— Согласно установленным правилам, клиент банка может рассчитывать на кредит, лишь собрав треть от стоимости квартиры. Может ли он вместо наличных показать какой-то другой ценный объект. Например, уже имеющуюся у него недвижимость?— В перспективе может. Но это произойдет не сейчас, не на первом этапе. Ведь если взнос конвертирован в недвижимость, банк вынужден будет ее оценивать: запрашивать документы у клиента на право ее владения, проверять юридическую подоплеку. Сейчас действительно проще работать по установленному стандарту. Клиент показывает либо наличные деньги, либо перечисляет их на банковский вклад. Эти деньги, получив кредит, он снимает. За что получает высокий процент -от 15 до 25% годовых.
— Если у него нет стартового капитала, может ли он взять эту сумму в банке?
— На самом деле это уже отдельная схема займа, не связанная с ипотечным кредитом. Он может взять деньги где угодно. В том же банке под стандартный процент.
— Сколько времени составит процедура андеррайтинга?
— Все зависит от сложности дела. Ориентир — неделя.
— Какие документы нужно предоставить заемщику в банк?
— Тут изобретать нечего. Те же, что и при оформлении любого кредита.
— В каком случае банк может отказать заемщику?
— В первую очередь, если у него недостаточная платежеспособность. Требуется кредитная история заемщика. Если человек уже показал себя недобросовестным клиентом по предыдущим примерам кредитования, то это серьезный повод для отказа. Опять же влияет возраст. Отсутствие прописки не влияет.
— Банк устанавливает минимальный порог заработной платы?
— Нет, главное, чтобы человек мог ежемесячно выплачивать определенную сумму . Обычно она составляет около 35% от дохода.
— Если клиент получает зарплату по серой схеме, и официальный доход у него — минимальный, то может ли он рассчитывать на благосклонность банка?
— Во время своего приезда Александр Семеняка говорил о том, что стандарт изменился. Теперь банк может сам заверять реальные доходы клиента, если, конечно, он их видит. Кроме того, в рамках этих изменений в доход клиента будут включаться и незарплатные поступления. Как-то: дивиденды, доходы по вкладам, доходы от сдачи в аренду недвижимости и так далее.
— Если человек уже выплачивает среднесрочный кредит, например, автокредит, может ли он рассчитывать на то, что ему дадут заем и на покупку жилья?
— Тут нет каких-то ограничений. Может, если его доходов хватает и на то, и на другое. Но он обязан будет указать все свои обязательства в документах, которые предоставляет в банк. Это будет банком приниматься в расчет.
— Рассчитано ли ипотечное кредитование на покупку земельного участка для строительства на нем дома или коттеджа?
— Нет. Программа рассчитана именно на квартиры, причем, уже оформленные и зарегистрированные в БТИ.
— Из чего складывается доходность банка и агентства?
— Банк получает комиссию за обслуживание кредита. Ставка по кредиту состоит из 13% самого агентства и 2% , которые составляют комиссию банка и областного оператора. Как она будет делиться — предмет договоренности. Может быть, 50 на50, все зависит от уровня рисков и работы, которую каждая сторона на себя берет. Доход агентства — это прибыль от размещения секьютизированных ценных бумаг (обеспеченных пулом закладных. — «Ъ») . Например, свой облигационный займ оно разместило с доходностью погашения под 9, 6%. Таким образом агентство имеет около 3% годовых.
— В какие сроки агентство должно выкупить у банка закладные, и дает ли агентство гарантии?
— Все это прописывается в соглашении, заключенном между банком и агентством. Обычно закладные выкупаются в течение месяца. Кроме того, агентство принимает на себя четкие обязательства выкупить бумаги Если банк соблюдает установленные формальности, то причин для невыполнения условий соглашения у агентства нет.
— Какие виды страховых полисов должен клиент предоставлять в банк?
— Он должен застраховать квартиру, собственную трудоспособность и так называемый «риск титула». Страховка должна быть на весь срок погашения кредита.
—Кто и по каким критериям должен выбирать страховые компании?
— Список компаний определяет федеральное агентство и рекомендует его областному.
— Даже с учетом кредитного плеча займов хватит всего на 400-500 человек. Этого очень мало. Можно ли рассчитывать на то, что уже в следующем году ситуация изменится?
— Да, так как правительство запланировало увеличить уставной капитал областного ипотечного оператора до 100 млн руб. (сейчас он составляет 12 млн — «Ъ»). То есть можно будет выдать кредитов уже на 2 млрд руб.
— Эти 100 млн будут заложены в областном бюджете или расходы возьмет на себя и СКБ-банк?
— Предусмотрено, что половину возьмет на себя правительство, половину — другие инвесторы. Но это не значит, что только нам придется вносить эти средства — мы не собираемся монополизировать этот рынок. К проекту присматриваются и другие банки, которые смогут также войти в уставной капитал областного агентства.
— Если доходность по бумагам будет расти, приведет ли это к повышению кредитных ставок? Или проценты по кредиту привязываются только к уровню инфляции?
Да, прежде всего они определяются динамикой инфляции. Сейчас запланированная на этот год властями инфляция — 13%. В следующий год — обещают на уровне 8-10%. Когда-нибудь, доживем до инфляции 2%-3% и тогда будем платить по ставке, которая действует во всем мире — 5%.
Интервью взяла
МариЯ Черкасова