Количество новых проектов на строительном рынке Краснодара в ближайшие два года может сократиться на 20—30%, прогнозируют аналитики компании Macon. Связано это с ростом себестоимости строительства на 15—20%, обусловленным изменениями в ФЗ №214 и переходом на эскроу-счета. Эксперты считают, что в ближайшие два года цена жилья в краевом центре будет расти особенно быстро, пока не достигнет ценового предела, ограниченного покупательской способностью населения.
Цена будет расти до тех пор, пока спрос на жилье не начнет снижаться
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Цена будет расти до тех пор, пока спрос на жилье не начнет снижаться
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Объем новых проектов в Краснодаре в ближайшие два года сократится на 20—30%. С таким прогнозом выступили аналитики компании Macon. Эту тенденцию они связывают со вступившими в силу изменениями в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» и переходом девелопмента на более плотную работу с банками. Напомним: теперь средства покупателей квартир начисляются на эскроу-счета, а не передаются напрямую застройщикам. Другим последствием изменений в строительной сфере эксперты называют ускоренный рост цены квадратного метра в новостройках, который заметен уже сейчас. По данным Macon, в столице Кубани в августе средняя стоимость квадратного метра составила 52,8 тыс. руб., и она является для города рекордной. За последний год первичная недвижимость подорожала почти на 10%. Притом что, по сведениям Domofond.ru, за истекшую трехлетку рост цены в общей сложности составил лишь 17%. «Рекордными за последнее время стали и темпы роста цен: с августа 2018 года жилье подорожало на 10%, только с января 2019 года прирост уже составил 5,8%»,— говорят эксперты.
По оценкам Macon, рост цен обусловлен дополнительными издержками, например, стоимость банковского обслуживания может достигать 8—12% от полной себестоимости строительства. Другим фактором является достигнутый баланс спроса и предложения: сейчас на рынке остаются нераспроданными 36,8 тыс. кв. м (не считая жилья в проблемных объектах), что позволяет девелоперам повышать цены. Сильнее всего за год в Краснодаре подорожало элитное жилье — на 56%, что аналитики связывают с вводом на рынок нескольких новых комплексов с ценами до 200 тыс. руб. за кв. м. Комфорт-класс вырос в цене на 9% (до 50,9 тыс. руб.), а стандарт — на 14% (до 45,1 тыс. руб.).
«Цены будут продолжать расти во всех классах, в том числе и из-за сокращения количества застройщиков, которые не смогут выполнять новые требования законодательства. Объем новых проектов в Краснодаре в ближайшие два года сократится. Однако и потенциал роста цен на первичном рынке будет ограничен потребительскими возможностями. Вероятно, что рост цен до конца 2020 года составит не более 10—13%, а их средневзвешенный уровень на первичном рынке зафиксируется на отметке 58—59 тыс. руб. за 1 кв. м»,— прокомментировал генеральный директор Macon Илья Володько.
Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов заявил, что пока рост цены связан не с сокращением количества предложения, а с ростом себестоимости строительства. По его оценкам, проекты, которые начали реализовываться по новым правилам ФЗ №214, обойдутся девелоперам на 15—20% дороже, что обусловлено и процентной ставкой в рамках проектного финансирования, комиссией за обслуживание эскроу-счетов, а также фискальной нагрузкой. Если раньше застройщики могли находить пути обхода налогообложения, то теперь расходование средств целевое и они облагаются в полной мере. Комментируя возможный дефицит новостроек на рынке, Вадим Камалов заметил, что многие объекты вторичного рынка — вчерашние новостройки. «Много квартир было куплено инвесторами для получения прибыли, и теперь они ждут повышения цены — допустим, на уровне 55—60 тыс. руб. за кв. м мы можем увидеть рост предложения на «вторичке». Что касается спроса, то, думаю, даже такой рост цен на жилье не уменьшит количества желающих переехать в южный город, и этот фактор будет поддерживать спрос на хорошем уровне»,— заявил господин Камалов.
Управляющий партнер «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных добавил, что потолок роста цен пока предсказать трудно, но очевидно, что вслед за подорожанием спрос будет снижаться и застройщикам в любом случае придется замораживать стоимость квадратного метра независимо от себестоимости. «Насколько вырастет цена — до 65 или до 70 тыс. руб. за кв. м, пока неясно. Но ресурсов для роста спроса уже нет. Выдача ипотеки и так бьет рекорды, расти ей некуда, а собственные доходы у населения отнюдь не увеличиваются»,— сообщил эксперт.