Москве не хватает офисов

Активность арендаторов и наблюдавшийся на фоне кризиса низкий ввод коммерческой недвижимости сыграли на руку девелоперам: вакантность офисной недвижимости в Москве опустилась на самый низкий уровень с 2008 года. Дефицит площадей в центре уже вынуждает компании менять планы и искать офис за пределами Садового кольца. Сокращается и доля пустующих торговых помещений.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Доля вакантных площадей класса А в Москве по итогам третьего квартала составила 9,4% (406 тыс. кв. м), класса В — 5,6% (790 тыс. кв. м) — это минимальные значения с 2008 года, говорится в исследовании Colliers International. С начала года доля пустующих помещений сократилась на 2,9 и 2,1 п. п. соответственно. Эту динамику консультанты отмечают на фоне текущего увеличения темпов ввода офисов: за три квартала этого года, согласно расчетам Colliers International, было сдано 226,6 тыс. кв. м — это практически в два раза превышает объем, построенный за весь прошлый год. К концу года, по прогнозам консультантов, показатель достигнет 400 тыс. кв. м, превысив значение прошлого года в три раза. Но речь идет об эффекте низкой базы: объем ввода офисной недвижимости продолжает оставаться низким в сравнении с докризисными годами, когда ежегодно появлялись 700–800 тыс. кв. м новых объектов.

Стоимость аренды офисов в Москве показывает разноплановую динамику. Согласно оценкам Colliers International средняя ставка для класса А сейчас составляет 25,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год: за первые девять месяцев года показатель сократился на 2,5%. Но консультанты предупреждают, что речь идет не о реальном снижении ставок аренды, а об уходе с рынка большого объема блоков в наиболее качественных и дорогих зданиях. В качестве примера они приводят Центральный деловой район, где средняя ставка аренды сократилась на 4%, а объем вакантных площадей закрепился на минимальном для Москвы уровне — 3%. В Knight Frank добавляют, что в центре города сейчас дефицит офисов, это смещает вектор спроса на офисы в менее центральные локации за пределами Садового кольца.

В Санкт-Петербурге, согласно данным Knight Frank, на конец первого полугодия вакантность в бизнес-центрах класса А оценивалась в 3,3%, класса В — 4,6%. Годом ранее эти показатели составляли 5,3% и 6,4% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды офисов класса А за аналогичный период выросла на 5% (до 1,95 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класса В — осталась на том же уровне (1,19 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц). Аналитики объясняют, что наибольшее влияние на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга сейчас оказывают ИТ-компании: их доля в структуре спроса постоянно увеличивается и сейчас составляет 30% общего объема сделок. Согласно расчетам Knight Frank, за последние пять лет компании этого сектора суммарно сняли в городе 220 тыс. кв. м.

Дорожающая торговля

На московский рынок стрит-ритейла по мнению заместителя руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева сейчас заметнее всего влияет активное развитие индустрии общественного питания: в общей структуре арендаторов доля кафе и ресторанов выросла с 32% в 2016 году до 37% сейчас. Об этом же говорит руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова, по оценкам которой речь идет уже более чем о 40%.

«Фуд-холлы продолжают активно развиваться, это дало старт новым концепциям общепита, которые готовы открываться и на улицах»,— рассуждает госпожа Назарова.

Эксперт добавляет, что наибольшая концентрация кафе и ресторанов сейчас в Камергерском переулке, на Большой Никитской, Маросейке, Пятницкой, Покровке, Мясницкой, Никольской и Патриарших Прудах. Доля общепита в структуре арендаторов помещений стрит-ритейла здесь в некоторых случаях доходит до 75%.

Ставки аренды в Москве по оценкам JLL демонстрируют неоднородную динамику. Если в Столешниковом переулке показатель за год снизился на 3% (до 190 тыс. руб. за 1 кв. м в год), то на Тверской — вырос на 6% (до 90 тыс. руб.). Снимать помещение в Санкт-Петербурге не намного дешевле: выше всего по данным JLL арендные цены сейчас на основной части Невского проспекта — 13 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (156 тыс. руб. в год). На улице Рубинштейна максимальный показатель достигает 6 тыс. руб. в месяц (72 тыс. руб. в год).

Вакантность в торговых центрах Москвы продолжает снижаться: согласно данным Knight Frank по итогам третьего квартала показатель достиг 6,6% — это на 0,5 п. п. меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Консультанты CBRE поясняет, что сейчас этому рынку сильно помогает минимальный ввод новых объектов, который отмечался в предыдущие два года. Согласно прогнозам Knight Frank, именно за счет вывода на рынок новых объектов доля пустующих помещений к концу этого года снова вырастет до 7,7%.

Александра Мерцалова