Некомфортное жилье стало доступнее

Лояльное градостроительное регулирование и хаотичная застройка прилегающих к крупным городам территорий позволили российским агломерациям обогнать по уровню доступности жилья западные страны, но одновременно привели к появлению некомфортных для жизни районов. Урбанисты считают такую политику больше не жизнеспособной, прогнозируя падение доступности жилья в ближайшие три-четыре года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средний коэффициент доступности квартир (период, за которое среднее домохозяйство может накопить на базовое жилье) в 17 крупных российских агломерациях с населением более 1 млн человек по итогам прошлого года составил 2,6 года, что позволяет оценить покупку недвижимости как доступную. Такие данные в своем исследовании, сделанном в рамках международного обзора Demographia Housing Affordability Survey 2020, приводит фонд «Институт экономики города» (ИЭГ). РФ оказалась лидером среди девяти рассматриваемых государств. Самый высокий показатель и, следовательно, низкую доступность жилья продемонстрировал Гонконг (без учета остального Китая) — 20,8. Ближайшим конкурентом России стали США, где на покупку базового жилья у среднего домохозяйства уходит 3,6 года.

По расчетам ИЭГ, самым доступным в 2019 году жилье было в Краснодарской агломерации — коэффициент оценивается в два. Недоступным — в Московской агломерации: при средней стоимости лота в 6,85 млн руб., для того чтобы накопить на него, среднему домохозяйству нужно 4,2 года. Гендиректор РАСК Николай Алексеенко настаивает, что цифры не стоит понимать буквально: индексы доступности жилья не равноценны реальному сроку накоплений на него. «Берутся в расчет средние показатели по стране, а типичным покупателем в реальности выступает семья с ребенком, где родители — молодые специалисты 25–35 лет, критически важно учитывать какую долю дохода они могут откладывать в сбережения»,— объясняет эксперт. Он указывает, что за последнее десятилетие доля дохода, направляемого на накопления, снизилась с 15% до 8%, а основой семейного бюджета, который идет на покупку нового жилья, остается помощь старшего поколения.

Из расчетов ИЭГ следует, что позволить себе жилье с привлечением кредита сейчас могут 48% населения России. Там уточняют, что сейчас РФ — один из лидеров по этому показателю, а динамика оказалась значительной: в 2006 году позволить себе жилье могли 18,6% россиян. Но не все так оптимистично. «Долгое время преобладает строительство многоэтажных типовых домов на удаленных территориях — так называемых зеленых полях, а на постоянное снижение покупательской способности девелоперы отвечают сокращением площади квартир»,— объясняет исполнительный директор фонда ИЭГ Татьяна Полиди. Качество недвижимости и городской среды в новых районах не очень высокое: если в США базовая жилая единица — это частный дом или таунхаус площадью около 200 кв. м, в России речь идет о квартире площадью в 50 кв. м на окраине крупного города. Госпожа Полиди добавляет, что сопутствующая инфраструктура в новых районах обычно не развита.

Ярким примером хаотичной застройки госпожа Полиди называет именно Краснодарскую агломерацию: обеспеченность жильем превосходит общемировые показатели, но комфортно жить в нем невозможно. В Московской агломерации рост доступности жилья, согласно выводам ИЭГ, обеспечивается благодаря массовой застройке территорий у МКАД, в то время как власти столицы, напротив, ограничивали появление новых объектов. «Если мы в расчетах по Московской агломерации откажемся от учета рынка жилья Подмосковья, коэффициент доступности повысится с текущих 4,2 года до, по моим оценкам, 6–8 лет, что уже сопоставимо, например, с Нью-Йорком или Лондоном»,— объясняет госпожа Полиди. Директор по продажам «Колди» Максим Каварьянц соглашается, что долгое время Москва была закрыта для масштабных проектов.

Татьяна Полиди считает, что обеспеченная через развитие массовой застройки доступность жилья сейчас находится на пике и в дальнейшем начнет снижаться: «Ближние зоны вокруг городов уже застроены». Но директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов уверен, что если еще всего пару лет назад перспективными считались участки, расположенные не далее 5 км от Москвы, то теперь появляются интересные локации и в 10 км. Гендиректор VSN Invest Денис Волкович называет перспективными и участки, удаленные на 12–15 км. Директор Института градостроительной политики Евгения Муринец предполагает, что со снижением доступности жилья в ближайшем будущем столкнутся как раз регионы, а не Москва. В Москве даже с учетом программы реновации дефицит жилья все равно будет ощущаться в ближайшие десять лет, считает партнер Citymakers Петр Кудрявцев.

Александра Мерцалова, Халиль Аминов