Ломай меня полностью
В регионах России, в том числе в Сибири, промышленные предприятия продолжают выносить за пределы городов. Центральные и исторические части Новосибирска, Красноярска, Томска, Омска и Иркутска освобождаются от заводов и складских помещений. Здания на этих территориях подвергаются либо полному — со сносом первоначального здания, либо частичному редевелопменту, превращаясь в офисы, жилые кварталы и культурно-развлекательные центры. Однако, по оценке экспертов, в российских регионах доля редевелопмента бывших промышленных зон остается низкой и составляет чуть выше 2% от общего числа проектов.
Фото: Сергей Коньков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Сергей Коньков, Коммерсантъ / купить фото
В качестве удачных проектов редевелопмента в Красноярске эксперты называют жилой район «Южный Берег» застройщика SM.city на месте судостроительного завода, а также «Торговый Квартал» на Свободном от «РТМ Менеджмент» на месте бывшего Красноярского завода телевизоров. Среди успешных проектов редевелопмента промзон в Новосибирске можно выделить ЖК «Премьер» на территории Новосибирского жирового комбината, ЖК MilkHouse на месте молокозавода Danone и лофт-квартал «Мельница» на месте заброшенного мелькомбината. Продолжается строительство жилого квартала «Дунаевский» на территории тепличного комбината, микрорайона «Европейский Берег» на площадке бывшего завода «Большевик», жилого квартала «На Декабристов» на месте некогда промышленной территории и ЖК «Красный проспект» в районе Сибирской ярмарки, территория речного порта превращается в зону отдыха с социальными и коммерческими объектами.
«Если говорить о редевелопменте объектов недвижимости, когда собственник без сноса самого объекта пытается изменить доходность, увеличить его финансовую отдачу, в Новосибирске таких проектов не так много,— рассказывает член совета директоров, директор по управлению проектами и инвестициями ГК „Елка девелопмент“, руководитель представительства российской гильдии управляющих и девелоперов в Новосибирске Максим Марков.— Можно вспомнить про лофт-квартал „Мельница“ как самый яркий объект, однако крупнейшее решение, которое было реализовано, — это редевелопмент территории завода „ЭТРО“ (граничит с парком отдыха „Березовая роща“.— „ЭР“). Около 9 тыс. кв. м подверглись переоснащению, реконструкции, капитальному ремонту, причем помещения готовились целевым образом: будущие арендаторы были собраны и понятны. Мы рассчитали экономическое обоснование будущего бизнес-парка «ЭТРО»: окупаемость на вложения собственника составила всего четыре года». Но такие решения, принятые совместно с собственниками помещений, можно называть, скорее, уникальными, нежели типовыми, считает эксперт.
По его словам, площадки под редевелопмент в Новосибирске есть, но, к сожалению, большинство собственников таких территорий хотят быстрее и дороже продать помещения, не рассматривая их как объекты для развития. «Поэтому редевелопмент в Новосибирске ждет своих операторов, запроса на такой подход пока не наблюдается. Тем более что сегодня в Новосибирске можно купить бизнес-центры и, например, гостиницы ниже строительной себестоимости. Ведь цена сделки на рынке коммерческой недвижимости формируется исходя из расчетной будущей доходности в 7-10-летней перспективе, а не методом оценки понесенных затрат»,— поясняет господин Марков.
«Я бы не согласился с тем, что редевелопмент не востребован в регионах,— говорит глава архитектурного бюро T+T architects Сергей Труханов.— Интерес к нему существует, а со временем будет только расти и расширяться. Уже сейчас за пределами Москвы и Санкт-Петербурга реализуется большое количество качественных проектов. Например, в Екатеринбурге эффективно функционирует схема, в рамках которой на территориях крупных материнских промышленных комплексов реализуется коммерческая и жилая недвижимость в сочетании с сохраняемыми индустриальными объектами. В Казани на уровне правительства Татарстана задан вектор на ревитализацию (процесс воссоздания и оживления городского пространства) бывших промышленных площадок». Эксперт полагает, что в регионах Сибири ситуация с редевелопментом очень зависит от структуры спроса: он не всегда существует в необходимых объемах для целого ряда форматов. По этой причине в большинстве случаев площадки реновируются под классическое жилье.
«Если в столице и некоторых городах-миллионниках комплексные инфраструктурные объекты и схемы работы с ними интересны инвесторам, то в других частях нашей страны бизнес консервативен и предпочитает работать с проверенными сценариями застройки»,— поясняет господин Труханов.
Жилая недвижимость — действительно лидирующая концепция редевелопмента в большинстве регионов РФ, говорит директор по инжинирингу ФГИК «Размах», член экспертного совета по редевелопменту РГУД Алексей Фунтов. «Это связано с тем, что скорость возвращения инвестиций в ней существенно больше, нежели в других сегментах. А вот второе место может быть разделено между коммерческими и промышленными объектами,— добавляет эксперт.— Индустриальные и технопарки за счет оказываемой им поддержки становятся все более популярными, в том числе в СФО. Значительное преимущество редевелопмента „из промки в промку“ в том, что здесь концепция редевелопмента может предполагать максимальное использование имеющихся площадей и инфраструктуры».
По мнению Максима Маркова, в Новосибирске при частичном редевелопменте и сохранении первоначального здания назначение объекта, как правило, сохраняется: в основном коммерческую недвижимость переделывают в коммерческую же недвижимость, заводские помещения переделывают в офисы. «В России крайне редки истории, как в Европе, когда из заводских корпусов делают жилье. А из жилья при нынешнем разрыве цены делать коммерческую недвижимость вообще бессмысленно»,— поясняет он.
Цена вопроса
Руководитель проектов по направлению «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG Максим Гончаров объясняет, что стоимость редевелопмента промышленной зоны зависит от ряда факторов, среди которых можно выделить расположение, концепцию будущей застройки, количество объектов, подлежащих сносу, наличие или отсутствие на территории зданий, имеющих культурное или историческое значение.
Алексей Фунтов указывает, что стоимость редевелопмента складывается из формата промышленного объекта и эквивалентной ему степени загрязнения территории, состояния самого здания и концепции — снос и перестройка или частичный редевелопмент с сохранением части здания. «Проекты редевелопмента дают возможность использования действующей транспортной и инженерной инфраструктуры предприятий, что позволяет сохранить значительную часть бюджета. В свою очередь, для правительства такие проекты интересны с точки зрения возвращения в хозяйственный оборот заброшенных промышленных объектов»,— говорит эксперт.
По оценке генерального директора управляющей компании SVN Павла Люлина, бюджет на редевелопмент зависит в первую очередь от объемов, но он не меньше, чем стоимость новой постройки аналогичных зданий. «Часто недостаточно реконструкции, ведь в случае если здание является памятником или частью исторического наследия, необходима реставрация, которая серьезно удорожает проект. Однако именно узнаваемость, соответствие историческому облику и аутентичность положительно влияют на его востребованность,— рассуждает спикер.— Нельзя сказать, что на рынке нет запроса на проекты редевелопмента. Напротив, их становится все больше в секторе коммерческой недвижимости, кроме того, это соответствует и градостроительному тренду. Но многих девелоперов останавливает более сложная ситуация с согласованиями, реставрационные работы, а также недостаток опыта в реализации подобных проектов».
Препятствия на пути переделки
Передача прав на земельный участок и изменение его концепции, а также соблюдение экологических стандартов часто становятся помехами на пути редевелопмента. Дополнительную сложность в реализации таких проектов в Сибири создает отсутствие компетентных кадров — такие работы чаще производятся силами строительных или промышленных компаний, а возможности площадок под редевелопмент упускаются. «Не менее важно наличие компетентных кадров в области рекультивации: неграмотный специалист может пренебречь необходимостью качественной очистки территории и создать экологическую угрозу, в то время как полноценный подход к данному вопросу может позволить внедрить механизмы оптимизации бюджета без потери безопасности»,— добавляет Алексей Фунтов.
По мнению Сергея Труханова, в целом застройщиков в регионах могут отпугивать особенности организации технологических процессов в рамках реновации промышленных объектов: работая с ними, важно всегда быть готовым к неожиданностям. Проектные решения в процессе девелопмента могут серьезно видоизмениться в силу не зависящих ни от кого обстоятельств: на ряде промышленных площадок, где располагались производства, есть проблемы, например, с транзитными инженерными системами, реально существующие конструкции могут не соответствовать архивным чертежам и т.д.
«Часто системное развитие редевелопмента тормозится безынициативностью местных властей. Им нравятся такие проекты, однако самостоятельно чиновники редко инициируют развитие реновации территорий, поддерживая бизнес лишь вербально. Властям крупных региональных городов следует более тесно работать с девелоперами, наглядно показывая реальные перспективы проектов»,— советует эксперт.
Еще одним препятствием на пути развития редевелопмента является высокая стоимость перевода земли. «В Москве существует прослойка бизнеса, которая может себе позволить подобные траты. Например, в рамках строительства премиальных лофтов на месте старой промышленной застройки. При этом даже создание апартаментов часто связано с дорогостоящими техническими и юридическими операциями. В регионах объем спроса на проекты такого рода пока не настолько велик, чтобы окупить затраты, связанные с работой на индустриальных объектах. Однако я уверен, что в обозримом будущем ситуация изменится в лучшую сторону»,— подводит итог господин Труханов.