Реформа финансирования жилищного строительства в России стартовала не слишком гладко. К 1 октября, когда у застройщиков официально истекает возможность добиваться права продолжить продажу квартир через традиционные договоры долевого участия в начатых проектах, нерешенным остался вопрос финансирования строительства более чем 28 млн кв. м. Это почти четверть строящегося в России жилья. Многие из объектов могут оказаться проблемными и впоследствии будут переданы более крупным девелоперам, предполагают консультанты.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
После перехода на эскроу-счета и проектное финансирование потенциально рискованными стали 28,5 млн кв. м жилья, или 24% от общего объема строительства в России. Такие оценки в своем исследовании дают аналитики «Метриума». Со ссылкой на данные базы «Дом.рф» аналитики указывают, что этим проектам не удалось к 30 сентября ни достичь показателей, необходимых для сохранения возможности привлечения средств дольщиков, ни получить банковское финансирование. Похожие расчеты приводят в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК), по данным которого в подвешенном состоянии сейчас находятся 900 из 3,9 тыс. зарегистрированных в России застройщиков. По расчетам «Метриума», на эскроу-счета перешли только 16% проектов (18,8 млн кв. м), 60% (71 млн кв. м) сохранили право продавать недвижимость по старым правилам.
С 1 июля купить первичную недвижимость дольщики могут только через эскроу-счета. Получить доступ к их средствам застройщики могут после сдачи объекта, используя в период работ предоставленное банками проектное финансирование. Но есть исключение: сохранить право самостоятельно продавать договоры долевого участия застройщики могли, достигнув к 1 октября готовности объекта в 10–30% и продав не менее 10% квартир.
По расчетам «Метриума», по объему потенциально проблемного жилья лидирует Красноярский край, где до сих пор не решилась судьба 52% (1,5 млн кв. м) строящейся недвижимости. В Краснодарском крае это 41% (4 млн кв. м), в Башкирии — 39% (1,7 млн кв. м), в Ленинградской области — 36% (1,5 млн кв. м). В наиболее крупных городах проблема чувствуется меньше. В Санкт-Петербурге пока в подвешенном состоянии 15% (2 млн кв. м) возводимой недвижимости. В Москве вопрос финансирования не был решен только в отношении 17% (2,8 млн кв. м), а в Подмосковье — 14% (1,8 млн кв. м) строящегося жилья.
Как пояснили “Ъ” в Москомстройинвесте, на рассмотрении ведомства находятся 28 заявок девелоперов на получение заключения о соответствии критериям. В случае их одобрения еще 1,7 млн кв. м недвижимости могут быть проданы дольщикам. Старой модели финансирования в Москве, по расчетам «Метриума», пока придерживаются 62% (10,3 млн) текущих проектов, еще 21% (3,6 млн кв. м) перешел на продажи через эскроу-счета. Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин уверен, что в этом нет ничего удивительного: маржинальность московских проектов самая высокая в стране и банки охотно дают кредиты.
Управляющий компании «Метриум» Мария Литинецкая называет основным фактором попадания застройщиков в зону риска невозможность получения банковского кредита. Директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина объясняет, что для привлечения банковского финансирования рентабельность проекта должна быть не ниже 20%, в то время как средний показатель для региональных застройщиков 10–15%.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что уже сейчас на рынке известно о проектах, приостановивших реализацию с 1 июля. «Приостановка продаж негативно скажется на экономике проекта, для банка — это один из "стоп-факторов"»,— поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В этом случае, по словам госпожи Литинецкой у девелопера останется возможность вести строительство за собственный счет, но такой сценарий маловероятен.
Гендиректор РАСК Николай Алексеенко тоже не исключает возникновения финансовых проблем у некоторых участников рынка. Он напоминает, что застройщики, не получившие банковское финансирование до 1 октября, фактически работают за счет собственных средств уже три месяца. Хотя гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев уверен, что к росту социального напряжения проблема не приведет. Минстрой заинтересован в достройке и сдаче объектов в срок, отмечает он, судьба проектов, не получивших проектное финансирование, будет решаться в индивидуальном порядке, возможно, их передадут крупным застройщикам.