Приняли на свой эскроу-счет
Застройщики Удмуртии рассказали о проблемах первого полугодия работы по проектному финансированию
Ижевск стал лидером по доле жилья, реализуемого с помощью эскроу-счетов, среди городов страны с населением от 500 тыс. до 1 млн жителей. По информации минстроя Удмуртии, в 2019 году 10 застройщиков получили проектное финансирование в кредитных организациях, по одной заявке был получен отказ. При этом на сегодняшний день в республике на эскроу-счета перешли еще не все строительные компании. Девелоперы, которые уже перестроились на новый порядок работы, отмечают, что во втором полугодии 2019 года банки их финансировали «не так динамично, как им бы хотелось», поэтому компаниям пришлось вкладывать в строительство собственные средства.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Доля жилья по новым правилам
По данным ЦИАН, на конец декабря 2019 года, доля строящегося по новым правилам жилья в Ижевске достигла 48% от общего объема первичного рынка или 470 тыс. кв. м. Столица Удмуртии стала лидером по этому показателю среди городов страны с населением от 500 тыс. до 1 млн жителей. За столицей Удмуртии идут Владивосток (44%), Тольятти (39%) и Пенза (35%). В целом по России доля реализуемого с помощью эскроу-счетов жилья составила 23% или 27 млн кв. м.
По данным регионального минстроя, сейчас в целом в республике 58 застройщиков возводят 94 многоквартирных дома (82 проекта) общей площадью почти 1,5 млн кв. м. Из низ по состоянию на 1 января 2020 года 29 застройщиков по 44 разрешениям на строительство привлекают средства граждан с использованием эскроу-счетов. В 2019 году 10 застройщиков по 16 проектам (18 домов) получили проектное финансирование в кредитных организациях. Сейчас на территории Удмуртии застройщики по новым правилам могут работать с семью банками. «По одной заявке получен отказ из-за несоответствия требованиям к предоставлению проектного финансирования»,— отметили в ведомстве.
При этом в республике продолжается снижение количества договоров участия в долевом строительстве. По данным управления Росреестра по Удмуртии, в 2019 году права собственности на жилые помещения в ЕГРН зарегистрировали более 92,6 тыс. физлиц, из них 8 тыс. лиц зарегистрировали свои права в многоквартирных домах на первичном рынке, более 24 тыс. лиц – на индивидуальные жилые дома. В прошлом году было зарегистрировано более 7,5 тыс. договоров долевого участия, что более чем в два раза меньше по сравнению с 2018 годом – 14,2 тыс. ДДУ. При этом в ЕГРН в 2019 году было зарегистрировано более 1,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести деньги на эскроу-счет.
Трудности переходного процесса
На сегодняшний день на эскроу-счета перешли еще не все застройщики, работающие на территории Удмуртии. Некоторые реализуют текущие проекты еще по старым правилам.
С привлечением проектного финансирования возводит два дома компания «УралДомСтрой».
Максим Набоков, руководитель инвестиционного отдела холдинга «УДС-групп»
«Многие девелоперы реализуют свои проекты с привлечением проектного финансирования и эскроу-счетов, и мы не исключение. Благодаря уровню компетенций сотрудников компании и качеству наших проектов, мы быстро перестроились на новый порядок работы по эскроу-счетам, сложностей с переходом на новые правила у нас не возникло»
Коммерческий директор «АСПЭК–Домстрой» Ленар Сафин сообщил, что компания начала работать по новым правилам с 1 июля 2019 года. По его словам, второе полугодие в плане совместной работы с банками прошло «непросто». «Если брать общероссийскую статистику, то в конце 2019 года из всего объема денежных средств, которые находились на эскроу-счетах, не более половины средств застройщики смогли получить у банков в виде проектного финансирования своих объектов. У нас тоже такая история была. Банки действительно финансировали нас не так динамично, как хотелось бы. Поэтому мы сталкивались с проблемами дефицита денежных средств, несмотря на то, что эскроу-счета наших клиентов наполнялись очень активно»,— отметил господин Сафин.
Он пояснил, что перебои с финансированием не повлияли на ход строительства, поскольку застройщики вкладывали собственные средства на финансирование строительства домов. «То есть те средства, которые могли быть направлены на развитие, в том числе на формирование новых земельных участков, пришлось направить на стройки. Хотя при этом застройщики абсолютно уверенно могли рассчитывать на то, чтобы получать это финансирование со стороны банкиров. Эта неразбериха отбросила начало строительства новых проектов на какой-то неопределенные период — где-то на полгода, год, полтора»,— подчеркнул эксперт.
Господин Сафин также отметил, что стартовый период перехода на работу по проектному финансированию прошел, и сейчас застройщикам работать по новым правилам будет проще.
Финансовый директор КОМОССТРОЙ Виталий Девяткин отметил, что переход на проектное финансирование и систему эскроу-счетов прошел для компании «относительно безболезненно», поскольку они заранее начали готовиться к этой реформе. На данный момент с использованием эскроу-счетов компания строит 12 объектов и пять достраивает по старым правилам.
«В первой половине 2019 года спрос оставался высоким, потому что у покупателей были определенные опасения, что цены могут вырасти из-за перехода на новую систему. Такой тенденции способствовали и новости о снижении ключевой ставки ЦБ, что привело к снижению ипотечных ставок во всех крупных банках. Дальнейший настрой на спрос у нас оптимистичный»,— рассказал Виталий Девяткин.
В группе компаний «Талан» сообщили, что для застройщика опыт работы по проектному проектированию тоже уже не новый и сейчас по эскроу-счетам они строят дома в Перми и Хабаровске. В Ижевске первый жилой комплекс по эскроу будет представлен в 2020 году. В компании отметили, что в столице Удмуртии проблема обманутых дольщиков и недостроев стоит не так остро, как, например, в Перми и Москве, и поэтому резкого скачка спроса, связанного с повышением надежности строительной отрасли, они не заметили. «Скорее увеличилось предложение со стороны застройщиков, которые, опасаясь трудностей перехода на новую систему, постарались вывести максимальное количество новых проектов в 2018 году, соответственно предложений от застройщиков стало больше. Благодаря повышенной конкуренции мы видим рост качества и наполнения проектов, большое количество индивидуальных, «авторских» жилых комплексов, много различных инноваций, повышающих комфорт жителей и это, несомненно, положительная тенденция»,— пояснили в компании..
Квадратный метр стал дороже
В «Талане» отметили, что рост цен на жилье на первичном рынке в Ижевске наблюдался, но не был очень резким, так как доля квартир в жилых комплексах, строящихся по эскроу на рынке Ижевска в 2019 году была не так велика.
В «УралДомСтрое» говорят, что увеличивать стоимость квадратного метра застройщики начали еще до вступления проектного финансирования в полную силу, и сейчас покупатели стремятся как можно быстрее заключить сделки, пока есть возможность приобрести квартиру по ценам прошлого года. По мнению коммерческого директора компании Михаила Шмыкова, цена будет расти в том числе и из-за роста себестоимости строительства. «По результатам анализа расходов 2019 года мы наблюдаем рост затрат на материалы и оплату труда»,— отметил Михаил Шмыков.
По словам Ленара Сафина, в связи с вводом эскроу-счетов цена 1 кв.м. увеличилась примерно на 10-12%. Эксперт предполагает, что в 2020 году цены на квартиры изменятся еще на столько же. При этом он отмечает, что в связи с этим наблюдается снижение спроса на 5-7%, что, по его мнению, некритично.
«В течение 2020-2021 годов произойдет саморегулирование на рынке. Многие небольшие застройщики, которые ввели один-два объекта, сейчас сталкиваются с проблемой неполучения проектного финансирования. Они будут вынуждены завершить начатые проекты и не выходить на новые. Поэтому объем предложения однозначно упадет, предложение уменьшится и тем самым сбалансируется спрос»,— пояснил господин Сафин.
В компании «Талан» отметили, что для потребителей переход на эскроу-счета означает скорее то, что не будет такой большой разницы между ценой на начальном этапе строительства и на финальной, поскольку застройщики теперь получают финансирование от банка и не зависят от средств дольщиков, которые находятся на закрытых эскроу-счетах до момента ввода дома в эксплуатацию.