У компании «Губадия» уфимской предпринимательницы, владелицы сети кафе «Пышка» Расимы Мусиной возникли сложности при выходе на рынок придорожных кафе. Госпожа Мусина в 2017 году купила на вторичном рынке у арендатора земли вдоль трассы М5, возле деревни Жилино, два недостроенных объекта, в которые планировала вложить около 20 млн руб. К тому времени договор с прежним арендатором земельного участка был расторгнут, а в заключении нового мэрия отказала. Кроме того, администрация обязала «Губадию» заплатить в бюджет 21 млн руб. неосновательного обогащения. По мнению юристов, инвестора подвело качество проработки сделки с арендатором участка. Перспектив продолжения спора эксперты не видят, но не исключают, что стороны могут прийти к компромиссу.
Попытка Расимы Мусиной открыть первое придорожное кафе «Пышка» наткнулась на препятствия
Фото: Ксения Федорова
Попытка Расимы Мусиной открыть первое придорожное кафе «Пышка» наткнулась на препятствия
Фото: Ксения Федорова
Арбитражные суды двух инстанций разрешили в пользу мэрии разбирательство с компанией «Губадия» известной предпринимательницы, владелицы сети кафе «Пышка» Расимы Мусиной. Согласно решениям судов компания госпожи Мусиной должна выплатить в бюджет 21 млн руб. неосновательного обогащения за пользование 4,7 га земли вдоль трассы М5 напротив поселка Жилино, на которой планировала построить первое придорожное кафе.
В мае 2017 года «Губадия» купила у компании «Сегмент плюс» (принадлежит Татьяне Розет) расположенные на этом участке недостроенные объекты общей площадью 1,9 тыс. кв. м со степенью готовности около 15%. «Сегмент плюс», в свою очередь, арендовал участок площадью 4,7 га у мэрии в 2011 году для строительства магазина стройматериалов. Однако, как следует из решения суда, договор аренды между мэрией и «Сегмент плюс» был расторгнут решением арбитражного суда Башкирии еще в 2016 году. То есть «Губадия» покупала недострои уже без права аренды земельного участка.
В июне 2017 года «Губадия» обратилась в мэрию с просьбой заключить договор аренды участка, но получила отказ. В администрации указали, что хотя договор с прежним арендатором расторгнут, «Сегмент плюс» участок муниципалитету не вернул.
Позже мэрия выставила предпринимательнице счет на уплату 21 млн руб. неосновательного обогащения за незаконное использование участка в течение двух лет. В этом арбитражном разбирательстве суды двух инстанций заняли сторону мэрии.
В удовлетворении встречного иска компании Расимы Мусиной — о понуждении заключить договор аренды участка — суды отказали. Они отметили, в материалах дела нет данных о том, сколько раз предыдущий арендатор продлевал арендный договор, а по Земельному кодексу пролонгация для завершения строительства бесплатно и без торгов возможна лишь единожды. Кроме того, «Губадия» не представила доказательств того, что действительно планирует завершить строительство объектов: она не представила ни градостроительного плана земельного участка, ни проекта, отметил суд.
Расима Мусина сообщила „Ъ“, что покупала недострои примерно за 180 тыс. руб., чтобы построить первое в своей сети придорожное кафе стоимостью 20 млн руб. При этом, призналась предпринимательница, в юридическую сторону сделки она не погружалась. Госпожа Мусина планирует подать жалобу на решения судов двух инстанций, а если проиграет — брать кредит, чтобы рассчитаться с мэрией.
Чистая прибыль ООО «Губадия» в 2018 году, по данным kartoteka.ru, составила 279 тыс. руб. при выручке 531 тыс. руб. Стоимость чистых активов на начало 2019 года оценивалась в 14,17 млн руб.
«Покупка недостроя с правом аренды — риск, а покупка недостроя без права аренды — риск вдвойне,— отмечает управляющий партнер судебного агентства „Барристер” Айдар Муллануров.— Вероятно, предпринимательница рассчитывала, что ее авторитет позволит договориться с мэрией, но что-то пошло не так. Похоже, перед покупкой объектов незавершенного строительства покупатель сэкономил на профессиональном юристе, который мог предупредить, что продление старого договора аренды или заключение нового в таких условиях невозможно, обратил бы внимание на высокую кадастровую стоимость участка. „Губадие” остается только инициировать межевание участка и выкуп необходимой площади на торгах, так как перспективы отмены судебных актов не просматривается».
Юрист, эксперт по земельным вопросам Михаил Лазаренко удивлен, что мэрия отказала в аренде участка, сославшись на то, что он не был возвращен администрации отдельным актом.
«В том случае, когда речь идет о расторжении договора через суд, никакого акта не требуется. Управление должно было с исполнительным листом обратиться в Росреестр и погасить запись об аренде. Иначе акта можно вообще не дождаться»,— отметил он.
«Подобные сделки совершаются нечасто,— отмечает управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров.— Обычно недострои идут вместе с правом аренды участка. В этом случае, можно предположить, у покупателя было желание сэкономить в надежде позже договориться с администрацией».
Партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Горбунов считает вероятность пересмотра решений судов низкой. «Единственным способом защиты для ответчика может быть попытка доказать, что суды нарушили процедуру рассмотрения дела. Тогда дело должно быть возвращено на новое рассмотрение»,— отметил он.