Ажиотажный спрос на новостройки во второй половине прошлого года, общий рост цен и постепенная переориентация девелоперов на проекты бизнес-класса могут оставить Москву без доступных квартир. За год объем предложения на первичном рынке в бюджете до 7 млн руб. сократился на 27%, за два года — на 61%. Лишившись выбора, покупателям со скромным бюджетом приходится перебираться за МКАД.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Сейчас в старых границах Москвы в бюджете до 7 млн руб. на продажу выставлено 5,12 тыс. лотов в новостройках, что на 27% ниже аналогичного показателя 2018 года и на 61% — 2017 года. Такие данные в своем исследовании приводят аналитики компании «Азбука жилья». По их подсчетам, 4,73 тыс. недорогих предложений сейчас представлено в массовом сегменте, 448 — в бизнес-классе. Похожие данные приводит и агентство «Метриум»: сейчас на долю жилья дешевле 7 млн руб. в «старой» Москве приходится 10% предложения (3,4 тыс. лотов). Относительно аналогичного периода 2018 года доля доступных предложений сократилась на 3 процентных пункта, в натуральном выражении показатель упал на 20%. Аналитики добавляют, что в массовом сегменте на лоты до 7 млн руб. сейчас приходится 19% предложения против 27% годом ранее, в бизнес-классе за тот же период показатель сократился с 2% до 1%.
Сумму 7 млн руб. в «Азбуке жилья» называют психологической: именно в этом диапазоне, по мнению аналитиков, рассматривают предложения большинство клиентов.
Такой бюджет позволяет брать ипотеку при средней зарплате в Москве, которая, согласно данным Мосгорстата, составляет 81 тыс. руб. в месяц.
Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая объясняет сокращение доступного предложения общим ростом цен: за год новостройки в массовом сегменте подорожали в среднем на 9%, до 171,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Но гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев объясняет, что раньше таких высоких темпов вымывания не наблюдалось. По его словам, это произошло во многом за счет сокращения на 60% (до 3,3 тыс. лотов) за два года количества однокомнатных квартир в бюджете до 7 млн руб., двухкомнатных — на 85% (до 422 шт.). «Общий объем предложения в Москве при этом остается стабильным — около 3 млн лотов»,— рассуждает эксперт. По его мнению, такая динамика связана с увеличением предложения жилья бизнес-класса. По оценкам Colliers International, из 39 проектов, вышедших на рынок в январе—сентябре 2019 года, 50% действительно приходится на высокобюджетные. Годом ранее показатель составлял 41%. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев напоминает, что естественным фактором вымывания дешевых квартир стал ажиотажный спрос на новостройки во второй половине 2018 года и в начале этого года.
Мария Литинецкая не исключает, что сложившаяся ситуация вынудит часть покупателей переориентироваться на вторичный рынок. По оценкам компании «Инком-недвижимость», в июле и августе 2019 года спрос на вторичном рынке сократился на 7% и 12% соответственно по сравнению с теми же месяцами прошлого года. В сентябре же, по наблюдениям аналитиков «Инком», покупатели стали возвращаться на вторичны рынок.
Данные подтверждают в Est-a-Tet: если в третьем квартале 2018 года новостройки сформировали 39% от общего числа сделок по покупке жилья в Москве, то в третьем квартале 2019 года показатель сократился до 33%. Но это смещение спроса будет не очень существенным, предупреждает Роман Родионцев. По его мнению, миграция клиентов ограничена естественными факторами: во-первых, рынок вторичной недвижимости достаточно ограничен по объему и качеству предложения, во-вторых, цены на нем отражают динамику на рынке новостроек. По данным «Авито Недвижимость», за минувший год цены на вторичную недвижимость действительно выросли на 9,93%, до 216,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Альтернативой квартире на первичном рынке Москвы господин Родионцев называет покупку жилья в новостройке в Новой Москве или Подмосковье. Господин Каширцев соглашается, что сейчас покупатели из-за отсутствия роста доходов чаще рассматривают варианты за МКАД с московский пропиской.