В начале февраля в Пермском крае сменилось руководство — врио губернатора назначен Дмитрий Махонин. Прежние региональные власти оказывали значительное влияние на строительную отрасль. С их подачи в Перми были приняты изменения в Правила землепользования и застройки, утверждено заключение соглашений между мэрией и застройщиками. Депутат гордумы Михаил Бесфамильный считает, что строительная отрасль Перми снова требует перемен. Городским властям необходимо выстроить системный подход в градостроительной политике — это позволит принимать более взвешенные решения по застройке территорий и избежать возникновения инфраструктурных проблем в будущем.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
— По статистике, в последние годы в Перми и в регионе строится много индивидуального жилья, из миллиона квадратных метров в год — половина, а то и больше. Почему так происходит?
— Индивидуальное жилье в основном возводится не в Перми, а в отдаленных территориях региона. В краевом центре это все же многоквартирные дома. Застройщикам невыгодно «заходить» в территории из-за очень низкой цены квадратного метра. Поэтому население возводит частные дома, у них нет вариантов купить квартиру в большом доме. Многоквартирные дома будут строиться в территориях региона, например, в рамках расселения аварийного жилья. Для этого власти будут объявлять среди девелоперов конкурсы.
— В Перми наблюдается экспансия застройщиков из других регионов — «Девелопмент-Юг», «Талан», «УДС-Групп» и другие. Не считаете ли, что иногородние застройщики получают хорошие территории, которые могли бы развивать местные игроки?
— Я нормально к этому отношусь, не вижу в этом проблемы. Это конкуренция. Появляются новые игроки, некоторые компании закрываются. Конкуренция улучшает качество продукта для конечного потребителя.
Например, из Ижевска идут к нам, потому что Пермь близко. В Ижевске стоимость реализации ниже, рынок у них похуже. У нас регион более богатый. При этом Пермь недообеспечена жильем, спрос на новостройки растет. А на рынок Екатеринбурга захочешь зайти, и не сможешь: там и цена выше, и очень много крупных игроков, с которыми сложно конкурировать. Там даже землю не сможешь купить.
— Есть ли дефицит нового жилья в краевой столице?
— Нет дефицита. Мы продаем квартиры до ввода в эксплуатацию, для застройщиков это хорошо. Плохо, когда после ввода в эксплуатацию у тебя еще квартиры на свободном рынке остались. Это говорит о том, что у нас есть некий баланс спроса и предложения.
— За последнее время на рынке жилья произошли значимые изменения, одно из них — переход к проектному финансированию. Как оцениваете нововведение и его последствия как депутат, как застройщик?
— Последние два года стали для девелоперов тяжелым периодом. Это время неопределенности и подстройки под новые правила — переход на эскроу-счета. Изменение это поддерживаю — оно обезопасит людей, которые вкладываются в строительство домов. Банковская система финансирования и застройщики еще подстраиваются друг к другу, ведь мы никогда не работали в этих условиях. Есть определенные шероховатости, но уверен, что со временем они сгладятся и нововведение приведет к положительным моментам: рынок станет более контролируемым и не будет порождать обманутых дольщиков. Однако эскроу-счета уже привели к серьезному удорожанию стройки для девелоперов, потому что процент банка составляет от 0 до 12 — в зависимости от размера денежных средств на счете дольщиков. Даже при хорошем стечении обстоятельств ставка банка будет равна примерно 6%. К тому же к удорожанию приводит то, что вложенные деньги и прибыль «замораживаются» на весь срок строительства, и компании не могут эти средства рефинансировать, как можно было делать раньше. Но сейчас банки разрабатывают новые продукты под будущую прибыль строителей, которые позволят покупать новые земельные участки.
Застройщики должны вести свою деятельность беспрерывно: закончил один объект — надо сразу начинать новый. Тогда издержки будут примерно одинаковые, без дополнительных убытков. Однако себестоимость объектов все равно увеличивается. В тех регионах, где рентабельность высокая — 30–40% (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург), это не сильно отражается на стоимости реализации квартир. И если проект вырос в цене на 10%, ты будешь зарабатывать 20%. А в Перми рентабельность в среднем 10%, и эти затраты застройщик не может взять на себя — приходится цену поднимать. Поэтому за прошлый год жилье в Перми серьезно подорожало — примерно на 10%. Но при этом снижаются ставки по ипотеке, то есть отрицательный тренд частично нивелируется.
— Изменились Правила землепользования и застройки по высотности и плотности строительства. Теперь девелоперы, желающие построить жилье с превышением показателей на конкретной территории, могут заключать соглашение с мэрией, внося в бюджет пожертвования на школы и детсады. Одобряете нововведение?
—Изменение градрегламентов зависит от стратегии развития города. Если муниципалитет установил зонирование какого-либо участка, по которому возможна жилая застройка, это значит, что город берет на себя обязанность по созданию всей необходимой инфраструктуры. Так прописано в законодательстве и муниципальных нормативных актах. Количество жителей в среднем остается одинаковым — любое новое строительство влечет за собой лишь миграцию людей внутри города. Сам факт финансирования застройщиком социальной инфраструктуры я поддерживаю, но только когда речь идет о развитии территорий, не предусмотренных городом для возведения жилья. Например, есть площадка в 10 га. Мэрия подсчитывает, сколько девелопер должен построить на ней детских садов, школ, дорог и прочего, чтобы возвести там жилье. А какая-то компания начинает осваивать этот участок, выполняя условия города. Это пример комплексного развития территории, такой проект реализует «Девелопмент-Юг».
— К каким положительным и отрицательным последствиям может привести реализация соглашений мэрии с застройщиками?
— Сейчас девелопер может построить в любом месте любой объект, только бы он заплатил деньги в бюджет. Но, заплатив деньги, ты не можешь проконтролировать, что их потратят на создание мест именно в этой территории. А может, город с помощью этих денег сейчас решит вопрос с соцобъектами в иной территории, а потом деньги направят на другой объект, и в какой-то момент возникнет проблема с наличием средств на строительство школы или садика в том месте, где ты возвел свой дом и за который заплатил социальный сбор!
Но хуже всего то, что тебе разрешают построить 25 этажей в обмен на деньги. «Социалку» можно создать всегда, а вот построенный дом останется здесь лет на сто. И важнее то, как он вписывается в существующую архитектуру — не портит ли близлежащий памятник, облик города. Через пять-десять лет дети нам скажут: как вы могли сделать город таким — с непонятной архитектурой и зданиями?
Школы и сады — это далеко не единственная проблема, с которой может столкнуться город при застройке большого микрорайона. Больницы, парковки, дороги тоже придется кому-то возводить. Категорически нельзя принимать решение о высотной застройке участка в обмен на пожертвования от девелоперов, потому что потом у властей возникнут новые проблемы, связанные с этой территорией.
Если бы я принимал решение о соглашении по конкретному участку, я бы хотел рассчитать последствия застройки территории с точки зрения социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, то есть какие объекты понадобится здесь построить в будущем. Но такого подхода сейчас нет.
Кроме того, важно правильно рассчитать обеспеченность территории местами в садах и школах. Если считать жителей по полисам обязательного страхования, по прописке, то школы и сады центра города не заполнены. Но по факту они переполнены, потому что туда везут детей из других районов.
— В Перми уже реализуются соглашения с девелоперами по ЖК «Арсенал», по застройке Ивы. В перспективе — ЖК на Бахаревке. На кого ложатся расходы по строительству дорог в микрорайонах?
— Все зависит от условий соглашения. К примеру, в договоре комплексного развития территории (Ива) четко прописано, что строит девелопер. ЖК «Арсенал» возводится на частной земле. Насколько я знаю, «Сатурн-Р» строит дороги в «Арсенале» сам, и потом он должен будет передать их муниципалитету, чтобы их начали содержать. Но у бюджета появится новая проблема — население микрорайона в 20 тыс. человек каждое утро будет выезжать оттуда. На ул. Героев Хасана уже сейчас пробки, а что будет потом? Поэтому муниципалитет решает продлить ул. Сибирскую до ул. Чкалова.
— Для продления Сибирской планируется снести дом на ул. Чернышевского, 23. Как считаете, стоит ли делать это?
— В микрорайоне будет проживать 20 тыс. человек, а это примерно 3–6 тыс. машин. Необдуманное решение проблемы может привести к транспортному коллапсу. Может быть, построить эту дорогу будет в три раза дороже, чем детский сад и школу в «Арсенале». Возникает вопрос: а надо ли было разрешать застройку этой территории? Этими вопросами администрация должна была задаваться на начальном этапе проекта. Строительство социальных объектов — возможно, меньшая часть расходов, которые потом могут появиться у города.
Но я согласен, что большой участок в центре города надо застраивать. Это не претензии к застройщику, это муниципалитет должен был заранее проанализировать проблемы, вытекающие из реализации проекта.
— Прошло десять лет с утверждения генплана Перми. Как оцениваете реализацию его положений на практике?
— Основная идея — развивать город, уплотняя центр. Причем в понятие «центр» входят и Мотовилиха, и Индустриальный район, и Парковый, и другие территории. Чем шире становится город, тем больше денег тратится на его содержание. Генплан говорит, что нужно сосредоточить максимальное число жителей в центре города. Были установлены определенные параметры по емкости каждой территории, которых надо было придерживаться.
При этом за десять лет никакие шаги для реализации стратегии генплана мы не сделали. Нужно было где-то ограничить плотность, высотность. Установление ограничений на территорию дает возможность спрогнозировать, сколько там будет построено жилья, сколько через три года появится школьников, детей, машин, общественного транспорта.
После утверждения генплана надо было каждый год мониторить реализацию его положений и регулировать перекосы. Но такой мониторинг не проводился. В 2017 году гордума поручила проанализировать, как реализуются положения генплана. Согласно результатам исследования, город застраивается не компактно, а на окраинах. В центре численность населения снижается, а в отдаленных районах увеличивается.
Плюс ко всему в 2011 году в центре Перми ограничили высотность застройки до 20 м. Это верное решение, но для той части города, где нужно сохранить памятники архитектуры. Повсеместно ограничение вводить не надо. Наоборот, нужно стимулировать застройку центральных районов Перми. Такими ограничениями, а также отсутствием земельных участков на продажу от города мы демотивировали девелоперов, и все пошли строить на окраинах.
Но это не значит, что не нужно возводить жилье в отдаленных районах. Новые дома надо строить и в Закамске, и на Пролетарке, и на Гайве. Просто развивать жилищное строительство следует так, как нужно городу, а не бизнесу.
Опять же генплан — это не библия. Если мы считаем, что надо город развивать по-другому, можно генплан и поменять.
— Сейчас как раз готовится очередной пакет изменений в генплан, в том числе по застройке Камской долины, по продлению Сибирской улицы.
— Генплан — документ стратегического планирования, а стратегия может немного поменяться. Идет корабль, он может немного вправо повернуть и влево, но назад он не должен идти. То же самое и с генпланом. Изменения можно вносить, но они должны касаться не точечной застройки, а крупных территорий, и не под конкретного застройщика, а в рамках комплексного подхода.
— Можно ли как-то сейчас подкорректировать уже возникшие «перекосы» в застройке Перми?
— Если кому-то уже разрешили застраивать определенную территорию, то подкорректировать можно, изменив параметры этого участка, например вместо двадцати этажей разрешить возводить лишь десять. Только делать это надо не на той стадии, когда разрешение на строительство уже получено, а когда девелопер еще не приступил к проекту. Если ты каждый год проверяешь, как генплан реализуется, то можешь вовремя провести работу над ошибками.
— В последние годы городские власти стали редко выставлять на торги участки под жилую застройку. И дума давала мэрии поручение отчитываться о выставлении площадок на торги. Где сегодня найти перспективные территории?
— В решении этого вопроса тоже отсутствует системный подход. Чтобы выставить на торги участок, надо сначала потратить деньги: подготовить площадку, расселить аварийные дома. Если поставить такую цель, то достигнуть ее можно года через два. Если три года земля на торги не выставлялась, значит цели такой не было.
В свое время было очень много земель приватизировано. Поэтому в том числе и администрация сталкивается с проблемой, что свободной земли нет. Или она есть, но не обеспечена инфраструктурой и ее надо сначала проложить.
— Вы говорите об отсутствии у администрации системного подхода к градостроительному развитию Перми. Что надо делать?
— Нужно прописать в стратегии социально-экономического развития, каким мы хотим видеть город через десять лет. Мне кажется, что она совершенно не сочетается с генпланом и в ней нет конкретики. Например, мы будем ограничивать владение частными автомобилями, чтобы развивать общественный транспорт. Каждый год мы уменьшаем среднее время передвижения на общественном транспорте на одну минуту, и через десять лет должны сократить среднее время поездки на нем с 45 до 35 минут. Все мероприятия, касающиеся этой цели, прописываем в соответствующих программах, делаем выделенные линии для автобусов, платные парковки и прочее. Или же мы хотим уплотнять центр — до определенных показателей. Эти цели надо отразить в генплане, а дальше — в Правилах землепользования и застройки, в программах комплексного развития территорий. Я даже как депутат не знаю мнение властей о том, каким мы видим город. Пермь развивается хаотично.
Считаю, что в мэрии должен быть ответственный первый замглавы администрации, который бы понимал, как будет развиваться наш город. У него должно быть много полномочий, чтобы он мог принимать решения в разных областях. Например, перед застройкой какой-либо территории нужно знать, сколько участку потом потребуется мест в детсадах, школах, больницах, а также дорог и прочего. Сейчас каждое подразделение муниципалитета отвечает только за свою сферу. Например, в департаменте образования не знают, что через три года после застройки такого-то микрорайона там будет не хватать мест в садах и школах. Такой человек в администрации должен все знать и соединять будущие потребности города воедино.