Госдума приняла во втором чтении поправки к Гражданскому кодексу (ГК), которые должны усилить защиту добросовестных приобретателей жилья. Законопроект правительства был внесен летом 2017 года во исполнение решения Конституционного суда (КС) по делу Александра Дубовца — тогда КС признал не соответствующей основному закону практику применения п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества у добросовестного приобретателя. Опрошенные “Ъ” эксперты считают, что принятый законопроект пока обеспечивает защиту лишь части добросовестных приобретателей жилья и все еще нуждается в серьезной доработке.
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото
Согласно законопроекту, приобретатель имущества, который при покупке полагался на данные госреестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано, что «он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него». Кроме того, суд будет отказывать в истребовании недвижимости, если после внесения данных о первом добросовестном приобретателе в госреестр пройдет более трех лет.
Глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников ссылался на принятые летом поправки к закону о госрегистрации недвижимости, которые вступят в силу 1 января 2020 года.
Государство обещает выплачивать компенсации добросовестным приобретателям жилья, если его у них отобрали по суду, а они не смогли взыскать убытки с продавца.
«Это достаточно серьезная защита. Если тот закон о компенсации и этот закон вступят в силу, они начнут работать»,— считает господин Крашенинников. Он подчеркнул, что за компенсацией в течение трех лет смогут обратиться и те, кто лишился имущества раньше 2020 года.
«Если речь идет о споре между частными лицами, то это хорошая мера,— говорит руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан.— Но в ситуациях, когда с иском об истребовании квартиры обращается государство, эта конструкция не имеет смысла: государство отбирает у человека квартиру, а тот через суд может получить от государства ее стоимость. Это бессмысленный размен, в ходе которого человека выкидывают на улицу непонятно ради чего». Эксперт отмечает, что главная цель собственника — вернуть свою квартиру, в то время как государству она сама по себе не нужна:
«Об этом пишет Европейский суд по правам человека во всех своих постановлениях: у частного лица, в отличие от государства, есть "эмоциональная привязанность" к конкретной квартире».
Председатель правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева отмечает, что в принятом во втором чтении законопроекте ничего не говорится о предельных сроках, в течение которых государство обязано оформить имущество в свою собственность. Отметим, что в постановлении КС по делу Александра Дубовца одной из причин признания п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции названо бездействие публично-правового образования в части установления и надлежащего оформления своего права собственности. «Бездействие публично-правового образования фактически способствует появлению мошенников,— считает экс-уполномоченный по правам человека Москвы Александр Музыкантский, который занимался делами добросовестных приобретателей в Общественной палате РФ.— При этом никаких сроков для принятия решения государством в законопроекте не появляется». С другой стороны, в законопроекте есть определение добросовестного приобретателя. «Это шаг вперед, но теперь резко возрастает ответственность регистраторов, потому что теперь добросовестность приобретателя будет напрямую зависеть от того, какая запись внесена регистратором в реестр»,— говорит господин Музыкантский. По его мнению, это требует усиления ответственности за внесение заведомо подложных сведений в реестр.
Григорий Вайпан считает, что в нынешнем виде проект поправок противоречит решениям КС и ЕСПЧ: «Они исходят из того, что если приобретатель признан добросовестным, то по иску государства отбирать жилье у него нельзя, государство должно просто оставить этих людей в покое и обращаться с исками к мошенникам, так и было записано в изначальной редакции». Александр Музыкантский также предлагает вернуть законопроект на доработку. Господин Крашенинников на звонок корреспондента “Ъ” не ответил. В третьем чтении поправки к ст. 302 ГК планируют рассмотреть до конца декабря. Вступить в силу он должен 1 января 2020 года.
Как ранее сообщал “Ъ”, на прошлой неделе КС зарегистрировал жалобу на нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде». Оспоренные нормы не позволяют семье Однодворцевых из Москвы воспользоваться решением КС от 2017 года о несоответствии Конституции п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества от добросовестного приобретателя по делу Александра Дубовца. Господин Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой по поддельным документам завладели мошенники. КС счел, что квартиру, выбывшую из владения государства из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, истребовать у добросовестного приобретателя нельзя.