Вчера было подписано трехстороннее соглашение о развитии ипотечного кредитования в Свердловской области. Подписи в документе поставили председатель свердловского правительства Алексей Воробьев, генеральный директор Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка и генеральный директор ОАО «Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Комаров. Таким образом, Свердловская область стала 40-м субъектом Российской Федерации, на территории которого появится ипотека.
Ипотека - слово греческого происхождения, в переводе означает - залог. В современной терминологии «ипотека» - это залог недвижимости для обеспечения кредита. В настоящее время существует две модели ипотечного кредитования: немецкая и американская. По «немецкой» модели жилье приобретается через ссудно-сберегательные кассы: после внесения первоначального взноса выдается кредит на оставшуюся сумму, которую следует погасить в течение 3-5 лет под 5-6% годовых. Суть «американской» модели: коммерческий банк выдает кредит до 70% от стоимости квартиры с возможностью погашать его в течение 10-15 лет под 10-15% годовых. Внося первоначальный вклад в размере 30%, заемщик приобретает в собственность квартиру, которая становится залогом возврата кредита. В свою очередь национальный оператор - Агентство ипотечного кредитования (АИЖК) выкупает у коммерческих банков (с которыми у него заключен договор на выдачу кредитов) закладные, тем самым восполняя ликвидные средства банков. В дальнейшем эти закладные конвертируются в ценные бумаги и размещаются на рынке, что позволяет АИЖК привлекать дополнительные средства для их дальнейшего инвестирования.
Как уже писал «Ъ», первыми в Уральском федеральном округе в ипотеку вступили Курганская и Тюменская области, которые еще в 2001 году создали региональные агентства по ипотечному кредитованию и начали выдавать кредиты. Вскоре к ним присоединились Челябинская область, ХМАО и ЯНАО. Свердловские власти медлили со вступлением в ипотеку, объясняя свою нерасторопность отсутствием необходимой для этого нормативной базы. Нынешней весной этот недостаток был исправлен: в мае правительство области приняло постановление №296-ПП «О системе ипотечного жилищного кредитования». Вторым шагом было создание ОАО «Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое было зарегистрировано на прошлой неделе - 20 августа. Вчера свердловские власти сделали третий, самый важный шаг: подписали трехстороннее соглашение о развитии ипотечного кредитования в Свердловской области. После подписания соглашения его участники провели пресс-конференцию, на которой подробно рассказали журналистам о том, как будет работать свердловская ипотека.
Как и ожидалось, в Свердловской области будет действовать «американская» модель ипотечного кредитования. Коммерческие банки будут выдавать населению кредиты сроком на 20 лет под 15% годовых. Эти кредиты у банков будет выкупать региональный оператор - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», зарегистрированное 20 августа текущего года. По словам директора САИЖК Александра Комарова, на данный момент их учредителями являются правительство области (52%) и СКБ-Банк (48%), однако в перспективе к ним могут присоединиться и другие участники - иные коммерческие банки, а также страховые и оценочные компании, которые будут работать в ипотечной системе. Однако контрольный пакет акций САИЖК останется в руках областного правительства (таково условие федерального агентства).
Свердловское агентство будет выкупать у коммерческих банков ипотечные кредиты в виде закладных и продавать их федеральному оператору, который будет конвертировать их в ценные бумаги и размещать на рынке. По словам генерального директора федерального АИЖК Александра Семеняки, главными покупателями этих бумаг в перспективе станут пенсионные фонды, которые заинтересованы в размещении «длинных» пенсионных денег в надежные финансовые инструменты.
Пока о готовности выдавать ипотечные кредиты заявил только один банк в Свердловской области - СКБ-Банк. Однако авторы проекта уверены, что в перспективе число кредитных организаций на ипотечном рынке значительно расширится, поскольку для них это выгодный бизнес. «Дело в том, что для выдачи кредитов на 20 лет под 15% годовых банкам не нужно иметь «длинные» пассивы, - отметил в разговоре с корреспондентом «Ъ» господин Комаров. - Им придется найти средства максимум на полгода, после чего выданные ими кредиты выкупит наше агентство». При этом, по словам Александра Комарова, банки получат стабильный источник дохода. «Кроме того, что они заработают на процентах за то время, пока кредит будет находиться у них, они еще и будут получать плату за его дальнейшее обслуживание - сбор и перечисление процентов» - подчеркнул гендиректор САИЖК.
Как заявили участники пресс-конференции, стать участником ипотеки в Свердловской области сможет любая семья, которая имеет возможность внести первоначальный взнос (30% от стоимости квартиры) и имеет доход, достаточный для выплаты кредита. К примеру, для получения кредита в размере 300 тыс. руб. сроком на 20 лет совокупный доход семьи должен составлять не менее 12 тыс. рублей. При этом ежемесячная выплата составит около 4 тыс. руб., так как по установленным федеральным агентством стандартам банки могут рассчитывать только на 35% совокупного дохода семьи.
Стоит отметить, что в отличие от Курганской области, где ипотека работает с 2001 года и кредиты выдаются только на строительство нового жилья, население Свердловской области не будет сковано никакими ограничениями. Вступившие в ипотеку смогут делать выбор: купить квартиру на вторичном рынке или вложить деньги в строительство нового дома. Правда, по мнению представителей федерального агентства, желательно, чтобы на вторичный рынок уходило не более одной трети ипотечных средств. В противном случае можно разбалансировать местный рынок недвижимости: резкое увеличение спроса на квартиры может спровоцировать рост цен.
Авторы проекта предполагают, что выдача ипотечных кредитов начнется уже в октябре текущего года. «Подписание трехстороннего соглашения - это лишь первый шаг, - говорит гендиректор САИЖК Александр Комаров. - Чтобы система смогла реально заработать, нам предстоит заключить целый ряд других соглашений - с банками, страховыми и оценочными компаниями и так далее. Но к октябрю мы постараемся решить все организационные вопросы». По мнению господина Комарова, при благоприятном развитии событий объем выданных населению кредитов уже в этом году сможет превысить 100 млн руб.
ИГОРЬ КУЛЕШОВ