— Буквально за последнюю неделю цены на недвижимость значительно выросли. Какие факторы повлияли на рост цен?— Пять лет назад после дефолта у нас произошел резкий обвал, цены в долларовом эквиваленте за полгода упали практически вдвое, а в рублевом выражении вдвое же поднялись. Затем в 2000-ом году цены выросли на 50%, в следующем году — на 40%, и к началу 2002 года мы достигли докризисного уровня цен в долларовом эквиваленте. Но эти стремительные темпы, когда за два года цены увеличились на 100%, достигнув докризисной планки в $500 за кв. метр, значительно превышали и уровень инфляции, и — особенно — уровень платежеспособного спроса. И ситуация зафиксировалась: с весны 2002-го года до сегодняшнего дня цены практически не менялись. Чтобы рынок сдвинулся, необходимо было, чтобы уровень цен и уровень доходов сравнялись. Должны были либо упасть цены, либо увеличиться платежеспособный спрос. Падения цен не произошло, но постепенно выросли доходы населения. Сегодня достигнут тот предел, после которого количество потенциальных покупателей может увеличиться, что приведет к повышению спроса и, следовательно, цен. И именно этот процесс мы наблюдаем на примере однокомнатных квартир — самого ликвидного товара, который быстрее всего реагирует на рыночную конъюнктуру. А в дальнейшем можно ждать повышения цен и в других секторах рынка.
— Как повлияет ипотека на ситуацию на рынке недвижимости?
— В классическом варианте она должна дать стимул для дальнейшего роста цен, поскольку больше потенциальных покупателей превращаются в покупателей реальных. Но это произойдет, когда ипотека примет массовый характер. На сегодняшний день, если мы говорим о программе АИЖК, то здесь объемы кредитования предполагаются не настолько большие, чтобы они как-то повлияли на цены на рынке недвижимости. Объем финансирования будет составлять 200 млн руб в год. Если средний кредит будет, скажем, 500 тыс. руб., то всего 400 покупателей в год по всей Свердловской области дополнительно смогут решить свои жилищные проблемы. Я могу сказать, что в Екатеринбурге ежемесячно регистрируется от полутора до двух тысяч сделок. Поэтому сильного влияния именно от этой программы на первых порах ждать не приходится. Хотя в дальнейшем прогнозируется, что обороты будут увеличиваться, объемы финансирования — расти, средства, привлеченные из федерального агентства, тоже вырастут. В частности, замминистра госимущества Свердловской области Виктор Маслаков заявил, что к 2006 году они выйдут на уровень 1, 5 млрд руб. Через эти два-три года, когда ипотека станет массовой, ее влияние на рынок, конечно, будет заметным. Пока же ждать этого не приходится. Хотя небольшое колебание цен возможно.
— И какими же будут цены?
— Естественно, что цены должны будут немного подрасти, но насколько именно — сказать сложно, потому что введение ипотеки совпало с общим оживлением рынка, как мы уже говорили выше. И если мы получим еще несколько покупателей, которые смогут вложить деньги в недвижимость, то отследить, какой прирост даст именно эта категория, практически невозможно. И пока невозможно прогнозировать, потому что еще неизвестно, как будет развиваться общая ситуация на рынке. В конечном итоге дополнительные средства, которые приходят любыми путями на рынок недвижимости, по цепочке оказываются в строительном секторе. Привлечение средств в недвижимость приведет к увеличению средств у застройщиков и, соответственно, объемов строительства, что приведет к увеличению предложения. А это постепенно нивелирует возросший спрос.
— Каковы особенности регистрации сделок с недвижимостью по ипотечной программе?
— В таких сделках три участника: продавец, покупатель и банк. И возможны два варианта: либо заключается отдельно договор кредита и отдельно договор купли-продажи, либо сразу трехсторонний договор, в котором участвуют и покупатель, и продавец, и банк. Такой вариант тоже предусмотрен стандартами ипотечного агентства. Этот договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в органах юстиции. После этого покупатель вносит свою часть суммы, банк — оставшиеся 70%, а затем оформляется закладная.
— И кто в этом случае является собственником квартиры?
— Собственником квартиры с момента подписания договора является заемщик, покупатель. И вся сделка оформляется на него. Банку эта квартира не нужна, она лишь выступает залогом для возврата кредита. В том случае, если заемщик не сможет вернуть кредит, вступает в действие судебный пристав, квартира реализуется, от этой суммы банку возвращается остаток долга, а остальное возвращается заемщику. Кроме того, после того, как агентство выкупает закладную, обязательства у заемщика возникают уже перед агентством, и кредитором выступает именно агентство, а банк выступает уже только как оператор, который выполняет все операции по обслуживанию.
Интервью взяла
ИРИНА КИРИЛЛОВА