|
Титул без спроса |
 |
| Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ" |
Гарантии безопасности
До 2002 года обязательным условием ведения риэлтерской деятельности было ее лицензирование. Для получения лицензии риэлтеры были обязаны предъявить в лицензионной палате страховой полис или банковскую гарантию своей ответственности за исполнение обязательств перед клиентом на $60 тыс. Предусматривалось, что эти деньги должны идти на компенсации покупателям квартир в случае признания сделок недействительными.
В 2002 году лицензирование было отменено, и страхование ответственности перестало быть обязательным. Тогда риэлтерские компании стали предлагать клиентам добровольное титульное страхование (страхование прав собственности) на покупаемые квартиры. Первым, кто стал это делать бесплатно, была компания "БЕСТ-недвижимость". Но бесплатные полисы БЕСТа выдаются на полгода, в дальнейшем клиентам предлагается оставаться в дочерней компании БЕСТа НСК "Рекон" за свой счет. Идея платить страховые взносы до 1% от стоимости квартиры в год поддержки среди покупателей так и не нашла. По информации руководителя управления страхования и ответственности компании "Ренессанс-Страхование" Артема Фролова, "случаи титульного страхования до сих пор носят единичный характер. Исключение составляют ипотечные сделки — здесь страхование титула является обязательным требованием банка".
Проблемные варианты
Ежегодно Москомрегистрация фиксирует в столице около 80 тыс. сделок с жилой недвижимостью. По данным Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, около 2% этих сделок затем оспаривается, причем в 0,5% случаев дело доходит до суда. То есть около 400 покупателей московских квартир ежегодно сталкиваются с перспективой лишиться как приобретенного жилья, так и затраченных на него денег.
Причины, по которым оспариваются сделки, самые разнообразные. Среди наиболее часто встречающихся риэлтеры выделяют нарушение прав несовершеннолетних, признание продавцов невменяемыми, подделку документов и "криминальный вывоз" продавцов.
Права несовершеннолетних сейчас охраняются государством более чем строго. При продаже квартиры родители или родственники ребенка обязаны получить на это разрешение органов опеки, которые выдадут его, только убедившись, что ребенок будет переселен в жилье метражом не ниже, чем в продаваемой квартире. Причем неважно, входит ли ребенок в число собственников квартиры, или только прописан в ней. Чаще всего, чтобы избежать проблем с получением разрешения органов опеки, родители заранее прописывают ребенка по другому адресу и при продаже квартиры предъявляют нотариусу выписку из домовой книги, в которой нет несовершеннолетних.
Факт существования несовершеннолетнего собственника квартиры в предшествующих сделках может выявить только профессиональный риэлтер, запросивший архивные записи домовой книги по продаваемой квартире. Однако, как это ни смешно, такой запрос, по свидетельству менеджеров компании МИАН, при некотором желании сторон всегда будет соответствовать предъявляемым к сделке требованиям. Плата за лояльность не превысит $10.
Подделка документов носит самый разнообразный характер: липовые доверенности на продажу квартиры, завещания, выписки из домовой книги, в которых не указываются прописанные, но не согласные с продажей соседи и родственники. Расторжения сделок по причине невменяемости в принципе можно было бы избежать, потребовав от продавца справку о том, что он не состоит на учете в психо- и наркодиспансере. Но эти справки не входят в перечень обязательных для сделки документов. И покупатели рискуют узнать о невменяемости продавца уже после сделки, теряя, по суду, и квартиру, и деньги.
Криминальный бизнес по приобретению квартир у алкоголиков или старых одиноких людей без уплаты им денег был популярен у преступных сообществ в 90-е годы. Продавцов вывозили из Москвы и прописывали в каком-нибудь деревенском домике или даже убивали. Уголовные дела по таким фактам возбуждают до сих пор.
Альтернативный ход
Несмотря на высокие риски, руководство ряда риэлтерских компаний Москвы пришло к выводу, что гарантия возмещения потерь покупателя в случае расторжения сделки является серьезным аргументом при привлечении клиентов. Тем более что серьезная юридическая проверка истории квартиры специалистами компаний могла сделать риск расторжения сделки минимальным. Первоначальные попытки риэлтеров договориться со страховыми компаниями — получить серьезную скидку при оформлении полисов и бесплатно предоставлять их своим клиентам — провалились. По словам руководителя отдела маркетинга компании "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, аргумент "серьезной юридической проверки квартиры" на страховщиков впечатления не произвел. Единственное, на что они соглашались,— это оптовая скидка.
Весной--летом прошлого года две риэлтерские компании, "Инком-недвижимость" и "Миэль-недвижимость", начали предоставлять гарантийные обязательства самостоятельно. Используемые ими схемы различаются в деталях. "Инком" предоставляет гарантию на 49 лет только клиентам, заключившим с компанией договор об эксклюзивном оказании услуг, и только в случае покупки квартиры, прошедшей юридическую проверку. Если клиент остановит свой выбор на сомнительном варианте, гарантии не предоставляются. Схожий вариант предложила и "Миэль". Но у этой компании гарантии бессрочные и предоставляются всем покупателям квартир. Есть и еще одно отличие: если "Инком" возвращает покупателю деньги только в случае расторжения сделки в суде, то "Миэль" делает это и при ограничении прав собственности (например, аресте квартиры) более чем на шесть месяцев.
Тогда же компания Penny Lane Realty, работающая в сегменте элитной недвижимости, стала бесплатно предлагать своим клиентам возмещение материального ущерба на сумму до $2 млн. Но компания пошла по пути сотрудничества со страховщиками и застраховала свою ответственность перед клиентами в РОСНО на $10 млн. В этом году выдавать бесплатные полисы титульного страхования клиентам стало и агентство недвижимости МИАН. Правда, действие бесплатного страхового полиса от МИАН компаний ВСК, "НИКойл-Страхование", "Частный дом" и "Прогресс-гарант" заканчивается через полтора года после заключения сделки. Пролонгировать их клиенты могут уже за свой счет, но со скидкой 30%.
Первые итоги
Результаты предоставления бесплатных гарантий оказались весьма любопытными. Пресс-секретарь "Миэль-недвижимости" Евгений Редькин говорит, что для клиентов компании предоставление гарантийного обязательства стало приятным сюрпризом. Учитывая, что до половины новых клиентов приходит по рекомендации уже состоявшихся, почти двукратный рост сделок "Миэль" за прошедший год был во многом достигнут благодаря гарантиям. Этот факт подтверждает введение схожих программ конкурирующими компаниями ("Рескор", МИАН).
В "Инком-недвижимости" результаты программы гарантийных полисов оценивают с меньшим оптимизмом. По данным Сергея Елисеева, "количество выданных полисов составляет менее 10% от числа заключенных на вторичном рынке сделок". Причем причина не только в нежелании клиентов заключать эксклюзивные договоры. Большая часть потенциальных получателей гарантийных полисов отказывалась от них, предпочитая покупку квартиры с сомнительной историей (гарантийные полисы по ним не предоставляются) юридически выверенным, но менее выгодным вариантам. Более того, риэлтеры обычно предоставляют своим клиентам возможность поторговаться в отношении процента комиссионного вознаграждения (базовая ставка почти во всех фирмах 6%). "Инком" же в случае снижения комиссионного вознаграждения гарантию предоставлять отказывался. Клиенты, как выяснилось, предпочитали сэкономить на стоимости сделки, нежели получить гарантийный полис.
Господин Елисеев считает, что большинство покупателей просто не воспринимают всерьез вероятность потери прав собственности на приобретенное жилье. Впрочем, есть и еще одна причина. В апреле этого года Конституционный суд РФ защитил права добросовестных приобретателей, постановив, что в случае признания незаконной одной из предшествующих сделок последующие сделки с квартирой не могут быть признаны недействительными.
Но, несмотря на это, риэлтеры не собираются сворачивать свои программы по предоставлению бесплатных гарантийных обязательств и страховых полисов. Во-первых, по словам вице-президента РГР Константина Апрелева, решение Конституционного суда отнюдь не панацея от судебных исков по оспариванию права собственности на приобретенное жилье и их удовлетворению, ведь статус добросовестного приобретателя еще нужно доказать. Но главное, как считают риэлтеры, существенно возросло и качество предоставляемых услуг: ни одного иска по гарантированным сделкам зафиксировано не было, и доверие к риэлтерским компаниям, бесплатно предоставляющим гарантии, растет.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ