Апартаментам не хватает инвесторов
От них отказываются в пользу офисов и жилья
Востребованный в кризисные годы формат апартаментов теряет популярность. Застройщики все чаще пытаются переформатировать задуманные проекты в офисы или жилье. На этом фоне объем предложения премиальных объектов упал почти на четверть.
Фото: Александр Яловой, Коммерсантъ
Фото: Александр Яловой, Коммерсантъ
Объем предложения премиальных апартаментов в Москве резко сократился. По данным Knight Frank, по итогам первой половины 2019 года на столичном рынке экспонировалось 65,7 тыс. кв. м такой недвижимости, что на 24% ниже, чем за тот же период прошлого года. Это также на 14% меньше показателей четвертого квартала 2018 года. По расчетам Knight Frank, такая тенденция разворачивается на фоне роста предложения классических квартир: по итогам первого полугодия 2019 года на продажу выставлялось 84,1 тыс. кв. м премиального жилья, это на 4% больше показателя аналогичного периода прошлого года и на 24% — четвертого квартала 2018 года. В Colliers International добавляют, что в первом полугодии все продажи премиальных апартаментов открылись в двух клубных домах, что в семь раз меньше, чем за тот же период прошлого года.
Похожая тенденция характерна и для апартаментов массового сегмента. По оценкам «Метриум», в Москве по итогам первого полугодия продажи апартаментов начались всего в десяти новых проектах — это минимальное значение за последние пять лет. По итогам аналогичного периода прошлого года на рынок апартаментов, согласно расчетам «Метриум», вышло 16 новых проектов, в первой половине 2017 года — 14 проектов.
Одной из причин снижения предложения в сегменте апартаментов аналитики Knight Frank называют дефицит офисной недвижимости. По данным S. A. Ricci, в первом полугодии в Москве было введено 24 тыс. кв. м новых площадей, на 41% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Большинство площадей в строящихся объектах сданы еще до завершения их реализации. Средний уровень вакантности в первом полугодии составил 7,9%, снизившись на 1,1 процентного пункта относительно аналогичного показателя прошлого года. На этом фоне многие девелоперы, по данным Knight Frank, принимают решение отказаться от строительства апартаментов в пользу офисов. Эта тенденция обратная той, что сформировалась на рынке в 2014 году, когда многие инвесторы стремились разместить апартаменты на месте предполагаемых офисов. Операционный директор группы «Ташир» Анна Жаркова соглашается, что в текущей конъюнктуре преобразование проектов с апартаментами в офисные площади — нормальная практика, а в некоторых случаях единственное целесообразное решение. «Мы не исключаем этого для собственных проектов, но такие шаги должны быть выверенными: если решение о преобразовании принимается на этапе строительства, увеличивается срок и стоимость реализации проекта»,— объясняет она.
Снижается и число сделок с апартаментами. По данным Росреестра, за первое полугодие физлица в Москве заключили 2,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на апартаменты, что на 19% меньше аналогичного периода прошлого года. В случае с квартирами спрос за то же время показал рост на 28%, до 25,8 тыс. ДДУ. Но управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая настаивает, что речь идет не о снижении спроса, а о реакции покупателей на меняющуюся стратегию девелоперов: «С рынка ушло много крупных (апартаментных.— "Ъ") объектов». В Knight Frank, впрочем, указывают, что в общей структуре премиальных сделок доля апартаментов с 2016 по 2019 год сократилась с 36% до 26%. Многие девелоперы принимают решение о переводе проектов апартаментов в классическое жилье. Директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов объясняет: «Апартаменты — это нежилые помещения со всеми вытекающими последствиями, а также повышенные коммунальные тарифы и налоги».