Мэрия Перми подготовила очередные резонансные поправки в правила землепользования и застройки. Теперь плотность возведения жилья предлагается устанавливать в зависимости от расположения участка, а не от его площади, как ранее. Девелоперы считают, что эта схема сделает нерентабельным строительство на многих площадках. Еще одной новацией вводится обязанность обеспечить за свой счет социальной инфраструктурой территорию, на которой застройщик готов построить больше квадратных метров, чем предусмотрено разрешенными параметрами. Сейчас этот принцип уже реализуется, но отдельными двусторонними соглашениями девелоперов и власти.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
В минувший вторник в Перми продолжились публичные слушания по внесению изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Внесение поправок в градостроительный документ инициировал глава Перми Дмитрий Самойлов.
Согласно документу (имеется в распоряжении „Ъ-Прикамье“), основным изменением является пересмотр методики определения плотности застройки. Сейчас плотность застройки каждого земельного участка определяется в зависимости от его площади: чем больше участок — тем больше жилья на нем можно построить. Максимальный коэффициент плотности установлен в 2,5 для участков площадью свыше 0,5 га, минимальный (1,5) — для участков в 0,12-0,19 га. При такой методике застройщик может возвести на участке в 0,5 га 12,5 тыс. кв. метров жилья, на меньшей площади — 6,5 тыс. кв. метров.
В правилах землепользования теперь устанавливаются подзоны плотности застройки, которые «расшивают» общие положения генплана.
В правилах землепользования теперь устанавливаются подзоны плотности застройки, которые «расшивают» общие положения генплана.
Предлагаемые изменения меняют подход к определению плотности застройки. Теперь плотность предлагается устанавливать не от площади участка, а от того в какой зоне он находится. В правилах землепользования теперь устанавливаются подзоны плотности застройки, которые «расшивают» общие положения генплана. Кроме того, прописаны новые подзоны высотности застройки, в них указана максимальная этажность на той или иной территории. Параметры застройки в каждой из подзон варьируются от коэффициента плотности (от 2, 5 до 0, 2) и этажности (от 3 до 30 этажей).
Самая высокая плотность застройки предусмотрена в подзоне, границы которой близки к центральному планировочному району Перми. Максимально возможная высота строительства здесь — шесть этажей. Отметим, что действующая схема определения плотности принималась депутатами гордумы совсем недавно, в 2017 году, и вызвала недовольство застройщиков, которые увидели в ней снижение собственной рентабельности.
Вторым важным изменением в ПЗЗ может стать механизм, который позволит застройщику менять параметры строительства для конкретного участка. Застройщик сможет построить больше в том случае, если проведены «расчеты мест в социальных объектах (школах, детсадах) с учетом местных нормативов проектирования, определены условия возведения таких объектов и заключены соответствующие соглашения с мэрией».
Принцип, когда застройщик одновременно с жильем за свой счет возводит объекты соцкультбыта, введен с подачи краевых властей, однако до сих пор он существовал вне градостроительных правил.
Источник в мэрии назвал поправки в ПЗЗ логичным дополнением генплана: «Плотность застройки в центре Перми выше, чем на окраинах. Но это соответствует генплану: в нем говорится про компактность и плотность застройки в центре города».
Что касается строительства соцобъектов, собеседник считает, что эта норма уже давно действует. Если девелопер хочет построить на участке больше жилья, чем разрешено, он должен предусмотреть для всех жителей дополнительные дороги, сети, объекты соцкультбыта. Застройщик должен быть готов профинансировать все это. В качестве примера собеседник указал на соглашения мэрии с застройщиками «Сатурн-Р» и «Кортрос», которые возводят соцобъекты за свой счет.
«Любая застройка должна вестись в рамках параметров, утверждённых генеральном планом города. Если девелопер принимает решение об изменении параметров застройки, например, ее уплотнении или увеличении этажности, он обязан компенсировать затраты бюджета на реализацию своих планов» - заявили в минстрое края.
Гендиректор пермского застройщика «Орсо групп», депутат Пермской гордумы Михаил Бесфамильный считает, что новая методика определения плотности строительства ничем не обоснована и не улучшит реализацию генплана. По мнению участника рынка, эта поправка приведет к невозможности реализации проектов на большинстве участков в связи с высокой себестоимостью.
«Хуже того, город будет состоять из башен, вокруг которых будут картофельные поля»,— полагает девелопер.
Сейчас плотность считается от реализуемых квадратных метров, а именно от метров квартир, которые продаются, добавляет он. Поправка предполагает считать от площади всего дома, что по факту ниже процентов на 20. То есть на 1 га можно было построить 25 тыс. кв. метров жилья, сейчас будет максимум 20 тыс., так как 20% территории должно отводиться под места общего пользования, говорит собеседник. Даже в центральных зонах вроде СТН-А с предлагаемой плотностью 2,5 (от общей площади) себестоимость будет высокой, и плотность будет сложно выбрать, так как в центре участки, в основном, небольшие и есть ограничение в шесть этажей, посетовал господин Бесфамильный.
В мэрии не согласны с мнением девелопера о том, что строительство жилья в городе окажется нерентабельным. «Проект проекту рознь. Застройщики считают, что чем больше этажей они построят, тем рентабельнее для них будет. На самом деле неважно, сколько этажей у дома, главное быстро и качественно его построить, чтобы быстрее продать и получить прибыль»,— заявили „Ъ-Прикамье“ в мэрии.
В администрации полагают, что рассуждение о рентабельности без конкретных расчетов — субъективное мнение. «Если люди будут знать, что в жилом квартале построят детский сад и школу, то быстрее приобретут здесь квартиры. Сейчас большой запрос на социалку в непосредственной близости к дому»,— заявляют в администрации. Создание социальной инфраструктуры за счет застройщика, полагают в мэрии, снизит нагрузку на бюджет.