Уфимское ООО «Региональная инвестиционно-строительная компания» (РИСК) получило в Росреестре отказ в регистрации первых договоров долевого участия в строительстве жилья ЖК «Самоцветы». Росреестр, а теперь и апелляционный арбитражный суд, куда обратился застройщик, сочли, что он строит ЖК на спорных основаниях: участок компания получила, миновав процедуру торгов, для строительства сначала административно-гостиничного, а затем — многофункционального комплекса. Между тем, проект жилого комплекса предусматривает строительство как апартаментов, так и квартир. Владелец компании Владимир Мохов считает свои действия законными и ссылается на отраслевые документы Минстроя России. Юристы в оценке перспектив пересмотра решения суда, принятого в пользу Росреестра, разошлись.
У Росреестра возникли вопросы к законности двух домов в ЖК «Самоцветы»
Фото: Булат Баширов
У Росреестра возникли вопросы к законности двух домов в ЖК «Самоцветы»
Фото: Булат Баширов
Застройщик уфимского ЖК «Самоцветы» — компания РИСК предпринимателя Владимира Мохова — пытается в арбитражном суде признать незаконным отказ Росреестра в регистрации первых договоров долевого участия с покупателями жилья. В феврале 2019 года Росреестр отказался зарегистрировать договор долевого участия, заключенный между застройщиком и Алией Шакировой — покупательницей однокомнатной квартиры в 16-этажном корпусе «Малахит».
Причиной отказа ведомство указало несоответствие разрешенного вида использования участка его фактическому использованию: участок был предоставлен застройщику для строительства административно-гостиничного комплекса, а не многоквартирного дома.
Как следует из материалов суда, ООО «РИСК» арендовало 3,1 га на улице Генерала Горбатова, за территорией бывшего завода БЭТО, в августе 2013 года у министерства земельных и имущественных отношений Башкирии. Договор заключался на пять лет. Земля передавалась для целей «строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками». В июне 2017 года отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений мэрии Уфы выдал РИСК разрешение на строительство комплекса зданий из пяти корпусов, включая нежилые помещения и апартаменты.
Позже, при неустановленных обстоятельствах, часть этого участка, площадью 2,1 га, перешла в собственность муниципалитета.
В июне 2018 года мэрия без торгов продлила договор аренды до июня 2021 года для «завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками». Через несколько дней РИСК получил у мэрии разрешение на строительство уже «многофункционального комплекса». Тогда же мэрия дала застройщику разрешение на строительство трех корпусов — «Оникс», «Рубин» и «Малахит», в которых запроектировано по 64-96 апартаментов и 212-318 квартир общей площадью 33,2 тыс. кв. м. В июле 2018 года госкомстрой Башкирии признал застройщика и его проектную декларацию соответствующими требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Первый раунд спора с Росреестром в арбитражном суде Башкирии РИСК выиграл. Суд первой инстанции признал, что участок расположен в территориальной зоне многоэтажной застройки и, хотя изначально компания получала разрешение на строительство административно-гостиничного комплекса, на момент обращения в Росреестр она уже имела разрешение на строительство многофункционального комплекса, включающего нежилые помещения, апартаменты и квартиры. При вынесении решения в пользу застройщика республиканский суд сослался на приказ Минстроя РФ от 7 августа 2014 года, которым утверждался «Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».
Согласно документу, в состав многофункционального комплекса могут входить жилые помещения для постоянного и временного проживания, в том числе квартиры, апартаменты квартирного типа, пентхаусы, номера гостиниц, апартаменты гостиниц.
ЖК «Самоцветы» рассчитан на пять домов высотой от 16 до 24 этажей. На спорном участке планируется строительство двух из них. Первые дома застройщик планировал сдать в конце 2019 года. Однако, судя по информации на сайте ЖК, пока ни один из них не построен, а продажи не открылись.
Апелляционный суд, куда обратился Росреестр, отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении иска застройщика.
Суд отметил, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могли быть сданы застройщику в аренду только по итогам торгов, которые мэрия не проводила.
Застройщик должен был использовать землю «исключительно в целях, в которых он предоставлялся», то есть для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками, отметил суд. Поскольку участок предоставлен для определенных целей без проведения аукциона, регистрация договора долевого участия без изменения существующего вида разрешенного использования недопустима, указал суд. Одним из доводов против застройщика в суде был ответ из госкомитета Башкирии по жилищному и строительному надзору, согласно которому запланированный застройщиком «многофункциональный комплекс не является многоквартирным домом».
Когда мэрия продлевала договор аренды РИСК и выдавала разрешение на строительство, должность вице-мэра по строительству занимал Артур Хромец, а вопросы земельных и имущественных отношений курировал вице-мэр Руслан Тухватшин. Господа Хромец и Тухватшин вчера для связи были недоступны. Собеседник, работавший в мэрии в то время, сообщил, что в то время мэрия работала под прицелом сотрудников МВД и ФСБ, «все решения по сто раз перепроверялись».
Мэрия к разбирательству не привлекалась.
Владелец компании, предприниматель Владимир Мохов уверен в законности действий как застройщика, так и мэрии.
«Кроме квартир, в ЖК будут апартаменты, общежитие, служебные помещения — все это соответствует понятию многоквартирного комплекса, прописанному в своде правил, утвержденных Минстроем»,— отметил он.
В компании пока не определились, будут ли пересматривать решение в кассации.
Директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова не смогла вспомнить другие примеры строительства в Уфе жилья под видом многофункциональных комплексов. «Возможно, это как-то связано с нежеланием застройщика проходить через процедуру торгов»,— предположила она. Рыночную стоимость участка эксперт оценила в пределах 180 млн руб. По оценке управляющего партнера компании Art Estate Group Роберта Тагирова, мэрия могла бы выручить за него до 300 млн руб.
«В последнее время Росреестр довольно часто вынужден исправлять ошибки муниципалитетов,— отмечает юрист судебного агентства „Барристер“ Евгений Шулындин.— В том числе ведомство проверяет законность предоставления земель, их целевое использование и так далее». У застройщика, по мнению эксперта, было больше шансов отменить решение Росреестра, если бы дольщик самостоятельно обратился в суд общей юрисдикции.
По мнению управляющего партнера «Бэйсик консалтинг» Рауля Сайфуллина, «суд апелляционной инстанции, дав оценку изменению целевого назначения земельного участка, предвосхитил квалификацию многоквартирного дома в качестве самовольной постройки». «Между тем, сторонами такого спора должны быть арендатор и арендодатель участка»,— отмечает юрист.