на проектное финансирование жилищного строительства привела к падению рынка. В январе—апреле ввод жилья в России сократился на 3% год к году, до 19,6 млн кв. м. На многих ключевых рынках падение оказалось существеннее. В Санкт-Петербурге было сдано на 61% меньше жилой недвижимости, чем годом ранее, а в Подмосковье — на 31%.

За январь—апрель 2019 года в России введено 19,6 млн кв. м жилья, что на 3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные приводятся в исследовании ЦИАН, основанном на материалах Росстата, которое было предоставлено “Ъ”. Для сравнения: в январе—апреле 2018 года объем ввода жилья рос на 16,7% год к году, до 20,2 млн кв. м.

Руководитель проектов практики «Оценка» компании «НЭО Центр» Сергей Окунев называет текущую тенденцию логичным последствием перехода жилищного строительства на проектное финансирование. С 1 июля 2019 года застройщики лишаются возможности получать деньги дольщиков напрямую — их средства будут зачисляться на специальный банковский счет, а финансироваться строительство будет за счет кредитов. По словам господина Окунева, внедрение механизма приводит к уходу с рынка игроков, не готовых к новым условиям работы и росту стоимости строительства. Эксперт добавляет, что для регионов процесс будет более болезненным, чем для Москвы, где спрос на жилье традиционно превышает средний по стране в полтора раза.

По данным ЦИАН, ввод жилья в январе—апреле 2019 года сократился в 40 из 85 регионов страны. Лидером по спаду стал Санкт-Петербург, где было сдано 308 тыс. кв. м, что на 61% ниже аналогичного показателя прошлого года. В Ленинградской области объем ввода год к году сократился на 34%, до 933 тыс. кв. м. Глава департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей объясняет, что весь отложенный спрос на жилье в масс-маркете здесь был реализован в 2018 году. Крупные игроки все чаще сворачивают свою работу в Ленинградской области, ориентируясь только на проекты в городе, а небольшие компании в новых условиях восполнить потерянный объем ввода жилья не могут, добавляет она.

В Крыму ввод жилья за четыре месяца сократился на 42%, до 70 тыс. кв. м. Гендиректор агентства «360 Flat» Илья Еремин объясняет это не только финансовыми сложностями местных застройщиков и переходом на эскроу-счета, но и отсутствием принятого генплана у ряда городов Крыма, включая Севастополь. В сочетании с дорогой землей эти факторы влекут за собой рост цен на жилье и, как следствие, низкий спрос, объясняет он.

В Подмосковье, согласно ЦИАН, ввод жилья за первые четыре месяца 2019 года упал на 31% год к году, до 2,16 млн кв. м. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая отмечает, что в последние годы спрос в Московском регионе смещается в сторону столичной недвижимости. С 2014 по 2018 год количество зарегистрированных договоров долевого участия в области сократилось на четверть, в городе, наоборот, выросло более чем втрое, поясняет она.

На Москву по итогам первых четырех месяцев 2019 года пришлось 9% от всего введенного в России жилья — 1,67 млн кв. м, говорится в исследовании ЦИАН. При этом год к году показатель вырос сразу на 365%. Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин называет ситуацию нестандартной: построено уже 43% от общего запланированного на этот год объема ввода (3,9 млн кв. м), а обычно основная масса проектов сдается в последние месяцы. Директор по маркетингу ГК «А101» Дмитрий Цветов напоминает, что проекты, которые сдаются сейчас, начинались в 2014 году, когда основной тенденцией был резкий рост спроса на жилье. Но уже после перехода к эскроу-счетам объем строительства в Москве снизится, прогнозирует господин Игнахин.

Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов надеется, спад девелоперской активности в РФ остановится. Рынок в России по сравнению с Европой и США не насыщен, первичные потребности населения в качественном жилье не удовлетворены, объясняет он. При этом господин Носов не исключает, что в строительной отрасли в целом произойдут серьезные изменения. Компании укрупнятся, поясняет топ-менеджер, роль государственных и квазигосударственных структур вырастет, появятся банковско-девелоперские группы.

Александра Мерцалова