С 2021 года планируется скорректировать условия участия в федеральной программе «Стимулирование жилищного строительства» («Стимул») в части возмещения расходов на инженерную инфраструктуру. Застройщикам для получения компенсации будет не обязательно строить сети и вводить жилье в течение одного года. Власти Ленобласти надеются, что эти изменения «разморозят» проекты, которые инвесторы не начинают из-за высоких затрат на старте. Однако пока такие заявления на планы застройщиков не повлияли.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
О новых условиях участия в программе «Стимул» сообщил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин. Он объяснил, что сейчас для того, чтобы получить возмещение затрат на строительство инженерной инфраструктуры, девелоперу нужно выполнить эти работы и ввести в эксплуатацию жилье в течение одного календарного года. Застройщики же часто не успевают уложиться за один год, так как на проведение сетей требуется большое количество времени и денег.
«Мы просили Минстрой письменно и устно пересмотреть правила программы в части инженерной инфраструктуры. И нас услышали. Устно нам подтвердили информацию о том, что объект коммунальной инфраструктуры можно будет ввести в одном году, а целевой показатель по жилью будет перенесен на следующий»,— сказал Михаил Москвин. Он подчеркнул, что благодаря этому власти смогут привлечь застройщиков на территории с очень высокими затратами на возведение инженерной инфраструктуры.
Федеральная программа «Стимул» начала действовать в России в 2016 году. Согласно ее условиям застройщик, участвующий в проекте комплексного освоения территории (КОТ), должен подготовить проект и получить положительное заключение госэкспертизы соцобъекта, а также передать участок, на котором он будет строиться. Заказчиками работ являются муниципальные власти, которые выбирают подрядчика. Сами работы финансируются из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов.
В 2019 году на строительство объектов по «Стимулу» в Ленобласти выделено 1,5 млрд рублей, в 2020 году — 1,3 млрд рублей. В прошлом году застройщики возвели в рамках программы три школы: две в Буграх и одну в Мурино, а также начали строить школу и детсад в Новогорелово и Кудрово. В текущем году по «Стимулу» начнется строительство пяти школ и двух детсадов в Сертолово, Кудрово, Буграх, Новогорелово, Янино и Мурино.
Согласно данным комитета по строительству Ленобласти, по состоянию на середину января в регионе велись строительные работы на 637 площадках в общей сложности на 9,09 млн кв. м жилья. При этом в собственности девелоперов находятся участки, где можно построить 25–30 млн кв. м жилья, сообщил Михаил Москвин. Это локации с утвержденными проектами планировки территорий, а иногда и с выданными разрешениями на строительство. Некоторые компании не начинают их осваивать из-за высоких затрат на строительство инженерной инфраструктуры, отмечает зампред. К ним он отнес проекты в районе бывшего аэродрома Ржевка группы ЛСР и в деревне Новосаратовка от ЦДС. «Если Минстрой утвердит параметры на 2021 год, то ЛСР однозначно приступит к Ржевке»,— сказал Михаил Москвин.
Однако сами застройщики проектов «в режиме ожидания» придерживаются менее однозначной позиции. Летом прошлого года основной владелец и гендиректор группы ЛСР Андрей Молчанов заявил, что планирует приступить к строительству квартала на территории бывшего аэродрома Ржевка весной 2020 года (см. от “Ъ” 12.08.2019). Проект, рассчитанный на 1 млн кв. м жилья, должен был стартовать еще в 2016 году. Сейчас же в компании предпочитают не называть точных сроков его реализации. Директор по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко сообщила “Ъ”, что он полностью соответствует критериям для включения в программу «Стимул» и получения федерального субсидирования на строительство объектов социальной инфраструктуры. «Однако о сроках реализации проекта в данный момент говорить преждевременно»,— сказала она.
Компания ЦДС заявляла о строительстве на 452 га 4,5 млн кв. м жилья в районе деревни Новосаратовка. Работы должны были начаться в 2017 году. Директор департамента недвижимости ЦДС Сергей Терентьев объяснил, что считает этот проект крайне интересным и перспективным, но время для его вывода на рынок пока не наступило. «В связи с этим серьезных действий по разработке проекта пока не ведется»,— сказал Сергей Терентьев. Эффективность новых условий «Стимула» он оценивать не стал.
Рынок жилья в Ленобласти начал испытывать проблемы почти пять лет назад. Спрос начал «перетекать» из региона в Петербург, из-за чего объем продаж вместе со стоимостью жилья постепенно снижались. Эти факторы побудили некоторые компании «поставить на паузу» свои проекты в Ленобласти.
Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев назвал заявленные изменения позитивными. Необходимость инженерного обеспечения всей территории влечет существенную финансовую нагрузку на первые очереди, но с переходом на эскроу-счета у компании, кроме собственных средств, нет другого источника финансирования инженерного обеспечения всего проекта, объясняет он. «Проектное финансирование, как правило, покрывает только ту часть расходов, которые приходятся на первую очередь, а сети необходимо прокладывать сразу на все. Возможность компенсации позволит решить крайне сложную и финансово обременительную задачу инженерного обеспечения проекта при его старте»,— считает он.