В рамках 46-го межрегионального форума-выставки «Строительство и ЖКХ» в Воронеже представители строительных компаний Черноземья критически оценили переход на проектное финансирование и отказ от прямого привлечения средств дольщиков. По прогнозам гендиректора белгородского АО «Домостроительная компания» Максима Егорова, без смягчающих нынешние условия законодательных изменений объемы сдаваемого жилья по всей стране в ближайшей перспективе снизятся примерно наполовину. Гендиректор воронежского АО «Домостроительный комбинат» Андрей Соболев пожаловался на то, что банки не кредитуют строительство инженерной инфраструктуры. Все это может привести к тому, что заложенный в нацпроекте «Жилье» показатель ежегодного объема ввода в 120 млн кв. м не будет достигнут.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Одной из главных тем обсуждений начавшегося вчера традиционного воронежского форума-выставки «Строительство и ЖКХ» стала работа девелоперов в новых условиях. С 1 июля 2019 года застройщики не могут напрямую привлекать средства дольщиков, а должны перейти на эскроу-счета. На них хранятся средства покупателей квартир в возводимых домах, а получить их компания может только после сдачи объектов. При этом для возведения жилья привлекаются банковские кредиты. Часть домов еще можно достраивать по старым правилам — степень их готовности должна быть не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) не менее 10%.
В ходе совещания по реализации нацпроекта «Жилье», проходившего в рамках форума, топ-менеджеры сразу двух крупных строительных компаний Черноземья заявили, что переход на новую систему приведет к резкому снижению объемов ввода.
По словам гендиректора воронежского ДСК Андрея Соболева, большая часть прибыли, которая сегодня формируется в строительном комплексе, «с помощью предложенных изменением законодательства механизмов» перераспределяется в банковскую сферу: «Год назад на форуме я спрашивал, сколько же можно зарабатывать банкам — на эскроу-счетах, на ипотеке, на дольщиках и одновременно на застройщиках, от которых получают процент за кредитные продукты?» Господин Соболев «ответственно» заявил, что в рамках проектного финансирования не будет реализовано «ни одной новой площадки». Он объяснил это тем, что банки не кредитуют строительство объектов инфраструктуры за пределами земельного участка. «Заходим мы в Отрадное, где предстоит освоить 100 га: прежде чем запустить первый дом там, должны направить 700 млн руб. на подведение объектов инженерной инфраструктуры. Строим микрорайон Шилово: прежде чем зайти на 126 га, до появления первого дома должны инвестировать 560 млн руб. и затем еще 150 млн руб. И банки под это не будут кредитовать. А рассчитывать на собственные ресурсы в таком случае очень сложно. Наверное, должны быть включены в процесс ресурсоснабжающие организации, но на них где сядешь, там и слезешь», — пояснил Андрей Соболев.
По прогнозам гендиректора белгородского ДСК Максима Егорова, через полтора года, когда в регионе закончатся объекты, возводимые по старым правилам, «отрасль просто рухнет». «Если не произойдет никаких законодательных изменений, на 50-60% рухнут объемы сдаваемого жилья по всей стране», — считает господин Егоров. Соответственно, невозможна и реализация нацпроекта «Жилье», который предполагает, что к 2024 году в России будут ежегодно сдаваться 120 млн кв. м.
«До тех пор, пока не будет в стране поддерживаться индустриальное домостроение, никаких 120 млн кв. м ввода мы не достигнем. Идет поддержка аграрников, резидентов особых экономических зон, но никогда не звучала поддержка промышленности строительных материалов», — отметил Андрей Соболев.
Заместитель руководителя аппарата Национального объединения застройщиков (НОЗА) жилья Виталий Лапшин отчасти разделил опасения черноземных девелоперов. По данным организации, год от года наблюдается рост среднего срока переноса ввода жилья, среднего срока строительства и объема остановленного строительства. Например, в 2016 году средний срок строительства дома составлял 2,5 года, а «сейчас это полновесные три года, и, видимо, показатель будет расти дальше». В то же время снижается доля своевременно и досрочно сданного жилья и средняя площадь квартир. Также организация впервые, в том числе и в Черноземье, зафиксировала, что объем вывода на рынок новых проектов оказался ниже, чем скорость продажи жилья по ДДУ.
Проведенный НОЗА опрос застройщиков показал, что у них есть проекты, но реализацию их придерживают в ожидании снижения банковских процентов по проектному финансированию и роста цена на недвижимость из-за снижения предложения. Ситуация, по прогнозам Виталия Лапшина, может также сказаться на нацпроекте. «Его показатель на этот год — 72,3 млн кв. м. По нашему пессимистичному прогнозу будет введено 79,7 млн кв. м, по оптимистичному — 83,6 млн кв. м. Однако года через три, когда наступит время ввода в эксплуатацию только заявленных проектов, мы увидим снижение объемов. В итоге, если новые проекты не будут заявляться, вместо 120 млн кв. м мы рискуем получить, может быть, 65–70 млн кв. м», — отметил господин Лапшин.
В то же время эксперт считает, что переход на проектное финансирование будет способствовать оздоровлению отрасли. «Строители, конечно, потеряли, потому что приток денег непосредственно от населения прекратился, а проектное финансирование ведет к дополнительным издержкам на банковских процентах. Но ранее объем ввода превышал объем продаж, произошло затоваривание. Если оно будет вымываться, это позитивно скажется на балансе спроса и предложения», — заверил Виталий Лапшин. По его словам, улучшению самочувствия девелоперов может поспособствовать несколько факторов. «Это снижение стоимости проектного финансирования: количество банков, которые интересуются этой темой, растет, а Центробанк активно снижает ключевую ставку и обещает снижать ее еще активнее. Кроме того, надо бороться с потребительским экстремизмом, на этом потери застройщиков составляют 2-3 млрд руб. в год. Повлияет снижение цен на участки в связи с насыщением рынка земли. Была бы полезна и поддержка строительства инфраструктуры», — рассказал господин Лапшин.
Как воронежские власти реагировали на жалобы застройщиков
С начала 2019 года по апрель лишь две заявки на открытие эскроу-счетов, без которых с 1 июля не могут реализовываться новые проекты по возведению жилья с привлечением дольщиков, были одобрены Сбербанком в Воронежской области. На рассмотрение поступило еще 15 заявок.