Резкое падение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы после ажиотажного спроса в прошлом году дает возможность собственникам диктовать условия. Средний размер предоставляемой скидки при покупке квартир за год снизился в полтора раза, а доля продаж с дисконтом заметно сократилась. Но вскоре тренд может поменяться: падающий спрос и остановившийся рост цен могут сделать продавцов сговорчивее.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Размер дисконта, который предлагают собственники при продаже вторичного жилья в Москве, резко сократился, говорится в исследовании «Инком-недвижимости». Из расчетов аналитиков следует, что в мае 2019 года этот показатель составлял в среднем 4,5% против 7% за тот же месяц 2018 года. В первые пять месяцев этого года средний размер скидки, по данным «Инкома», колебался в диапазоне 4,6–5,2%. За этот же период снизилась и доля сделок с дисконтом: ниже первоначально заявленной цены продавались 68–75% лотов. В предыдущие четыре года речь шла о 80–88%. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова считает, что этот показатель еще меньше и составляет около 20%. Случаи предоставления дисконта эксперт называет единичными.
По наблюдениям аналитиков «Инкома», предоставляемый дисконт начал увеличиваться в 2015 году вместе с падением спроса на жилье. В первой половине 2017 года этот показатель достиг пикового значения 10,1%. Изменившееся сейчас поведение продавцов жилья в «Инкоме» объясняют резким сокращением объема предложения. В мае этого года на московском рынке вторичного жилья было представлено на 40,6% лотов меньше, чем год назад. «Объем экспозиции — это первое, что определяет средний размер дисконта: когда предложений много, покупатель смотрит разные варианты, запрашивая у продавцов скидку в 20–30%, и только потом делает выбор»,— объясняет директор департамента вторичного рынка «Инкома» Сергей Шлома.
По его оценкам, количество показов квартиры до ее продажи за минувший год сократилось в шесть раз, с 30 до пяти. Но Юлия Дымова считает причиной сокращения доли сделок с дисконтом политику продавцов: «Покупатели жилья, например, в комфорт-классе сейчас торгуются очень активно, но собственники неохотно идут на уступки». При этом она напоминает, что на дисконт могут влиять не только объективные, но и субъективные факторы, такие как местоположение объекта, видовые характеристики, близость стройки и программа реновации.
Причина резкого уменьшения предложения — ажиотажный спрос на квартиры, который наблюдался в прошлом году. По данным Росреестра, число зарегистрированных договоров купли-продажи в Москве по итогам прошлого года выросло на 26% относительно уровня 2017 года, до 123,9 тыс. Но в этом году тренд резко переменился. По расчетам ведомства, в мае было зарегистрировано 11 тыс. договоров купли-продажи жилья. Это на 9% ниже аналогичного значения прошлого года.
Массовый уход покупателей с рынка связан с повышением стоимости ипотечного кредитования и самих цен на жилье. Как следует из расчетов ЦИАН, сейчас средняя стоимость вторичной недвижимости в Москве составляет 202,6 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 11% больше аналогичного показателя прошлого года. В «Инкоме» добавляют, что цены росли неравномерно, наибольшее подорожание произошло в ценовом сегменте до 15 млн руб., где стоимость лотов за год увеличилась примерно на 15%. Несмотря на то что объем предложения заметно уменьшился за годы кризиса, по мнению господина Шломы, доля собственников жилья с необоснованными запросами заметно снизилась: если в 2015–2016 годах по адекватным ценам выставлялись 20% объектов, то теперь показатель вырос до 60%.
В «Инкоме» не исключают, что до конца года тенденция поменяется и доля сделок с дисконтом постепенно начнет расти. Активизировать процесс может продолжающееся падение спроса и остановившийся рост цен на вторичное жилье. Но противостоять этим факторам, по словам господина Шломы, может приток спроса с первичного рынка после его перехода на эскроу-счета и последующего роста цен.