Прокуратура Башкирии нарабатывает практику оспаривания в судах сделок владельцев торговой и офисной недвижимости, направленных на снижение налоговой нагрузки. В арбитражном суде рассматриваются три иска к управлению Росреестра, в которых прокуратура требует восстановить регистрационные записи торговых центров «АльтаЭра» и «Орион». Объекты были раздроблены на несколько частей, чтобы вывести их из-под уплаты налога на недвижимость в привязке к кадастровой стоимости. Прокуратура считает сделки фиктивными. Их регистратором, как следует из материалов суда, был один и тот же человек — Игорь Шавалеев.
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Арбитражный суд Башкирии в октябре рассмотрит иски республиканской прокуратуры к региональному управлению Росреестра. Надзорное ведомство просит признать недействительными записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), повлекшие изменение статуса двух торговых центров — «АльтЭра» на улице Кувыкина, 11 и «Орион» на углу улиц Испытателей и Пугачева в Уфе.
Когда были сделаны записи, в материалах суда не уточняется. В результате этих сделок торговый дом «АльтЭра» (принадлежит ООО «Белоречье» предпринимателей Наиля и Клары Гаеткуловых), площадью 3,7 тыс. кв. м, был разделен на четыре части. Каждая из них была зарегистрирована как отдельный объект и поставлена на кадастровый учет. Торговый центр «Орион» (принадлежит ООО «Континент предпринимателя Павла Муксимова), площадь которого превышала 2 тыс. кв. м, был раздроблен на две части, одна из которых зарегистрирована на улице Пугачева, вторая — на улице Испытателей.
В своих исковых требованиях прокуратура просит повернуть сделки вспять — признать реестровые записи о регистрации частей объектов ошибкой, исключить их и восстановить прежние записи.
По мнению ведомства, раздел зданий существовал только на бумаге, чтобы вывести объекты из-под налообложения. Согласно республиканскому закону «О налоге на имущество организаций», владельцы административно-деловых и торговых центров общей площадью свыше 1 тыс. кв. м должны платить налог на недвижимость в размере 2% от кадастровой стоимости объектов. Фактического разделения объектов не было, разрешения на реконструкцию зданий их владельцы не получали, отмечает в исковых требованиях прокуратура.
До окончания разбирательства арбитражный суд наложил обеспечительные меры, запретив Росреестру совершать любые регистрационные действия с этими торговыми центрами.
Сделки с недвижимостью «АльтЭры» и «Ориона» регистрировал один и тот же регистратор Росреестра — Игорь Шавалеев. К арбитражному разбирательству он привлечен третьим лицом. Ранее в прокуратуре сообщали, что «принявший незаконные решения» регистратор после прокурорской проверки был уволен.
Господин Шавалеев упоминается в материалах Кировского районного суда Уфы как регистратор аналогичной сделки по разделению нежилого объекта, принадлежащего физлицам Раданису Мирикшину и Павлу Ефименко. В августе райсуд удовлетворил иск прокуратуры о признании этой сделки недействительной. Он установил, что проект разделения здания не разрабатывался, разрешение на реконструкцию не выдавалось, а Росреестр зарегистрировал право собственности на части здания без разрешения на ввод в эксплуатацию, подписанного городской администрацией.
Получить комментарии господина Шавалеева и собственников торговых центров вчера не удалось: их мобильных телефонов нет в открытых источниках.
В августе проблему высокой финансовой нагрузки, которая легла на бизнес после введения нового налога на недвижимость, признавали в минземимуществе республики. Глава ведомства Олег Полстовалов предложил пересмотреть параметры республиканского закона, существующая редакция которого «парализует малый и средний бизнес», а владельцев заставляет идти на незаконные действия. В Курултай поправки пока не вносились.
Эксперт в области недвижимости Всеволод Спивак отмечает, что владельцы зданий стали прибегать к различным ухищрениям, в том числе делению торговых объектов на части, из-за ухудшения общей экономической ситуации. «Раньше это происходило еще чаще. Но в последнее время госорганы научились выявлять такие недобросовестные действия. Сложно сказать, какой процент от общих налоговых отчислений таким образом экономят владельцы объектов, так как это сугубо индивидуальная величина. Но раз тенденция сохраняется, значит, экономия заметная»,— заключил собеседник.
«Для некоторых владельцев офисных и торговых площадей налог на недвижимость вырос в четыре раза, при том, что рынок аренды уже несколько лет практически не растет, — отмечает управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров.— В итоге доля налоговых отчислений в стоимости аренды квадратного метра таких площадей достигла в среднем 10-15%. Это большая нагрузка, ведь есть еще коммунальные платежи, которые ежегодно увеличиваются. Не удивительно, что предпринимаются такие попытки „оптимизации“. Другое дело, что разделить здание можно и законно. Но это требует определенных финансовых затрат на разработку проекта и его реализацию, в том числе на оформление документов. Видимо, из-за дополнительной экономии бизнес не выполняет все эти требования в надежде, что налоговики или прокуроры ничего не заметят»,— отметил эксперт.