Обязательный переход девелоперов на проектное финансирование при строительстве жилья вызвал межведомственную борьбу. Центробанку не понравилось, что Минстрой разработал исчерпывающий список документов, которые могут требовать банки у застройщиков. Такой подход противоречит рыночным механизмам и нарушает «принцип свободы договора», настаивает регулятор. В свою очередь, чиновники, курирующие строительную отрасль, объясняют, что этот механизм должен минимизировать риски отказа в финансировании для девелоперов, работающих на низкомаржинальных региональных рынках.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
О том, что Центробанк не поддерживает разработанный Минстроем исчерпывающий перечень документов, которые коммерческие банки могут требовать при рассмотрении заявок на проектное финансирование застройщиков жилья, “Ъ” узнал из письма зампреда ЦБ Дмитрия Тулина замминистра Никите Стасишину (копия есть у “Ъ”). Там сообщается, что «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора». Подлинность письма подтвердили два источника “Ъ”, знакомых с его содержанием.
“Ъ” ознакомился с исчерпывающим перечнем документов, уже разосланным Минстроем региональным властям (его получение подтвердили в администрациях Калужской и Псковской областей). В списке почти сотня позиций — от правоустанавливающих документов на участки, разрешений на строительство до наличия инженерной инфраструктуры. Составить исчерпывающий перечень было решено в начале октября этого года во время совещания у вице-премьера Виталия Мутко.
В пресс-службах ЦБ, Минстроя и господина Мутко не ответили на запрос “Ъ”.
Застройщики жилья в обязательном порядке перешли на проектное финансирование и открытие эскроу-счетов при привлечении средств покупателей с 1 июля 2019 года. По консолидированным данным банков, на 1 ноября 2019 года девелоперам выдано около 72,9 млрд руб.
Список исчерпывающих документов — это еще и попытка бюрократизации процесса, считает партнер Pen & Paper Станислав Данилов. «Это дополнительный административный барьер на пути к получению денег, а не эффективная мера защиты чьих-либо интересов»,— соглашается руководитель направления коммерческих споров фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков предполагает, что список потребовался из-за проблем с финансированием небольших объектов в малых городах. «Затраты на аудит таких проектов соизмеримы с крупными стройками, а маржинальность ниже»,— объясняет он. То же самое говорит и один из федеральных чиновников: «Исчерпывающий перечень должен обеспечить доступ к финансированию девелоперам, работающим на локальных рынках, где цены ниже, чем в крупных городах. Иначе там строительство жилья может остановиться». Он считает недостаточными рекомендации, разработанные для банков прошлой весной ЦБ, Минстроем и «Дом.РФ». В исчерпывающем списке заинтересованы в первую очередь сами застройщики, уверен гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Опрошенные “Ъ” девелоперы сдержанны в комментариях. Так, коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов считает, что излишние нормативы приведут к ухудшению экономики проектов.
Один из банкиров пояснил “Ъ”, что при принятии решения по проектному финансированию банки ориентируются на коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR), который должен быть на уровне 1,25 и выше, но даже наличие в собственности участка и разрешения на строительство не всегда позволяет достичь этого показателя, поэтому в регионах приходится отказывать девелоперам. Директор департамента кредитного анализа корпоративных клиентов Абсолют-банка Роман Трушков добавляет, что у застройщиков всегда есть риски переоценки спроса и неисполнения подрядчиками своих обязательств. Поэтому, резюмирует гендиректор «Бизнесдрома» Павел Самиев, банки вынуждены требовать у застройщиков дополнительные подтверждения финансовой устойчивости, так как этот сектор сейчас лидирует по просрочкам.