Победителем торгов по продаже бизнес-центра «Тусар» на территории бывшей фабрики «Красное знамя» стало неизвестное ООО «СТА Контракт», принадлежащее предпринимателю Александру Полоскину. В ходе торгов стоимость объекта выросла более чем в два раза — с 200 до 470 млн рублей. Ранее офисным центром владел потерявший лицензию московский Тусарбанк. По мнению аналитиков, сумма сделки является завышенной.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Компания ООО «СТА Контракт» купила на аукционе бизнес-центр класса В «Тусар» на Петроградской стороне. За объект компания заплатила 470 млн рублей при начальной стоимости здания 200 млн рублей. Аукцион прошел на площадке Российского аукционного дома (РАД) по поручению Агентства по страхованию вкладов. По словам представителя РАД, сейчас все площади здания полностью сданы в аренду.
«Тусар» находится на улице Красного Курсанта, 25, литера Н, в районе станции метро «Чкаловская». Это территория бывшей трикотажно-чулочной фабрики «Красное знамя». Площадь офисного комплекса составляет 4,9 тыс. кв. м, земельного участка под ним — 2,7 тыс. кв. м. Объект ранее принадлежал московскому Тусарбанку, который в 2015 году лишился лицензии. В РАД отмечают, что рядом с бизнес-центром находится несколько офисных проектов разных классов («Айти Парк», Trinity, «Чкаловский», Red Cadet и «Пионер»).
Человек, ответивший по контактному телефону «СТА Контракт», отказался обсуждать с “Ъ” планы по использованию здания и бенефициара компании, предложив позвонить позднее. Выигравшая торги компания занимается строительством жилых и нежилых зданий и была зарегистрирована в марте прошлого года. Финансовые показатели «СТА Контракт» в системе «СПАРК-Интерфакс» не указаны, уставной капитал ООО составляет 10 тыс. рублей. Единоличным владельцем и гендиректором компании является Александр Полоскин. Один из участников аукциона предполагает, что покупатель может быть связан с бывшим гендиректором и экс-совладельцем компании «Свентовит» Владимиром Полоскиным. Партнером последнего по бизнесу был гендиректор ООО «Центр-Инвест-Строй» Людмилы Коган и Владимира Кретова — Алексей Васильев.
За объект развернулась серьезная конкуренция: на торгах было сделано 28 шагов на повышение. На покупку офисного центра претендовал 21 участник, в том числе холдинг «Евросиб», генеральный директор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков, собственник топливного оператора «Дальнефтепром» Алексей Кудрявцев, совладелец сети «Суши шоп» и маникюрных салонов «Пилки» Сергей Усов, ЗАО «Отель "Введенский"» (управляет одноименной гостиницей), ООО «Ферма» Елены Смотровой и Николая Неповинных (совладельцы Tellus Group), владелец «Агроэкспортгрупп» Михаил Образцов.
Собеседник, принимавший участие в торгах, считает цену покупки бизнес-центра завышенной. «Кому-то, видимо, некуда деньги девать»,— говорит он. По его словам, оправданная стоимость бизнес-центра не превышает 260 млн рублей. Итоговая цена неоправданно высока, при ней горизонт окупаемости будет слишком высоким, соглашается другой участник торгов. С точки зрения покупки инвестиционного актива цена выглядит несколько завышенной, полагает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Не понимая стратегию покупателя в отношении объекта (приобретение под собственные нужды, арендный бизнес, перепрофилирование под другое назначение), оценить адекватность суммы сделки сложно, отмечает партнер Bright Rich Виктор Заглумин. Если отталкиваться от стратегии покупки арендного потока, то сделка была проведена по ставке капитализации порядка 8-8,5%, оценивает аналитик. В этом случае ее нельзя назвать удачной, поскольку на рынке Петербурга достаточно предложений с гораздо более интересными инвестиционными показателями, отмечает он.
По словам двух участников торгов, объект можно использовать только в качестве бизнес-центра, тогда как перепрофилирование его под другие функции слишком проблематично. Учитывая, что редевелопмент был проведен относительно недавно, здание технически находится в хорошем состоянии, отмечает господин Заглумин. Спрос на офисы в Петроградском районе есть, данный объект также может быть востребован, добавляет господин Пашков. Но поскольку покупателем является строительная компания, то есть вероятность, что объект приобретен под редевелопмент, отмечает он. Теоретически возможен перевод в жилье или апартаменты, но насколько это реализуемо практически, зависит от анализа градостроительных условий и ограничений, считает эксперт.